“金九”、“银十”，这两个月份一直是北京房地产市场最为期待和辉煌的时刻。但从去年开始，北京的“金九银十”就已辉煌不再，今年也难逃此厄。如果说去年北京市场9 月的疲软主要是由于受到了新政调控的影响，那么今年9 月则更多是因为高房价下开发商的博弈考量。
卖方市场气氛明显
“现在的开发商越来越狂妄自大。”京城某知名代理行公司老总语出惊人。印象中开发商与顾问公司代理行一向琴瑟和鸣，但“狂妄自大”这个词语，就像一把利刃，划开了他们之间温情脉脉的面纱，把乙方的气愤、委屈、无奈暴露于空气中。究其原因，房子太好卖，成为开发商最大的砝码，而顾问公司与代理行在旺销的市场环境下，作用越来越小，当然地位就越来越低。无独有偶，翻开此时的报纸杂志，与往常铺天盖地的房地产广告不同的是，今年的广告量也是波澜不惊。
在供需矛盾极不平衡的情况下，总有一方掌握着主导话语权，“而现在这个权力牢牢把握在开发商手里。”华高莱斯顾问有限公司副总经理公衍奎说道。由于上市土地少，竣工面积少，上市楼盘少，使房地产沦为了卖方市场。以前之所以出现“金九银十”的现象，最重要的原因是开发商为了更好的销售住宅，必须尊重购房者的时间偏好。“购房人更愿意在九十月份买房，因为装修处理一下，年底就可以入住。而且国庆七天长假也是买房、装修的好时候。”公衍奎说。但是当处于极度的卖方市场时，情况就发生了大转变。开发商不用再尊重购房人的时间偏好，而是要寻找一个最能让自己利益最大化的时间节点。随着房价疯狂的上涨，卖得越晚，赚得越多已经是开发商遵循的卖房原则。
因此这就可以解释，为什么在往常住宅推广高峰期时，很多楼盘在开盘时间时却赫然写着“待定”两个大字。
这从8 月份北京住宅市场的格局也可以看出端倪。据统计，8 月开盘入市的项目与7 月份相比继续下降，仅有48 个新、老项目入市销售。其中纯新盘项目13 个，仅占8 月开盘总数的27.1%，其余为老项目后期。
此外，五环外区域的开盘项目大约为25 个，占开盘总数的52.1%。
从市场调研的情况来看，9 月份预计开盘的项目将在35-40 个左右，全然没有往昔开发商重点推广的势头。对于9 月北京楼市的走势，恒泰轩房地产经纪有限公司相关负责人深有所感。“现在只要有房推出，很快就被一抢而空，因此不会出现明显的金九银十现象”。公衍奎也认为，“我预计今年的九十月份，供应量会相对的集中，但是这种供应量已经不能和往常相比。”
区域热点不再明显
北京房地产市场的板块划分和区域热点一直都比较明显，比如朝青板块、亚奥板块等等。研究区域热点，一直是不少投资者和购房者的爱好，但是目前这一个格局却因为供应因素正在发生转变。
对于下半年会出现哪些热点区域，公衍奎认为是遍地开花，“有地、有项目的区域，就是热点”，“哪里有开发商特别是大开发商造房子，哪里就是热点！”
以往开发商选择联手打造区域的方式提升项目价格，比如百子湾板块，几家大开发商在这个区域一扎堆，人气、规模、商业配套等一下子就旺起来，项目价格随着区域价值的上升也就一涨再涨。开发商以往扎堆做区域，可以减少它们的销售风险，但是在目前供不应求的情况，开发商已经不再需要花费这种成本。公衍奎认为，“只要拿到地，在哪个地方都会卖得很好。”数据显示，处于远郊板块的顺义金汉绿港，其6 月的销售均价为5043 元/ 平米，而７月一跃上升到6390 元/ 平米，环比上涨了20%，而南部项目彩虹新城，也由6 月的6719 元/ 平米上升到7 月的7055 元/ 平米。
不过，在这样的混沌格局中，奥运板块和CBD 区域仍然保持了相对高的热度。随着奥运临近，奥运板块的热度将继续上升。随着奥运区域公园的建成、轻轨的开通等利好因素一一实现，奥运板块的区域价值将不断提升，随之区域项目的价格也会有大幅度的上涨。最近几个月的奥运板块的供应放量，更是刺激了这一热度的提升。
此外，传统热点区域CBD 也因为区域的成熟和聚焦力吸引了大量投资客户和自住人群。 “特别是有CBD 中央居住区之称的西大望路板块，随着地块的减少和不可比拟的丰富配套，区域价值上涨是必然。”禧福汇总经理荆宏如此认为。事实上，西大望路板块内的乐成公馆、禧福汇、首府、珠江帝景等项目的供应，已经使得该区域成为北京楼市的一道风景线。
精装或将成为主流
下半年，北京房地产的总体趋势目前已经基本可以认定——小户型逐渐成为主角、郊区化将进一步凸显。但随着市场的变化，又有一个新的趋势正在逐渐成型，那就是精装修可能也将成为主流。
“随着楼价越来越高，我们也需要找一个支撑涨价的理由。”某开发商私下对记者说道。而精装修便是他指的最名正言顺的涨价理由。某业内人士向记者透露：“如果精装修的成本在2000 元/ 平米，那么开发商至少可以再涨价4000-5000 元/ 平米。”因此，他预计未来精装修的住宅会越来越多。
而随着住宅的疯狂热销，开发商将失去创新的动力。他们会花费最多的时间精力去寻找土地，因为拿到土地就意味着成功了90%，而对产品研发创新的动力会因为项目的供不应求而消失，项目价格的增长主要依赖于土地的升值，最传统的精装修手段也是涨价最好的理由之一。
关键字：北京,开发商,装修,户型,房价 |
|
