“你看旁边的绿城玫瑰园，现在最便宜的一套都要卖1600多万元。听说和记黄埔的项目也快开盘了，到时候，旗忠这块可不得了。”尽管比之去年要多花将近1倍的价钱，林汉水仍相信自己现在出手还绝对不晚。今年8月，他刚刚以950万元的总价购得中房森林别墅一套350平方米的独栋。
林汉水是闵行本地人，从去年年初中房森林别墅一期开盘就开始关注，却一直犹豫不决没有下定。等到去年年底，凯雷基金一举收购了该项目110套别墅之后，林汉水这才下决心出手，无奈那时却已然无房可买。直到今年8月底，中房森林别墅才推出一期最后一小批房源，尽管30000元/平方米的单价比之去年年初17000元/平方米的开盘价高了近一倍，林汉水还是立马抢购了一套。
业内人士表示，作为上海市区唯一一块10000亩超低容积率规划的土地，旗忠板块凭借高端体育、商务配套及强力的产业支撑，吸引了多个顶级别墅开发商先后入驻。尽管较上海其他高端别墅区而言，市场对旗忠板块的价值认同过程花费了较长的时间，然而随着板块配套的不断完善，高端产品的相继入市，旗忠别墅区的整体价值日益凸现并得到确认。不久的将来，旗忠板块有望成为与佘山、世纪公园鼎足而立的上海又一个顶级别墅区，板块内的别墅产品，无疑具备极大的升值潜力和珍藏价值。
“慢热”的价值发掘
“取得这么好的销售成绩有点出乎我们的意料。”绿城玫瑰园销售主管单伟笑着对记者说。
据介绍，作为绿城集团别墅项目的集大成者，绿城玫瑰园于2007年1月正式开盘，推出第一批46套独栋别墅，包括每套占地6~8亩、总价为4500万元的大宅与每套占地2~2.5亩、总价为1500万元左右的标准宅地别墅。
截至目前，这批价值不菲的别墅销售率已达到80%，售价也有了较大幅度的上涨，其中大宅总价涨至6000万元/套，标准宅地别墅总价涨至1700万元/套。短短8个月时间，该项目售价平均上涨了25%。
单伟透露，绿城玫瑰园最早的一批买家来自浙江，是绿城的老客户，占到购房者总数的1/3左右。随后，来自北京、深圳、上海本地以及港台的客户逐渐增多，也分别占到1/3。
“绿城玫瑰园的开盘热销，带动旗忠板块在上海别墅普遍热销的大环境下脱颖而出，着实‘火’了一把，这说明市场进一步认同了该板块的高端定位和价值。然而对于早就具备成为上海顶级别墅区资质的旗忠板块而言，这把‘火’烧得有点晚。”世联地产客户总监王路指出。
早在2000年初，就有两家小型开发商入驻旗忠，开发了长岛别墅和维纳阳光两个当时总价在100万～300万元的中低端项目。尽管销售情况尚可，但由于当时旗忠区域交通辗转，且缺乏相应的配套环境，因此没能造成多大的市场反应。
2005年底，闵行区政府将旗忠村规划为旗忠森林体育城，并规划10000亩、容积率为0.2的土地，定位于建造高端体育运动设施和高级别墅区。
“森林体育城的规划，对于旗忠板块成为沪上顶级别墅区有着实质性的意义。正因为此，凯雷基金才会看好中房森林别墅而进行大举收购。作为价值的发掘者，凯雷基金抢先发现了为国内市场所忽视的旗忠板块，从而也率先享受了物业快速升值的成果，这促使大家对该板块进行重新估值。”同策研发中心主任夏宇指出。
2006年年底，凯雷基金以1.2亿美元的总价一举收购110套中房森林别墅。今年8月，中房森林别墅以30000元/平方米的单价推出一期最后20套房源，较9个月前18000元/平方米的收购价足足上调了66.7%，不仅如此，这批房源还受到了市场的热烈追捧，截至目前仅剩3套在售。
中房森林别墅销售代表顾小姐介绍，在凯雷基金收购和绿城玫瑰园热销效应的影响下，中房森林别墅决定趁热打铁，该项目二期将于今年10月底或11月初开盘，届时单价将在31000元/平方米。
“在中房森林别墅和绿城玫瑰园将旗忠板块整体价值成功烘托之后，和记黄埔的高端别墅项目也将在明年年初推出。”王路表示，“又一顶级开发商的加入，将使该板块的高端定位得到进一步确认。”
据悉，和记黄埔打造的旗忠项目占地5.6万平方米，规划建造近200套千万元级别墅。
高端配套支撑高端定位
“我曾听到一些客户对我们的产品定位提出质疑，认为在旗忠板块建造千万元级别墅似乎不太合适。”上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司总经理王洪斌表示，绿城玫瑰园之所以敢设计这么大的花园、卖这么高的价格，就是看准了旗忠的现有资源和未来规划。
“作为森林体育城，旗忠板块拥有国际网球中心、高尔夫俱乐部等高端商务配套。”王路指出，特别是国际网球中心，是中国唯一的全球性ATP（男子职业网球联盟）九大网球大赛的场馆，已连续多年成功承办大师杯，这也在无形中提升了旗忠板块的高端影响力。
“墙内开花墙外香，凯雷基金之所以选择买下中房森林别墅的110套房源只租不售。同样也是看中了旗忠板块的高端性和区域内的高端客源。”夏宇补充。
根据规划，旗忠体育城将在未来2~3年内继续加紧高端运动设施的建设。国际网球中心将扩建，目前二期项目的预留地拆迁工作已经完成。并且，在现有18洞旗忠高尔夫俱乐部球场的基础上，将在南面再建一个同等规模的高尔夫球场。此外，游艇俱乐部、马术运动中心等高端体育设施也在规划之中。也就是说，待规划实现后，旗忠板块住户将一并享受到这世界四大贵族运动。
“旗忠板块不仅拥有高端商务配套，而且还拥有强有力的产业支撑。”王路指出，旗忠村所在的闵行马桥镇本身就是中国经济强镇之一，再加上旗忠毗邻闵行开发区、紫竹高科技园区、航空航天城，这些产业不仅能提升整个板块的整体优势，还能带来大量高端商务人群，从而激活顶级别墅的租赁市场。
与佘山、世纪公园三足鼎立
“在上海市区，除旗忠板块外，已找不出这样一块大规模的低容积率土地。考虑到高端商务配套和产业人群支撑等因素，继佘山、世纪公园板块之后，沪上下一个能撑起来的千万元级别墅板块就只有旗忠了。”王路指出。
“旗忠具备与佘山、世纪公园板块相媲美、相抗衡的优势。”王路补充，比之佘山，旗忠具备更好的交通可达性和板块成熟度。佘山凭借的是稀缺的自然资源，而旗忠板块的定位则是作为城市富人区出现，这与世纪公园较为相近。该板块与城市繁荣保持适当的距离，同时又紧邻城市快速干道，交通便捷快速，经A4到莘庄立交仅需15分钟，到徐家汇仅需35分钟。
更为重要的是，目前世纪公园的后续供应已接近尾声，“旗忠板块在这个时候兴起，将能以后发之势迅速赶上。”王路表示。
在别墅供应量方面，旗忠板块相对充裕。目前，板块内早期开发的长岛别墅和维纳阳光别墅共有40套左右的房源在售。而即将推出的中房森林别墅二期仍有80余套独栋别墅。此外，绿城玫瑰园还有近200套的后续供应，明年年初推出的和记黄埔项目也有近200套的体量。
“近年来，上海顶级别墅区内别墅如御翠园、紫园等已成为珍藏品，每年以40%~50%的幅度大幅升值。而目前旗忠板块顶级别墅区的地位尚未得到市场的一致认同，待板块价值完全凸现之后，板块内别墅将具有很大的升值空间。”王路指出。
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