近几年，我国房价暴涨可谓是政府的心头大患，自2003年起政府就一直致力于抑制房价的过快增长。然而，新一轮的房价暴涨已席卷全国，从南到北，从一线城市到二三线城市，房地产调控正在遭遇着严峻的考验。众所周知，2008年奥运会的到来将会对整个经济带来巨大的影响，而作为支柱产业的房地产更是处于风口浪尖。可以说，下一轮宏观调控的方向，将在某种意义上影响到08年以后的房地产走势，因此这关键时刻的宏观调控可谓意义重大。
近日，“24号文”的出台以及第五次加息的实施，都预示着新一轮的宏观调控即将到来。然而，面对可能遭遇的强有力的博弈和对抗，政府从“市场”到“保障”的转变应从何处入手？下一轮的宏观调控又将剑指何方？
调控过去时：有理无力 事与愿违
作为房地产命脉的“土地”是调控的重中之重，03年的“8.31大限”可以说带来了整个行业的大地震，政府从根本上对房地产调控实施“大换血”。国家取消协议出让土地的措施，换之以拍卖。本想以此促进房地产土地供应市场的发展，却由于市场竞争加剧，开发商互相抬价，水涨船高。加之土地供给的逐渐减少，反而刺激土地需求，导致地价频升。同时，由于土地转让、项目规划、审批、建设，信贷等几乎每个环节都存在腐败，这在无形间增加了开发商的成本，也造成了房价的居高不下。
另外，目前宏观调控的税收政策也存在问题。所谓的取之于民用之于民实际上是通过转嫁效应，增加了住房自住者的购买成本。就拿我国目前对不动产税征收为例，其更注重不动产转让环节、不动产取得和所得环节征税，而不注重不动产的保有环节征税。这样，转让、取得环节等流通过程中征税，没有起到调节分配作用，反而通过税收转嫁效应，增加住房自住者的购买成本。
由于快速货币扩张及通货膨胀压力的上升显示出中国经济过热的压力，央行通过多次加息来收紧货币政策，希望抑制过热投资，打击投机行为。然而，结果却是对投机影响并不大，反而使那些低收入层次的贷款购房者，负担大大加重。真正的利益进入了银行等金融产业的金库。
总言，政府调控总是怀着美好的心愿，而又总是不能如愿。虽然每项政策的出台都有着充足的道理但无一例外在执行过程中出现偏差而最终事与愿违。接连两轮大规模的宏观调控都没能将市场引回到合理的轨道上来，接下来的调控就显得更为重要。
调控将来时：抓住本质 对症下药
中国有句古话：“打蛇打七寸”。调控房地产市场也是同样道理，只有抓住其本质问题，对症下药才能有所突破。近年来房地产的调控，可以说主要仰仗土地、税收政策，责成八部委（建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发改委和国家工商局）共同完成，虽然每次调控的目的和方法都具有针对性，却恰恰忽视了房地产行业的本质属性。
房地产属于资本密集型产业，大资本运作自然离不开金融的支持，金融对房地产的重要性可以用“致命”来形容，金融如水，房产似舟，水可载舟，亦可覆舟。虽然“土地”一直被喻为房地产的命脉，但与金融相比却稍逊一筹。如果没有金融的支持，又从哪得来土地。然而纵观以往宏观调控却偏偏不重视金融手段，紧缩地根，加大税收却唯独不用金融工具，八部委联查却唯独遗漏中央银行，这样的思路注定了调控的失利。不过，在经历了之前两次教训之后，此次房贷政策的酝酿调整似乎意味着政府对房地产调控将走向一个新的高度。
不可否认，宏观调控是个长期的趋势，这是由房地产行业的属性决定的，政府不可能对房价上涨置之不理。之前调控没能平抑房价并不代表政府没有这个能力，政府宏观调控依然有发展的空间。当然，在改革创新的同时，还应注意调控的联系性、协调性和完备性，对以往的经验要取精华弃糟粕，在继续使用税收、土地、货币等手段维护市场秩序的同时将新思想融入其中。
房地产是目前中国经济态势的风向标，房地产市场的非理性发展，必然会传导到相关的各个行业，进而影响整个中国经济的发展。因此，房地产下一轮的宏观调控在受到整个经济发展影响的同时，也反映出了我国经济发展的趋势和方向。对此，针对房地产下一轮宏观调控将会剑指何方更应时刻保持足够的理性和警惕。
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