“国际社区的别墅品质高、配套好，有助于物业升值。此外，这类别墅的租金回报高且稳定，这一点非常重要。”来自台湾的林先生说，自己是经过反复研究和比较，才选择专注投资国际社区别墅的。
林先生来自台湾，在上海经营外贸公司已有多年。这两年，他先后在浦东的碧云国际社区和青浦徐泾板块买下了云间绿大地别墅和银涛高尔夫别墅各一套，以用于出租。这两套别墅不仅每年能给他带来100多万元的稳定租金收入，而且房价本身也增值不少。
然而收益不菲的林先生心里也有困惑：自己的两套别墅同属国际社区别墅，为什么银涛高尔夫别墅的价格涨幅却没有云间绿大地高？为什么一边是房价大幅上涨，另一边租金涨幅却不大？
分析人士指出，上海国际社区别墅凭借自身品质和配套优势，吸引了大量外籍客户集聚居住。在禁地令出台导致别墅普涨的大背景下，拥有稳定租金回报特质的国际社区别墅，颇受高端投资客追捧。而浦东国际社区别墅由于在规划环境、配套及品质等方面相对占优，再加上供应也相对稀缺，因而在房价涨幅和租金表现上，比之浦西国际社区别墅要更胜一筹。
涨幅：浦东超过浦西
2007年3月，在浦东金桥的碧云国际社区，西班牙风格别墅维诗凯亚推出四期48套双拼别墅，只租不售。无独有偶，该社区内另一大盘云间绿大地在今年5月推出了三期50套独栋别墅，同样也改售为租。
“碧云市场上一旦出现一套新房源，就会有好几批买家竞相加价。”中原地产浦东别墅组高级物业顾问许磊指出，开发商改售为租，意味着碧云社区一手供应为零，这直接导致了碧云二手别墅价格的大幅窜升。
据许磊介绍，云间绿大地二期一套370平方米的独栋别墅，今年年初售价在1100万元左右，而目前价格已上涨到1650万元，半年内涨幅高达50%。
不仅如此，碧云周边的几个欧美人士聚居度较高的别墅小区，如位于世纪公园的顶级别墅社区御翠园和毗邻龙东大道内环线的汤臣高尔夫别墅，也同样由于没有一手房源在售，半年来价格一路上扬。
2007年6月，在售出六期最后一套别墅后，御翠园二手房价格随即从63000元/平方米上涨至目前的67500元/平方米。而汤臣高尔夫别墅416平方米的独栋别墅，去年同期售价仅为900万元，如今在中介挂牌价格最低的一套也要卖1600万元，一年上涨78%。
与此同时，位于闵行区华漕镇的金丰国际社区，以及与之毗邻的成熟别墅社区青浦区徐泾，由于受到虹桥综合交通枢纽扩容的利好影响，销售成绩颇为理想。然而由于供应量相对较大，尤其是徐泾板块，造成房价涨幅逊于浦东国际社区。
作为金丰国际社区的地标性楼盘，西郊庄园2007年度的销售情况相当之好。西郊庄园客户经理丁贤萍介绍，“每月能售出3套，客户大多是来自江浙的投资客。”目前该项目在售房源单价为48000~58000元/平方米，较2005年9月开盘时售价28000~33000元/平方米，年均上涨44.6%。
作为以全装修为卖点的联排别墅项目，西郊·林茵湖畔园也颇受市场欢迎。今年8月份，该盘新推二期57套房源，截至目前，已售出45套，价格也从2005年11月15000元/平方米的开盘价上涨至现在的23000元/平方米，年均涨幅为29%。
不仅如此，同一区域内的品牌项目兰乔圣菲和万科红郡园，也都有着颇为惊人的销售业绩和价格涨幅。
至于徐泾板块，尽管有虹桥枢纽扩容的利好影响，但由于开发量大，导致该板块多数别墅楼盘价格走势均较为平稳。
在徐泾，仅徐盈路一条路上就集中了大量别墅，主要在售项目有大豪山林别墅和大华圣地维拉。相隔不远处则还有观庭、西郊九溪十八岛、湖畔佳苑等别墅在售。
“在徐泾，我们楼盘的销售情况是最理想的，今年4月推出的新批房源已经售完。但由于板块供应量大，客户层相近，别墅售价上涨幅度都不大。”大华（集团）有限公司销售业务部区域销售经理严家欣介绍，目前大华•圣地维拉独栋售价为20000元/平方米，较2005年9月16000元/平方米的开盘价仅上涨26%。
第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部副董事谭文红指出，“今年以来，上海国际社区别墅凭借着高租金回报率的优点，在别墅用地禁批的大环境下，吸引到一批嗅觉灵敏的高端投资客的关注，各国际社区别墅价格都有大幅上涨。其中，由于浦东一些新建国际别墅项目的设计及品质都有保证，浦东国际社区别墅的价格涨幅超过浦西。”
租赁：浦东好于浦西
在售价大幅急涨的情况下，上海国际社区别墅的租金水平却没有明显上升，导致今年国际社区别墅租金回报率较去年同期有所下降。
“通常来说，高端住宅租赁市场是一个相对稳定的市场，别墅租金的上调总是滞后于价格的上涨。最重要的是，上海国际社区别墅的租赁客户主要是一些跨国公司的‘公司客’，近几年，这些公司给员工提供的租金预算一直没有上调，这是造成国际别墅租金滞后于房价涨幅的主要原因。”谭文红表示。
而在浦东碧云，由于客户群较为高端，加上可租房源稀少，导致该社区租金水平一直都稳中有升。
“在今年5月云间绿大地三期上市之前，若想在碧云租别墅，都必须提前几个月进行预约。”云间绿大地项目总经理李志雄透露，金桥出口加工区内近80家世界500强公司的高管都选择住在碧云，这导致碧云几个别墅的租赁情况一直都相当好。
“这两年，国外金融机构大举入驻浦东陆家嘴，金融机构给员工的租房预算通常要比一般外企高，这也在一定程度上推升了浦东国际社区别墅的租金水平。”谭文红指出。
记者在中原地产了解到，维诗凯亚一套面积为416平方米的别墅租金从2006年的6000美元/月上涨到目前的7500美元/月。而御翠园一套400平方米别墅的租金也从10000美元/月涨至现在的12000美元/月。
截至目前，维诗凯亚和云间绿大地分别只剩10余套房源在租，而汤臣高尔夫别墅和御翠园也各只剩5套房源在租。“随着这些房源被逐渐消化，浦东国际别墅的租金将会有小幅上调的动能。”许磊表示。
租金水平原本高于浦东的浦西国际社区别墅，却由于近两年租金一直少有上涨，而被浦东“后来者”赶超。
“尽管金丰社区的租赁情况一直非常稳定，但我们的租金这两年都维持在原有水平。”西郊庄园租赁部谷媛介绍，该楼盘出租率达到90%，一套376平方米的别墅，租金为8000美元/月。
近期社区内两个新盘——万科•红郡和西郊林茵湖畔开始陆续交房，出租工作也即将开始。谷媛表示，尽管这两个楼盘为联排别墅，目标客户不同，但大批房源的上市，对于整个社区租金水平的上调或多或少都会构成压力。
而在徐泾，别墅租赁市场甚至堪称萎靡。
“现在徐泾的别墅越来越不容易出租。一方面大批新房集中上市，可租房源越来越多；另一方面，新老楼盘出现青黄不接的情况，导致租客流失。”21世纪不动产高泾路店高级置业顾问刘小亮介绍，徐泾板块内虹桥花园、长堤花园等原来较受租客欢迎的楼盘，由于房龄较老，房体老化现象严重，使得不少租客在租约到期后选择搬离。与此同时，板块内很多新盘二三期尚在建设中，环境嘈杂，无法吸引高端租客入住。
据刘小亮介绍，有不少大华•圣地维拉前两期的业主到中介挂牌出租，一套330平方米的独栋别墅，挂牌价为3000美元/月。然而，由于小区内还在施工，缺乏居住氛围，所以到现在该小区还没有一套房子成功租出。
配套：浦东略胜浦西
对于国际别墅社区而言，除别墅自身品质之外，社区的大环境和教育、生活配套是吸引外籍人士入住的重要因素。
“优美的环境和日趋完善的配套，是浦东国际社区别墅的一大优势。”谭文红指出。
在拥有中福会幼儿园、美国学校、家乐福以及占地4.6万平方米的美格菲体育休闲中心等配套的前提下，浦东新区政府还努力创造条件以充实浦东国际社区别墅的教育资源。如增加接受外籍学生资格的中小学至16所，在进才中学、华师大二附中开设国际部，并扩大国际学校办学规模。教育设施的进一步完善，成为浦东国际社区别墅的一大竞争筹码。
“拥有多所国际学校，是浦西国际社区别墅最吸引外籍人士的地方。但就目前而言，在整体规划和配套方面，浦西国际社区别墅略显不足。”谭文红指出，在金丰国际社区，几个楼盘围合区内环境尚可，但外围环境差强人意，这个问题在徐泾板块则更为严重。
不过，随着虹桥综合交通枢纽扩容方案的实施，可以预见近几年内，华漕和徐泾板块的环境和配套会得到很大改善。
目前，徐泾联民路上的家乐福正在施工，徐泾商务港也即将在诸光路以北、华翔路以南落成，这些都将为区域内的商业配套现状加分。此外，华漕金丰社区规划中也有大型商业配套即将开建。
在未来供应方面，华漕金丰国际社区除万科•红郡业已售罄外，其余楼盘都还有一定的房源，如兰乔圣菲三期剩余30套独栋别墅，西郊庄园三期余6套房源在售，西郊林茵二期也还有较多联排房源，西郊庄园尚有四期在规划中。
在徐泾板块，后续供应十分充足。不仅大豪山林别墅即将有新盘上市，圣地维拉•大华云庭后续项目也正在动工，此外，凯德置地斥资拿下徐泾别墅区内占地14.2万平方米的住宅用地，计划建造约200套低密度住宅。
与之形成鲜明反差的是，浦东国际社区别墅未来供应紧缺。不仅碧云社区后续供应为零，而且周边也仅剩御翠园七八期和汤臣高尔夫的九十期，具体开盘时间则迟迟未见公布。
“随着社区配套的进一步完善，社区内别墅房源的日渐稀缺，拥有高品质和高租金回报率的国际社区别墅，其投资价值将会得到进一步凸显。”谭文红指出。
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