今年以来，上海楼市进入新一轮上升通道，新盘公寓成交量与成交均价都出现较大增长，但各区的发展并不平衡，有快有慢，有增有减。其中，松江、宝山、南汇、青浦四区趋热迹象较为明显。估计在未来一年内，这四区的需求仍会持续增长，增幅将超过其它主力市场。
松江轨道交通效应渐显
近几年来，松江别墅市场发展迅速，始终领先于浦东、青浦、闵行、南汇等其它别墅主力市场。松江公寓住宅市场也得到了快速发展。尤其是轨道9号线（一期）今年底即将开通运营，直接拉动了松江新盘公寓市场的需求。今年上半年，松江新盘公寓的成交量首次突破100万平方米，高达139万平方米，同比增长了43.9%，远超过11.4%的全市新盘公寓成交总量的增幅。
松江的市场份额也从去年上半年的9.86%，增至今年上半年的12.73%。但面对这一旺盛的需求，松江新盘公寓的新增供应量却异乎寻常地下降61.6%，供应紧缺的矛盾激化，而今年上半年的成交均价同比大增了12.9%。
轨道交通对远郊地区楼盘的拉动作用明显。当然，价格也是个关键因素。松江与闵行相比，有个价格落差。
宝山价格落差形成优势
宝山早在十多年前，就成为原市区人口的主要导入区，住宅发展起步较早。同时，宝山也是上海工业人口较为集中的一个大区。其开发量与成交量多年来始终名列前茅。该区城市化的进程也较快，象大华、淞南、高境以及月浦等几个大型聚居区的生活配套已很成熟，离市中心的距离也比同样是人口导入区的闵行近很多。但宝山区域市场的成交均价竟比闵行低1000元/平方米左右。
随着轨道1号线、3号线北延伸段的开通运营，以及7号线的开发建设，宝山的出行条件将大为改善。宝山又是上海的重工业基地，相关产业链的集聚度较高，产业人口的不断导入和相对集中，将为宝山住宅市场提供持续的需求支持。
今年上半年，宝山新盘公寓的成交量同比增长了36.8%，而闵行则同比下降了28.2%。
南汇受惠于浦东发展
南汇属于上海的远郊地区，但近年来新盘公寓市场发展较快。尤其是南汇的周浦、康桥板块。此外，随着临港新城的开发启动，产业人口的导入，以及公路、轨道交通和连接浦东机场、未来浦东火车站及铁路规划的实施，为南汇楼市的发展奠定了基础。
从近期看，南汇直接受惠于卢浦大桥开通和世博会将要召开，加速了人口导入。今年上半年，南汇新盘公寓成交量同比增长了25.5%。市场份额从去年上半年的5.7%，上升至今年上半年的6.4%。
由于南汇今年上半年新盘公寓的新增供应量骤减三分之二，成为上海各区之最，使其从去年上半年的供大于求，转化为今年上半年的供不应求，也促使新盘公寓的成交均价同比上涨了11.98%。
青浦别墅拉动公寓
青浦是上海传统别墅区域市场，早在上世纪的90年代初、中期，沪青平公路沿线直到朱家角地区，就已相继开发了不少别墅项目，而其新盘公寓市场却始终发展缓慢，滞后于相邻的闵行、松江和嘉定。
今年以来，这一状况有了很大改观，其新盘公寓的成交量和成交均价都出现大幅增长。上半年，青浦新盘公寓成交量同比增长了20.8%,成交均价同比上涨了29.6%，创下全市19个区县中的涨幅最高。其新盘公寓今年上半年的合计成交均价已从去年上半年的3509元/平方米，涨至4549元/平方米。
青浦新盘公寓增长较快，在相当程度上是受到别墅市场持续发展的影响和拉动。青浦新盘公寓即使上涨后的成交均价与同期青浦独立别墅的成交均价的价差，也依然达3.53倍。而同期，上海全市新盘公寓与全市新盘独立别墅之间的价差则为2.01倍。
一般来说，远郊地区住宅市场往往是在别墅市场发展到一定程度后，促进该区域公寓市场的发展，例如松江、南汇便是如此，今年以来，青浦公寓市场的发展，同样印证了这一别墅市场的带动效应。
今年以来，上述四区新盘公寓的成交量都出现了远高于全市总量增幅的大幅增长，成为上海19个区县中的领头羊。这在一定程度上体现出这些区域市场的需求潜力，同时也说明随着上海楼市的全面升温，远郊地区的某些区域板块已逐渐由冷转热。这也在一定程度上体现出未来热点区域的走向。
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