8月23日，上海市房地资源局、监察委、发展改革委（物价局）会同市工商局、市财政局等联合下发了《关于印发〈上海开展房地产市场秩序专项整治的工作方案〉的通知》，其中上海将“督促开发商加快上市节奏，加大‘引、逼’力度”是最为引入注目的内容。
具体而言，如果开发企业无正当理由不申请预售、已取得预售许可证拒不开盘销售的，将被认定为捂盘惜售、囤积房源；以超出周边楼盘数倍的畸高价格挂牌，一年内销售率不到5%的，将被认定为以畸高价格挂牌方式捂盘惜售。
此番整治捂盘惜售的新政透露出怎样的信息？对上海楼市将有何影响？
捂盘惜售加剧供求失衡
中原地产咨询研究部总监 陈宁
整治捂盘惜售对需求的影响不大，更多是对开发商的影响。我们监测的数据表明，4至7月上海一、二手房房价都呈现加速度上涨。供求失衡使得房价飞涨，政府出手整顿很有必要。
4至7月上海一手房新增供应量与实际成交量的比例为0.5～0.7：1。住宅的供应周期一盘为1～1.5年。从05、06年上海住宅用地供应减少，到现在恰好走过一个开发周期。由于前一周期住宅供地减少，使得目前可供应的住宅成品有限。
在已出让的土地中，囤地减少了一部分供应；在建的一些楼盘看到房价持续上涨，放缓建设速度也减少了一部分供应；已达预售标准的楼盘则通过一些人为方式来囤积房源，这三个方面都加剧了供求失衡。
政府意在推动市场恢复理性
威格斯物业（上海）管理有限公司董事 贺邦鹤
房地产市场稚嫩、无序，加上中国人传统的羊群效应，很容易被开发商所利用。部分开发商利用短期炒作、欺骗消费者来牟取暴利，整治措施对其是当头一棒。各项政策如能认真执行，将对市场有着深远的影响。
上海的新政策旨在击穿泡沫与烟雾，还原市场的真实面目。这也是警告开发商打消非常规性操作的信号；对消费者而言，则有必要更加理性地思考与投资。
上海8月住宅新增供应量同比增长超过200%。至于后续供应量是否会进一步加大，则不能以一个时间段来衡量，需要遵循市场的真正需求而定。
监管主要通过行政手段
佑威房地产研究中心主任 薛建雄
目前上海新房供应不足确实存在。开发商都在观望市场，并以少量多次的推盘来试探市场的承受程度。更有甚者，请人排队、制造紧张局势，引真正的购房者上套。
要监管地产商的炒作行为，政府不可能花很长时间去研究一个体系指标出来。当开发商用新的办法来捂盘时，如果政府再去研究新的标准，是被开发商牵着鼻子走。更为实际、有效的是通过行政手段。政府可以根据市场状况判定开发商是否捂盘、采取行政措施。
此外，“商铺捂盘”的说法并不准确。近几年来，网上房地产商铺的积压量一直在400万平方米以上，而上半年商铺的销量仅97.36万平方米，多数开发商是因为市场不理想，才没敢推盘。
政策关键在于执行力
汉宇房地产常务副总经理 范伟国
开发商捂盘惜售的表现形式有：1、加长预售准备时间；2、拖延开盘时间；3、提高房价、抬高门槛，阻止一部分需求；4、分批局部开盘等。捂盘、惜售从开发商的角度也许只是一种营销技巧，却造成了局部地区、局部时点的供不应求、房价上涨。
两年以来的宏观调控和持币观望等来的是房价反弹，于是购买者蜂拥而入、提前消费。等待意味着多花钱。即使捂房惜房是陷阱，消费者还是会往里跳，这是十分可悲的景象。
05年国八条、06年国六条、07年各部委和建设部的政策也都提到要打击捂房惜售、虚假广告、哄抬房价等，但实际成效不大。究其原因，主要是利益驱动和执行力度不够等造成。
可操作性有待进一步细化
第一太平戴维斯住宅部董事 黎智超
上海市的调控从现房交易环节转向供应链的上游 — 地产商。约束捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈等行为，对于完善市场秩序无疑会起到一定作用。
然而，此类政策的可操作性并不是很强。比如“一年内销售率不到5%”看上去比较细，仍有待进一步细化。如果一刀切，可能会影响到正常的市场行为。
品质较好的高档楼盘可能并不适合这些规则。高档楼盘被海外基金收购，尽职调查至少需要6个月，而这一阶段处于谈判阶段，既无法开盘，或因公司机密等缘故又无法向社会告知，政策中并没有说明这样的事宜怎么处理。
政府希望保证在建公寓能够有效供应，这是一个综合和系统的工作。只有系统性的综合标准才能对地产商起到制约作用。
供不应求是伪命题
华东师范大学欧亚研究中心研究员 余南平
我认为，该政策对开发商捂盘难以起到制约作用。
如何用行政手段来判断一个楼盘的销售率？一年5%的销售率太低了。这样的销售率究竟是指整个项目还是一个项目的第几期？如果一个项目只报批很少量的销售额度，5%非常容易达到。政策需要精确度和严格的可操作性。
开发商囤积房源、土地只是问题的表象。囤积的背后是房价和土地的持续上涨。有人认为房价持续上涨的重要原因是供不应求，其实这是一个伪命题。如果将房产视为资产，通过供应来调控市场是不起作用的。资本对有增值收益资产的需求是无限的。只要房地产收益大于其它投资产品，供应永远小于需求。
规范市场秩序完全必要
复旦大学房地产研究中心副主任 华伟
开发商是追逐经济利益的，在当前轻度通货膨胀、房价地价上涨的态势下，开发商捂盘的收益远远大于财务成本的增加。能够坐享收益，开发商是“不捂白不捂”。
捂盘、惜售没有受到约束、处罚，更加纵容了违规行为。部分开发商趁机制造市场供应短缺的言论，加大了一部分消费者的恐慌心理，引发了非理性投资和盲目跟风，扰乱了市场秩序。
此次上海出台的政策对捂盘、惜售行为做出了定义、约束，并将对违规行为予以处罚，这是规范市场的重要举措。只有对违规行为严惩不怠，才能确保市场的稳定。也许政策有不完善或待改进之处，但房地产市场的供需必须有序，否则就会被供方也就是开发商所利用。
这是未来政策的先兆
道邦房产投资有限公司执行董事 林荣时
虽然该政策有治标不治本的嫌疑，透露的信息却很重要。
上海市政府此时出台政策，很大一方面是为了表明民生立场。
目前在北京召开的住房保障工作会议基本明确了未来一段住房保障的方向。地方政府要在土地出让金中拿出10%用于廉租住房建设；对于“夹心层”，既不属于低保居民、又买不起商品房，各地政府可能直接拨款建设经济适用房。
房地产商所称“供不应求”很大一部分是以“夹心层”的刚性需求为基础的。一旦“夹心层”的住房问题得到解决，供不应求的说法不攻自破。因此该政策是一个信号，不仅是对开发商，也是对投资者。盲目跟风最终将付出代价。
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