担忧调控政策出台 蔓延“月底综合征”
“你们做记者的消息灵通呀，能不能帮我打听一下，２０％的个税征收标准到底会不会施行啊？现在是一到月底就有传言，说下月开始按照售房所得的２０％征收个税，搞得人心惶惶！”这段时间以来，记者从几位不同的资深经纪人处获得同样的感受，从５月份到现在，上海的二手房市场似乎每个月都要经历一次莫名的恐慌。没有新的政策，也没有新的传言，看房买房的人数也在增加，人气向好，但每到月底、月初，一句“就要开始２０％征收个税了”的小道消息就自动满天飞，中介、房东、购房者都是躁动不安。二手房市场似乎患了一种“月底综合征”，且症状还在不断蔓延。
在感觉政策前景不明的情况下，如今的二手房东们开始流行强调“净到手价”，要求各种可能产生的税费则全部由下家承担。这种变相加价和风险全由己方承担的不安全感，使得不少购房者望而却步，从而影响了７月份申城的二手房成交量。记者获得的最新统计数据显示，７月二手市场中止了今年以来的成交火爆势头，出现了量跌价涨。
中介成交越活跃心里越慌
福美来不动产联洋分行店长曾先生告诉记者，５月一度引起市场恐慌的“二手房交易严征２０％个税”的传言至今还在影响着市场，且几乎每到月底、月初就发作一次。“５月份的时候传说６月１日开始按照２０％征收个税，６月底的时候又说７月１日开始，你看，７月底的时候又说８月１日开始征收，弄得一到月底，我们门店就有很多房东打电话进来，紧张兮兮地问是不是要严征个税了，也有很多已经达成成交意向的房东，催着我们赶快过户缴税。现在我们一到月底就特别忙，过了１号才能缓过劲来，差不多要得‘月底恐慌症’了。”
说到这些小道消息的来源，曾先生表示，很多房东和购房者会自己打电话到门店来询问政策情况，当然也有一些中介人员为了尽快促成交易而有意给买卖双方施加压力，于是传言不胫而走。不过，很多中介人员都向记者表示，从４月至今，房产市场的急速回暖让他们觉得相当不安。从２００４年政府对楼市进行宏观调控以来，上海楼市一直处于一个平稳状态。“可是从今年开始，成交一个月比一个月活跃，尤其是５、６月份，成交量到达近两年来的最高峰，我们心里其实都很慌，生怕政府再出调控政策打压楼市，成交越是火爆，出政策的可能性就越大。”有中介人员向记者这样描述他们的心理。
鉴于历来政府新政策都是从月初开始执行，因此每到月底，房产市场的小道消息才会特别盛行，人心惶惶也就不足为怪了。
上家流行只管“净到手价”
个税政策的不确定性，再加上目前房产市场再度出现卖方市场格局，房东们开始流行只考虑“净到手价”，且常常变相跳价。如此一来，不仅刺激了成交价上涨，也使得买家心态非常不平，成交周期延长，一定程度上影响了７月份上海二手房市场的成交量。
近期，曾先生的门店有一套联洋年华的挂牌房源，房东是一个投资经验丰富的温州人。最初这套房源的挂牌价是３０５万元，税费各自承担。７月中旬，房东突然表示，不管个人所得税按照多少征收，也不管今后可能出现什么政策，这套房源他的净到手价不能低于２８０万元，其它所有费用都由卖家承担。“房东跟我们说，‘反正你们中介有义务为我提供服务，其它的费用太麻烦，我也算不清楚，你们帮我算吧，总之到手这个价就行’。”中介人员告诉记者。
如果按照总价３０５万元计算，房东需要承担的税费成本总共约４０万元，净到手价为２６５万元左右；而之后房东要求净到手２８０万元，显然是变相提高了售价，且将所有政策风险完全转嫁到下家头上。看来，精明的温州房东根本不是“怕麻烦”、“算不清楚”，而是早就在心里算好了账。
下家购房情绪受很大影响
虽然中介门店橱窗上贴的房源总价还是指成交价，但房东们在谈判中只考虑净到手价已成风气。浦东联洋当地中介人员给记者举了个例子：有一套１２４平方米的挂牌房源，位于１４楼，可观世纪公园景观，精装修。房东开始叫价２６０万元，税费由买卖双方各自承担。“２６０万这个价格还是很有竞争力的，精装修的景观房，而且装修风格还很不错。”中介人员告诉记者。可是就在７月中旬，房东提出２６０万元一定是净到手价，相当于跳价２０多万元。这样一来，原来对房源非常中意的购房者当即表示要再考虑一下，接受不了这个价格。最后，该买家购买了这套房源楼下位于８楼的一套毛坯房。
房东变相加价和推脱风险的做法，令很多客户的购房情绪大受影响，也使得成交周期大大加长。
矛盾返价囤房致买家退场
中原地产市场部向记者反映，７月下旬开始，房东的返价势头愈加明显，幅度愈来愈大，一些优质高端房源更是出现了房东惜售、囤房的现象。福美来不动产联洋分行的店长曾先生也表示，目前当地中介最为头痛的就是诚意出售的房源紧缺。
目前二手房交易相对平稳的区域仍旧是虹口、杨浦、闸北、普陀及闵行等自住买家集中的次中心区域。这些区域里购房需求较为坚定，虽然近期业主加价连连，但在一定的价格范围内，购房客户也愿意给予一定的让步。买家追价的幅度一般不超过总价的５％。
据中原地产徐汇区区域总监胡敏透露，目前有近４５％房东出现返价现象，基本幅度在５％～８％，而买家能够接受的返价范围在５％左右。这导致买卖双方之间存在价格博弈。而部分房东不理性返价，幅度高于１０％，直接导致了买家无力接手。例如：近期挂牌一套绿邑翠园房源，挂牌价１４２万元，后房东跳价到１４５万元，买家还是接收了这个价格并付了定金；隔天，房东又返价到１６０万元，增幅为１２％，买家实在难以接受，导致此房至今未找到买家。而类似的情况在其他分行也常有发生，直接导致了部分自住客黯然退场。
中原地产总监陈宁也表示，预计８月份成交价格仍将上升，由于房东返价、惜售、囤房等现象的出现，成交量会相应减少。对于房东来说，尽管二手房步入上升通道，市场活跃，但是价格的迅猛上扬必将引起政府有关主管部门的关注，不排除下半年出台调控措施的可能。
市场 成交量走低价格上扬
从上海一些中介机构的统计数据来看，７月的二手房市场并未延续６月的火爆势头。中原地产数据显示：７月二手房成交量略有下降，与６月相比降幅为８％，但价格依旧保持高位，上扬６％左右，其中部分区域的优质房源出现成交价格大幅上升的趋势。中原地产研究咨询部分析师认为：７月表现出的量跌价涨的态势一定程度上说明了市场正处于卖方强势期，而房东良好的心态、频繁的返价将直接影响到后市的成交量。
美联物业的统计数据也显示，７月以来，二手房出现成交量下降价格上扬的态势，部分房东惜售明显。由于５、６月份的高消化量，７月虽然也有新的二手房源挂牌，但数量明显减少。一方面，由于７月的高温天气，市场交易进入传统的淡季；另一方面，在近期卖方不断加价的情况下，购买力也逐渐显出疲态，部分房源由于提价过高，导致成交周期拉长。
中原地产成交情况显示：二手市场的陆续走强势必会吸引投资客的目光，而６月底、７月初非自住投资购房者比例有所抬头，投资客比例较６月上升１５％左右，但从７月份的第三周开始，带看客户明显较少，成交量突减，带看量更是比７月上旬下降２５％左右。
据中原地产普陀区区域总监吴天昊透露：由于连日高温导致上门客户骤降。以普陀区为例，７月成交量微跌８％，而成交价格上扬１０％左右。美联物业各区门店反馈的信息也显示，市场进入７月以来，各区域二手房业主返价现象较为普遍，特别是徐汇、静安、黄浦、卢湾以及浦东内环区域。一方面，目前楼市的全面回暖已经得到了市场的充分认同，因此短期内频繁加价现象十分普遍；另一方面，买家则需要一定时间消化涨价的现实，因此市场虽然需求旺盛，但成交周期有所延长。
政策悬空利弊难辨
不管是净到手价，还是含税价，二手房价始终只能是市场价。有人开价，有人接下，这个价格就能成交，市场无形的手自然会起到平衡作用。所以对于如今的价格，应该没什么好担心。
但是所谓的“月底综合征”就不同了，如今市场上各方参与的主体都产生了恐慌心理，只能说明我们的环境实在还是不够市场化。政策出台的随意性和不确定性，以及缓冲时间的不充分，似乎成了人们习以为常的国情特色。或许有关部门本希望籍由政策悬空的压力，来帮助市场主体保持交易理性。用意虽好，但长期保持不确定性，是否真正有利于市场经济建设，还希望市场管理者和政策制定者慎重考虑之。
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