经济回顾
根据上海统计局最新统计数据，本地宏观经济基本面呈现快速增长的态势。2007年一季度上海国内生产总值同比增长12.6％，其中第三产业增速更是达12.9%。同期上海居民消费价格指数同比累计上涨1.5％，依然保持适度的通胀水平。截至2007年4月末金融机构人民币贷款余额同比增长15.8%，增幅比去年同期提高16.1个百分点。出于对经济过热的担忧，5月19日中央银行再次加息，其中金融机构一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由6.39%升至6.57%。国家统计局的数据显示目前国内通胀水平有所上升，加上货币流动性过剩问题依然没有缓和，因此不排除央行继续出台紧缩性货币政策的可能性，因此房地产市场仍面临一定的政策风险。
虽然近期不断出台房地产政策以控制过热的市场因素，但是由于自住需求的进一步释放，住宅市场投资及交易活动较为活跃。一季度上海住宅开发投资额上涨19.8%，增速比去年同期增长10个百分点，涨幅显著。与此同时，一季度上海商品房销售面积比去年同期增长38.3%，销售额同比增长40.2%，投资及交易的反弹显示了住宅市场经过调整后的积极态势。
2007年1-4月上海城市居民人均可支配收入同比继续高速增长，增速达到15.2%，而同期上海住宅平均价格同比上涨3.16％，收入增长依然大大高于住宅价格的增长，显示出本地市场持续保持足够的购买力。
因产业政策及产业结构调整影响，1-5月上海吸收外商直接投资实际到位金额为35.35亿美元，比去年同期增长5.3％，增速同比提高1.4个百分点。第三产业吸引外资保持稳定，其比重达到67.9％，比去年同期上涨9个百分点。2006年上海外籍人口增长19.9％，达到约12万，预计未来外籍雇员以及旅游观光者入境人数将继续增长，使得豪宅租赁市场保持平稳发展。
市场状况
供应，需求及空置分析
2007年第二季度约有357套新增单元进入上海豪宅租赁市场，其中豪华公寓共计120套，主要来自于部分私人业主持有之物业。本季服务式公寓供应为149套，其中位于浦东的喜来登酒店旗下一处服务式公寓本季初正式开业。而别墅市场本季共有88套物业进入市场。本季豪宅市场净吸纳量达到645套，市场空置率达到15.9%，比上季下降2.1个百分点，与去年同期相比上升1个百分点。
根据高力国际对细分市场及区域的分析，本季豪华公寓市场供求状况保持稳定，市场空置率和上季基本持平，为16.7%。其中本季浦东区豪华公寓空置率最高，达到24.5%，比去年同期上升6.1个百分点；本季豪华公寓空置率最低的为长宁，达到5.1%。
因上季入市的服务式公寓项目空置单元的吸纳速度较为理想，本季供应量适中以及不利的季节因素影响逐渐弱化，本季度服务式公寓市场空置率下降5.6个百分点，达到17.8%。因浦东上季新项目上海新月还有充足空置单元，加上本季有新增供应的因素，这使得该区空置率在全市中最高，达到35.9%，比去年同期上涨15.9个百分点，但与上季相比下降了14.4个百分点。本季空置率最低的为徐汇，为7.1%。
别墅市场需求的稳定增长促使本季市场空置率和上季相比下降了3.4个百分点，达到10.6%。其中别墅项目比较集中的长宁、闵行以及浦东本季市场空置率分别达到7.6%、6.7%以及13.6%。和去年同期相比，长宁区空置率保持稳定，而闵行及浦东分别下降12.2和6.9个百分点。
租金分析
受市中心部分优质项目租金高企以及接近旺季等因素的影响，豪华公寓租金较上季小幅上涨3.5%，与去年同期基本持平，达到每月每平米18.2美元。其中卢湾区豪华公寓平均租金最高，为每月每平米23.6美元；黄浦区最低，为每月每平米14.3美元，与去年同期相比在所有区中增速依然最快，达18.2％；而静安区租金同比下降达21.2%，但降幅与上季相比有所下降。
因整体豪宅市场租金方面向好以及酒店业旺季的来临，本季服务式公寓租金比上季上涨2.2%，比去年同期小幅上涨1%，达到每月每平米33.0美元。其中黄浦区服务式公寓平均租金最高，为每月每平米45.4美元；虹口最低，为每月每平米22.8美元。租金与去年同期相比增速最大的为徐汇，达15.0％；而下降最大的为黄浦，降幅为7.0％。
对别墅物业的稳定需求推动了本季市场平均租金比上季度上升3.7％，与去年同期相比上涨6.5％，至每月每平米21.5美元。其中长宁区豪华别墅平均租金最高，为每月每平米22.7美元；而闵行地区平均租金水平最低，为每月每平米19.4美元。与去年同期相比增速最快的为浦东，达到了15.3％，其次为闵行,增速为12.7％；而长宁豪华别墅平均租金与去年同期相比则下降了2.6％。
本季度豪宅整体市场的平均租金为每月每平米21.7美元，比上季上升3.3％，比去年同期上升3.8％。
市价及租金回报率分析
根据高力国际对豪宅销售的研究，本季豪宅市场成交比上一季度活跃，但主要的需求来自自住的客户。豪宅市场的平均市价比上季上涨4.6%，比去年同期上涨3.5%，至每平米4,014美元。其中，豪华公寓，服务式公寓及豪华别墅的市价分别达到3922美元每平米，4867美元每平米及3709美元每平米。
上海服务式公寓市场的持续向好使得境外投资者继续关注市中心优质成熟的公寓项目，本季度住宅方面收购案例包括：印尼三林集团购买位于黄浦老西门的一个面积为20万平米的项目；香港新瀛国际酒店开发管理有限公司购买卢湾淡水湾花园63个单元；以及一家荷兰基金购买了位于虹口区的富杰大厦。
根据高力国际的租金收益率调查数据，二季度豪宅市场平均毛租金收益率和上季基本持平，为6.5％。其中豪华公寓毛租金收益率比上季小幅上涨0.1个百分点，为5.5％；豪华别墅为6.9％，比上季下降0.1个百分点；服务式公寓为8.1%，比上季下降0.6个百分点。
市场展望
根据政府预测，今年上海经济将继续保持稳定增长，经济结构进一步优化。随着近期跨国银行纷纷拓展其在上海的业务，外籍员工数量稳定增长，而除此以外，包括零售业在内的众多跨国公司的扩张使得外籍人口未来将稳定增长。
2007年豪宅市场供应预计将达到3303套。其中豪华公寓供应小幅增长，共计1858套，而服务式公寓和别墅新供应增幅较大，将分别达到1094套和351套。
就下半年细分市场空置率和租金走势来看，因供应充分，豪华公寓空置率将有所上升，而租金则会小幅下调；服务式公寓市场空置率将小幅上升，但租金的上涨趋势仍将持续；别墅市场供应比去年明显增加，预计空置率将上升约3个百分点，而平均租金将上涨3％-4％左右。
随着自住需求的增加以及宏观经济基本面的持续向好，我们预计今年下半年豪宅市价仍将继续其小幅上涨的势头。
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