2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），要求自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。由此也诞生了“7090”一词。
“7090”政策出台意味着市场将出现更多小户型产品，近日上海市房地产业协会相关负责人就表示，首批约200万平方米中低价格的小户型普通商品住房将于近期陆续上市。
200万平方米房源够吗？
近日上海市房屋土地资源管理局发布报告称，目前全市在建商品住房面积超过6500万平方米，供应量能够满足目前较为旺盛的需求。据上海市房地产业协会相关负责人透露，去年1月至今年6月，本市审批的建设用地中住宅用地约2000公顷，而今年下半年初步确定的经营性项目用地计划中，住宅用地还将推出约1000公顷。
上海市房地产业协会相关负责人表示，虽然今年二季度以来，自住性、改善型需求有所增加，中外环线间的房屋销售情况良好，部分区域出现了阶段性供求偏紧的情况，但从今年以来的市场供求情况看，总体上是平衡的。据该负责人透露，目前全市在建商品住房面积超过6500万平方米，供应量也是能够满足需求的。从后市情况看，市场的后续供应比较充足，去年下半年起上海市有关部门按规定集中清理了一批未开工楼盘，增加了90平方米以下房屋的比例，这些项目相当一部分位于中外环间、适合市民居住的区域，面积约有2700万平方米，目前正在抓紧开工建设。据悉，首批受居民青睐、中低价格的小户型普通商品住房约200万平方米，将于近期陆续上市。
就在此报告公布之前，对于后市小户型项目的上市情况业内人士也有相似的预测。上海易居房地产研究院于丹丹在采访中表示，目前总的上市量为17.2%，但是90平方米以下的成交占当期成交比例5月份为20%，6月份为23%，7月份半个多月里面成交情况是27%。
房价并未得到稀释
于丹丹在访谈时同时表示，对于7090项目一直在做跟踪，奥林匹克花园和万科花园小城这两个是第一批打出“7090”概念的在售的项目，从4月份开始看,万科花园小城每月的成交量都在不断上涨，项目均价在6500元/平方米左右。奥林匹克花园4月至7月份成交面积也是大幅提升，成交价格则从8600元/平方米涨到7月份的9284元/平方米。万科花园小城的单价在成交上升以后也提升了，之前很多人都在想大量上市的时候能不能起到稀释房价的效应，但从这两个个案看来单价并没有出现下调。
佑威房地产研究中心数据也显示，奥林匹克花园今年年初以来报价一直为8000元/平方米，已经是九亭板块最贵的楼盘之一了，但其7月初推出的按照“90/70”规划建设的第三期房源，报价高达9000元/平方米，比今年以来8000元/平方米报价上涨了12.5%。位置好的房源销售价甚至达到9800元/平方米。
从2006年以后，新增的土地当中80%在外环以外，这就意味着以后严格执行“7090”项目中绝大部分都在外环，中环附近“7090”是相对稀缺。从区域上来看，到2006年7月份为止还没有开工的有闵行、浦东、南汇等地区，在新增的土地里面主要是奉贤、金山、青浦、松江，综合起来看，未来“7090”供应量将会增多。
“7090”五个关键点
随着大量“7090”房源的上市，购房者对于小户型房源将有着更大的挑选余地，但同时不少购房者会表示过多的产品反而容易让人更难选择。对此于丹丹表示挑选房源的时候主要抓住五个要素。
第一是交通，喜欢“7090”的客户群体相对而言还处于就业初期，可能没有自驾车，所以交通便捷是首要考虑的，无论是轨道交通，还是公交线路一定要自己协调好。
第二是房子的总价，有些时候单价是6000元/平方米还是7000元/平方米都不是最重要的，关键看总价，对总价的承受力是购买力的基础。
第三是位置，位置和交通不同，它意味着楼盘周边的菜市场，医院，还有小孩的学校，出去之后的生活品质和市中心应该是差别越小越好。
第四就是小区的环境。这很重要，实际上很多年轻人放弃在市中心买老房子，一定要牺牲时间跑到外面去要空间，主要原因就是小区环境。他们觉得市中心的老房子没有办法达到之前对于居住场所的要求，所以他们才会跑到外面去，接受郊区的产品。这个时候小区的环境就必须要上一个档次，比如整体的绿化、设施、物业管理、会所等等，都必须达到一定标准。
第五就是最关键的户型，因为90平方米的产品有很多自身的先天劣势，就是空间格局上的功能性比较小，做得好非常经济，做得不好，本来就面积小，里面就不舒服。开发商为了做小而做小，还是根据你的生活习惯做了适宜的小户型，这中间学问很大。所以选择户型的时候一定要考虑是否和自己的生活需求符合，是否能满足自己的空间需求。
如果以上五点结合在一起，总分比较令人满意，就值得购买。 |
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