日前，针对目前部分大中城市房价持续攀升的问题，国家发改委宏观经济研究院发布一个研究报告，其中一条是建议改期房销售制度为现房销售制度。虽然这只是一条建议，国家是否真的改变销售制度不在于此，但鉴于其发改委的“大衙门”背景，许多媒体还是猛炒了一把。
从中也反映出，实行期房销售还是现房销售，确属密切涉及开发商及购房人的重要命题。其实，早在2004年上海房价激增的时候，就有专家提出实行现房销售，近两年全国其它地方也有零星声音地传出，由于关系重大，中央一直没有采纳。倒是部分地方政府有所 行动，比如去年北京市银监局把个人住房商业贷款发放条件提高到项目结构封顶，对开发商资金回笼的影响，基本上等同于结构封顶时才能销售。
目前，上海商品住宅预期售的条件是：多层建筑须结构封顶，小高层、高层建筑须完成主体工程的三分之二。目前多数城市的预售条件和上海相似，比如广州也是要求主体工程达到三分之二才能预售。放眼国外，其实多数国家，尤其是发达国家实行的都是现房销售制度。我国的预售模式师是从香港搬来的，最早是霍英东于上世纪50年代发明了“卖楼花”——预售制，其市场背景是那时香港住宅市场蓬勃兴起，卖期房可以加快卖房速度和提前回笼资金，主要获益方是开发商。
接下来，笔者分析一下期房销售与现房销售对于消费者的利弊。在一个成熟的房地产市场中，如许多发达国家，当然是现房销售制度比较合理。从本质上讲，卖期房等于是卖半成品，比较一下服装、电器、汽车等其它消费品就会心生疑窦，凭什么同为商品，房子却要竣工前销售。对消费者而言，买期房的风险不言而喻。不妨举两个例子。一个例子是，前些时一周末我偶尔去浦东塘桥公园逛，却发现一群人在那里集会，问了才知，他们全是周浦沈默园的业主，正商议如何起诉开发商，此楼盘号称是本轮楼市的“上海烂尾第一楼”，停工已久，近期项目拍卖亦遭遇流标。因为市场低迷、资金断裂、开发商携款逃逸等诸多原因导致楼盘烂尾，是期房消费者面临的最大风险。
另一个例子是，笔者上班要经过闸北区的一楼盘，近来发现许多阳台上悬挂出标语：“黑心开发商***欺骗业主”“装修质量问题严重”等。向业内朋友打听，才知这一楼盘卖得是装修房，质量存在问题。装修房是我国住宅市场发展趋势，也是国家政策导向，目前许多开发商开始实践，但由于行业尚无统一的标准，行业监督与管理滞后，装修质量良莠不齐。甚至连企业美誉度很高的万科，也表示做好准备迎接 2009年装修房的投诉高潮期。许多不太注意品牌建设的开发商交房之后，懒得理会业主的投诉，导致消费者处于弱势地位。如果实行现房销售，则开发商就不敢在装修环节做手脚了。
那么，实行现房销售会产生什么市场反应？首先，必然紧缩开发商的资金链，加剧企业的优胜劣汰，这对于行业发展有利；其次，开发商融资成本增加，存在提高房价的可能性，但是否提高关键得看市场行情，如果处于繁荣期，则会提价，如果处于萧条期，则难以提价。很多人都认为买期房便宜，现房时房价必涨，我认为这完全是谬论，开发商不是慈善家，只要有涨价的可能性，必然会谋取最高利润，不存在期房和现房的定价区别，之所以社会上普遍存在这一错误观念，是因为自2000年以来上海房价基本上一直在涨，在期房和交房相融的几个月时间中，房价就会有所上调。
最后，值得关注的是，目前上海楼市处于回暖上升期，近几个月市场呈供不应求之势，若此时推出现房销售制度，会加剧供不应求格局，房价看涨。笔者认为，买房人不会必担心，近期出台政策的可能性不大，即便实行现房销售制度，也会设定一个过渡期。总体而言，变期销售为现房销售，乃大势所趋，维护消费者利益是成熟市场的重要特征。
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