低利率刺激投资性需求
既然房价已经超出了中产阶级的可负担范围，又是什么力量支持了当前的房价？答案是投资性需求。
第一、实际利率持续在低位徘徊。从1998年以来，中国的实际利率长期处于下降的趋势。2003年，由于通货膨胀上升的因素，实际利率呈现负值。2006年，虽然央行六次加息，但由于通货膨胀率更高，所以实际利率仍是负值。实际利率的过低，使得购房者持有房屋的成本相当低，刺激了投资性购买的需求；第二、最近几年，国内住宅的租金收益率（毛租金除以住宅市值）一直处于下降的趋势。目前上海普通住宅的租金收益率大约只有3%左右，已经低于一年期银行存款的利率。显然，现在投资性购房者已经根本不在乎租金收益，而完全寄希望于房价的不断增值；第三、2007年，全国房价出乎意料的上涨与股票市场的飙升有密切的关系，即所谓的财富效应。“5.30”股票市场出现快速暴跌之后，房地产市场反而出现了加速上涨。显然，由于投资者对股票市场未来的收益率预期下降，所以反而把资金配置在房地产投资上；第四、从房地产市场上的结构性特征来看，“非自住性”购房的需求更加旺盛。例如，别墅、酒店式公寓、度假型住宅的需求旺盛。显然，对房价的乐观预期刺激了投资者为未来的需求而提前购买。
物业税相关法律的研究和制订在2008年必将有所加快，但实际开征的可能性几乎为零。从国际经验来看，物业税的平均税率大约在1%左右，但豪宅的税率可以高达5%-10%。若全面推出，将增加购房者的持有成本。从某种意义上，开征物业税和提高投资者的实际资金成本的效应是完全可以替代的，但对按揭购房者的影响可能更大些。一共4页 上一页 1 2 3 4 下一页 关键字：房地产，美国次贷危机，房价，中国楼市 |
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