近期，上海高端市场依然分外火热，个别高端住宅项目新一期房源刚一推出就销售过半，甚至外资基金整体收购的案例也不时出现。继今年4月，来自美国的基金收购了新天地的翠湖天地御苑一幢楼之后，该项目近期再报出收购案，28套中央复式房源的收购金额高达5.96亿元，来自英国的高富诺获得这两栋高端住宅；摩根士丹利继去年收购锦麟天地雅苑之后，又收购了位于世纪公园的四幢服务式公寓和一幢靠近华山路的服务式公寓；永兴国际则通过收购“新瀛国际”，间接收获了位于马当路附近“淡水湾花园”的63套物业。
在限外政策出台至今的一年多时间里，外资整体收购的热情不降反升，成交横扫所有物业种类，高端住宅成为办公楼物业之后，第二大受外资欢迎的物业类型热门领域。
第二居所需求旺
仲量联行最新统计报告分析，高端住宅的需求将在今年下半年被逐渐释放出来。随着跨国公司继续在上海进行扩张活动，租赁市场中对高端住宅的需求依旧强劲，这也使得机构投资者对上海高端住宅市场表现出了浓厚的兴趣。
第一太平戴维斯住宅销售部助理董事黎智超则认为，高端住宅市场作为一个相对独立的区域，其消费客群的心态比较稳定，以自我主观判断为主，往往是以第二、第三居所需求出现，以身份的体现为主要目的。因此，随着本土买家的成长以及海外人士的不断涌入，都为上海高档住宅市场提供了旺盛的需求，也缩短了外资基金收购项目对这一市场的培育期，迎合了基金3-5年周期出手获利的空间需求。
服务成“包装”方向
外资基金在高端住宅市场里实现利润最大化又有何秘诀？
“以服务式公寓出租将是外资对项目进行再包装的主要形式。”第一太平戴维思斯住宅销售部助理董事黎智超认为，“外资收购的整体效应还是正面居多，不仅实现了项目本身的快速去化，其后期的再包装，如引进服务式公寓等，将为整个项目带来增值效应。”
摩根士丹利去年收购的锦麟天地服务式公寓，就聘请了专业服务式公寓运营商富联国际集团来管理，不仅通过吸纳高端租户取得了相当高的租金回报，也提升了锦麟天地的整体品质，该项目其他几栋出售给小业主的楼，市场租金和售价也因此稳步提升。
同样的情况也发生在“淡水湾花园”，永兴国际现在拥有的“淡水湾花园”的63套物业，正是其通过斥资1.5亿港元收购一家在内地从事住宅及酒店发展业务的外资公司———“新瀛国际酒店开发管理有限公司”的全部权益而获得。根据收购协议，该批物业内部装修则计划在今年9月完成，随后将以服务式公寓形式对外出租，而管理方依然是“新瀛国际”。
“软环境”决定客群
“从服务式公寓在上海高端住宅市场的兴起，我们可以发现，外资基金的理念更注重软环境的营造，来获得优质租户的认同。”黎智超在例举了几个外资运营比较成功的社区后断言，“所有者的后期营造投入将直接决定项目的最终命运。”
黎智超介绍，坐落于康桥板块，由印度尼西亚汇宝集团开发的绿宝园，就是一个相当成功的例子，尽管绿宝园在自然条件方面比不上很多的别墅，但是它在自我打造方面，形成与周边地区鲜明的差异化，特别是做国际化社区的营造方面是非常成功的。该项目在早期引入国际学校和美国会，举办一些符合外籍人士生活习惯的社区活动，加强业主间的沟通，同时通过会所功能多元化、社区文化的营造使得其成为受到欧美人士的欢迎。从这个角度来看，被美国凯雷集团收购的位于闵行区马桥地区的中房森林别墅110套高级独栋别墅，也相当具有潜力。虽然还未最终确定这些别墅的用途，但业内人士估计还是会以长期持有，出租以求回报为主，关键在于凯雷在下一阶段的战略部署了。
“外资在重新包装高档住宅时，也会基于项目的目标客群量身定做。”黎智超分析，像绿宝园、中房·森林别墅属于家居型项目，持有者会更多的考虑社区环境的营造，以及根据业主的年龄结构选择有特色的会所服务和公共设施；而考虑承租人士工作生活习惯的项目则更关注景观资源，如摩根士丹利收购锦麟天地选择了面向太平湖的一栋，其小面积高贵型的定位，也与其他面积在260-280平方米的几栋楼保持了类租性。
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