国家发展改革委和国家统计局发布的调查显示，今年二季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3%。
“其实我们随时做好出台严厉政策的准备！”一位知名地产开发企业的高管人员如此坦诚。近日，上海连续数周新推房源增多，从一个侧面也反映出开发商们对宏观调控的预期。
不少城市土地出让市场的表现令人咋舌，杭州、广州、南京、上海等全国各地不断有“地王”浮出水面。在一个个城市“地王”的带动下，地价在近期一个短短的时间内呈现出“扶摇直上”的趋势。
一方面疯狂拿地，一方面“挤牙膏式”的捂盘惜售又造成供应偏紧。而海外军团排兵布阵，“四海宾客”齐聚大中城市，豪赌人民币升值，大扫各地豪宅。
一切的一切，令全国大城市的房价持续“高烧”，高至普通消费者只能是随波逐流，把自己辛苦半生的积蓄不情愿地投入到安乐窝愿望的黑洞中。恐慌性购买再次引发排队买房。这不是真实的购买力，一定程度上是炒作催生的购买力。追涨、抢购行为进一步使整个住房市场朝卖方市场倾斜。
在这样的市场乱象中，如何理清楚思路，找到根本，减少老百姓的迷惑，成了市场对黄金楼市最迫切的要求。
乱象一 地王蜂涌
5月30日，杭州房地产龙头绿城房地产集团以34.9亿元的天价拍得钱江新城17号地块，楼面价11759元。
7月12日，东莞市新万房地产开发有限公司以26.8亿元，竞得东莞塘厦大坪村35万多平方米的土地，该地块也以15243元／平方米的楼面地价成为广东省今年的新“地王”。
7月22日，由北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司组成的联合体，以92亿元的天价成交，拍下长沙新河三角洲地块。
7月30日，信和置业以41.8亿元，投得重庆市江北区原三钢厂一幅地块。
8月10日，金地以22.5亿元的天价将南京板桥地块收入囊中。
8月24日，坐落于南京东路河南路口的上海市黄浦区“163地块”，苏宁环球有限公司以44.04亿元的“天价”竞拍成功。
各地“地王”的涌现，为周边楼盘提供了一个新的定价标杆，他们纷纷在“地王”出现之后调高了自己的卖价。
乱象二 排队买房
今年上海住宅销售持续火爆，绝迹已久的“卖房号”现象再度现身。排队购房最早出现在中外环区域的优质楼盘,内中环区域新盘出现排队现象相对较晚，但出现频率远高于中外环区域。在过去的一段时间里，包括万源城、共富新家园、金沙雅苑、世纪长江苑、上海奥林匹克花园、万科金色城品等众多楼盘前,均曾出现过长长的买房队伍。
南京各板块今年上半年新盘迭出，广受购房者追捧。2007年4月1日，近百位排队领号的市民，在寒风暴雨中熬了三天三夜，等待左邻右里开盘。在万科光明城市“先锋座”55-77平方米小户型排号时，尽管房价高达10500元/平方米，可仅仅几天，192套房、576个号居然全部排光(每套只允许排3个号)。
杭州楼市排队买房的现象也再度重现。东冠逸家在开盘前一周的产品说明会开完之后，就有人搬来了小板凳开始排队；万科魅力之城的客户提前一天冒雨排队；耀江文鼎苑开盘前三日就已有人出现在销楼部外；瑞立中央花城5月初推的500多套房源，仅仅两天时间便售出400多套……
业内人士认为，目前排队购房现象主要由于股市火热带动楼市，国家经济的快速发展、家庭收入、人均收入的上升、有效需求释放等原因推动，但价格的上涨和排队现象并不能直接挂钩。
乱象三 捂盘惜售
在今年刚性购房需求大释放的背景之下，一些开发商却通过分批分次开盘、、拖延领证时间、后续房源转售为租等手段，不约而同地将开发推市速度越“憋”越慢。
这种情形之下，一手房市场的供需矛盾已经体现到了价格之中。自今年4月以来，上海有近九成的新房都出现了提价的状况，而且有些楼盘的提价幅度非常大，累计至今已达到了60%左右。
在杭州，原本声称今年3月份开盘的金基·晓庐楼盘，到目前为止都没开盘，而楼盘的房价已经从当初的每平方米1.2万元，一路飙升到每平方米1.6万元。这不仅仅是金基·晓庐一家的问题。在杭州，许多原准备七八月份开盘的楼盘如兰庭国际、美达、九月庭院都不约而同推迟了开盘时间，房价也一路水涨船高升了上去，而捂盘是主要原因，“越捂越高”。
据某媒体报道，北京上半年可售住宅70527套，同比减少3万多套。来自北京房地产交易管理网站的统计显示，今年上半年北京住宅销售量处于近3年来的低谷，整个上半年日均签约量为296套，而去年同期则达到452套，同比下降了35%。此前曾有多家媒体指出，今年上半年开发商纷纷捂盘，推迟其项目入市时间，主要是为了维护其垄断市场的局面，从而获得更多的利润。
关键词——房价
未见低头却又抬头
8月20日，新华社发文：数年调控之下，房价未见低头却又抬头，并且涨幅比以前明显加快。国家发展改革委和国家统计局13日发布的调查显示，今年二季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3%。
网上房地产数据显示，今年前6个月上海商品房平均成交价格突破万元关口，从去年同期的9813元/平方米上窜到今年上半年的10028元/平方米，涨幅达2.19%。其中，商品住宅平均成交价格上涨4.16%。
北京建委公布的北京市今年一季度商品住宅期房、现房项目成交均价排行榜中，最贵楼盘近每平米5万元，而排名前30名的楼盘中，最便宜的也在18000/平方米以上。
据深圳市国土资源和房产管理局统计，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元/平方米，关内新盘均价已经突破2万元/平方米，稍微高档一点的项目都在向三四万元/平方米靠拢，而在罗湖区，最高5万元/平方米的房价直逼香港的郊区元朗。
新华社文章指出：以房价曾经有所回调的长三角区域为代表的东部地区，今年以来房价反弹强烈，又创新高从一个侧面反映出有限的调控效果在遭蚕食。
关键词——外资
瞄准住宅频频出手
虽然今年投资收购的政策环境进一步严格，但依然无法阻止投资者的入市热情。
仲量联行提供的数据显示，今年上半年，上海房地产市场有13个项目被外资收购，总的投资规模已经接近去年一年的63%。高力国际上海投资市场报告也显示，今年上半年外资基金收购案例市场主要集中在住宅物业上。
8月9日，据报道，一个在美居住的中国台湾地区人士组成的购房团出手阔绰，一举“打包”订购了48套翠湖天地御苑豪宅。这批顶级公寓均价在4万～6万元/平方米，单套总价可达近千万元。即便按平均每套800万元总价计算，该购房团一次性消化的房源可为开发商轻易回笼4亿元资金。
此后不久，某外资企业一口气购入翠湖天地御苑两整栋复式小高层，按公示的6万元/平方米价格计算，预计收购价高达5亿元左右。
专家猜测新一轮宏观调控
保障先行“猛药”跟进
有消息指，建设部“迎接”建国以来规格最高的“全国住宅工作会议”的重要举措即筹建住房保障司。业内人士认为，新一轮宏观调控将以全国保障性住宅的建设为重点。有消息称，将来人口规模达到一定标准的城市，必须开建限价商品房，用以加大保障性住房的总量以及其在市场中所占的比例。
在保障先行的前提下，新一轮宏观调控还将连下“猛药”。由于近期全国各大中城市楼价上涨速度过快，新一轮宏观调控的重点可能集中在税收、土地等政策的细化执行上。
而对于新一轮宏调的猜想，业界主流观点认为“物业税”、“取消期房预售制度”、“提高房贷首付”这些争论已久，悬而未决的调控手段，可能会在今年下半年或近两年作出细化并落定。
猜想一 征收物业税
所谓“物业税”就是向房产的拥有者征税，将土地增值税、土地使用税、房产税、土地出让金等现行的税种合并统一。使得房产的购买者在买房阶段税费降低，在拥有房产后则要逐年缴纳物业税。
争议：“房价最终能否降下来最终还得看供求关系。”有专家指出，物业税大大增加了保有成本，这样无疑会打击房地产投机、投资需求，但也会在一定程度上抑制大户型的自住性需求；一些经济学家则认为，物业税在一定程度上能解决高档住房空置问题，但房价上涨过快与投资性需求过旺有关，应对房价的增值部分征收资本获益税。
后果：从中长期来看，住宅市场将由目前的“购买成本高、使用成本低”向“购买成本低、使用成本高”转变，由于住宅使用成本的大大提高，高端市场的远期开发将会受到一定程度的压抑,但具体对市场的影响仍将取决于征税标准及税赋水平。
预测：中国房地产业协会等大部分机构对此仍持肯定态度，认为物业税是房地产市场的内在稳定器，开征物业税势在必行。预计该项政策将在今年破题，明后两年正式执行。
猜想二 取消期房预售制度
日前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布一份研究报告，建议把目前的期房销售制度改为现房销售制度。
争议：分析人士认为，期房销售制度会造成房地产金融风险，会对购房者造成权益损害，也间接造成房价空涨。预售制度最大的弊端就是当开发商提前拿到预收款时，提前收回了大部分乃至全部成本，在没有资金压力的情况下，通过囤积土地、缓建、捂盘等方式拉动房价空涨。
然而反对人士认为，如果现在强行取消商品房预售制度,会引发房地产企业的大清场，随着中小房产企业的大量退场,最后极有可能会形成几家大型开发商垄断市场的局面；大量房产开发企业很可能会选择让利于境外资金，而境外热钱也会趁机通过各种方式涌入中国。
后果：“期”改“现”之后，消费者购买商品房可以““货比三家”，充分发挥市场的定价权；对于开发企业来说，将无法再通过“预售”从购房人手中提前回收资金用于下一个项目的经营，开发商所要承担的市场风险也加大了，更有助于形成整个行业“优胜劣汰”的竞争格局。
预测：国家发改委宏观经济研究院近日建议取消期房销售制度。虽然不少专家认为，目前国内的房地产业除了银行信贷之外没有其他的融资渠道,因此一下子取消预售制度是不现实的。但如果房价上涨势头难以控制，不排除推出这一杀手锏的可能性。
猜想三 提高房贷首付
“房贷首付将从原来的3成向上调高比例。”今年以来提高房贷首付的传闻纷纷，“四成？五成？”版本不一。据传，除了调高个人房贷的首付比例，还将涉及所有关于房地产项目的信贷，包括提高房地产项目开发的自有资金比例。
争议：“但首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。”
这项金融调控手段同样迎来诸多争议，反方人士认为，提高首付比例是把双刃剑，一方面，部分自住者受到波及，因为无力支付更高的首付，只能无奈推迟购房，而这部分购房者应该受保护而不是被打击；另一方面，投资特别是投机的购房需求有望真正得到抑制。也有不少专家认为，提高首付比例，对自住需求的影响将远远大于投资型客户。因为对于投资型高收入炒房者而言，首付比例提高多少其实并无大碍，但对于中低收入人群而言，将会直接影响到他们的购买能力。
后果：规避银行房贷风险，打击楼市投机炒客。
预测：早在去年三季度，银监会就曾下发了一系列通知，主要是加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展。至于将来可能的下发细则还有待斟酌。
权威观点
中房协副会长朱中一:地产业新调控措施可能出台
“针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。”中国房地产业协会副会长朱中一在“2007年上半年中国房地产市场研究报告发布会”上如是提出。
朱中一表示，供给不能满足需求是当前房地产市场的主要矛盾，因此要通过政府掌控的土地资源以及相应的税率、经济和必要的行政手段来进行调控，努力增加面对广大群众的商品住房，平衡供求关系，为控制住房价格快速上涨提供物质基础。
他认为，要增加土地的有效供给，在国家房地产规模已经比较高的情况下，必须坚持有保有压的方针，增加普通商品住房、两限房和经济适用房的供应，并通过住房建设规划解决好中低收入百姓的购房预期。
另外，要加强对土地使用权出让合同的监管，促进存量土地的实质性开发，加大对闲置土地的利用。同时要根据企业的登记，控制土地的开发面积，以改变当前土地开发面积、新开工面积和竣工面积增速下降的趋势。
在国家土地红线的前提下面，他建议，增加工业用地的容积率，调整好住宅用地和工业用地的结构。建议符合城镇化规律的，将城市建设用地和农村建设用地减少，特别是城市住宅用地增加与农民宅基地减少相挂钩，“这样的调整可以总体上缩小建设用地的规模，这样的方案建议在若干县省先行试点”。
此外，调控房地产市场还应引导住房需求，调整供应结构，发展节能环保的住房住宅；大力培育和发展二手房市场和租赁市场，解决群众住房问题要坚持租售并举。他说，现在发展二手房市场、租赁市场是很好的时机，政府一方面应考虑加强对保有环节的税收调节，提高住房闲置成本；另一方面减少个人出租住房的税收负担，以活跃房屋的租赁市场，“为增加二手房交易，在减少保有环节税收的同时，减少住房流转环节的营业税”。
他还认为，应规范市场秩序、抑制房价的过快上涨，不失时机的拓宽房地产金融渠道，“应继续鼓励和支持开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金；建议有关部门选择若干房地产基金试点上市，既可加强金融风险防控，也为投资者找到一个重要的投资渠道”。他指出，应加强企业的自身建设，鼓励房地产企业做好、做强、做大。
土地调控选项
关键词：禁止囤地 强制动工 加快开发 增加供应
今年5月，国土资源部曾传出消息，为促进房地产市场用地秩序根本好转，国资部将进一步深化土地市场治理整顿工作。
首先要对房地产开发用地进行一次全面清查，对违法违规问题，严格依法依纪处理；进一步调整土地供应结构，严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地，增加民生用地。要优先保障中低价位的中小套型普通商品住房、廉租房和经济适用房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%，这也与新一轮宏观调控预期的保障先行精神相符；坚定不移地执行经营性用地招拍挂出让制度；进一步严格控制土地出让的地块面积。对成片土地，由政府统一规划，统一进行基础设施建设后分块出让，防止企业圈地、囤地；进一步加大土地批后监管力度，严格落实出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理，加快已供土地的开发建设速度，促进房源的增加和商品住房价格的稳定。同时，加大闲置土地处置力度，依法没收的土地，应当首先用于保障性住房的建设；继续严肃查处违法用地案件，曝光一批典型违法案件。
减少土地市场的囤积、投机行为，对稳定地价、房价具有积极意义。但与此同时，有两个消极方面不容忽视：强制动工有可能导致部分发展商的资金链断裂；强制动工使产品供应过于集中于某一时段，对房地产市场的平稳发展不利。
金融调控选项
关键词：连续加息 控制对外商投资国内楼市的信贷支持
今年以来，已多次采取包括调高存款准备金率等金融手段调控经济。在经济过热的情况下，提高一定幅度的利率才能达到效果，但如果一次性提高，会对经济造成较大冲击，只能采取“小步快跑”的方式。专家预计下半年加息的频率还会加快，会有二至三次加息，但加息的幅度和之前差别不大。另有专家说，市民注意力多数集中在楼价方面，所以对加息带来的负担不太敏感。但目前过高楼价已抑制了市场需求，不断加息带来的负担，同样有使市场需求下降的作用，使一手商品住宅的成交量继续下滑。
中国人民银行上海总部在今年五月发布的《上海市信贷投向指引(2007年修订)》中提出，金融机构要控制对外商投资国内房地产的信贷支持。
央行上海总部提出，要“关注开发贷款增长偏快导致的信贷集中度风险，关注中小房企资金链的压力，关注政府土地储备机构贷款的政策风险，严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序开发企业的贷款”。各金融机构要坚持“鼓励消费、规范投资、抑制投机”的原则，在支持市民自住型购房，支持中低收入阶层、中小套型住房需求的同时，加强个人住房贷款管理，严格审核借款人的购房用途，严格控制贷款成数，严格把握资金流向，严格限制超出偿付能力的贷款需求，防止在产品创新中放松贷款条件产生新的风险隐患等。
关键字：房价,房地产,投资,地王,二手房 |
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