上海房地产市场2007 年年度回顾与2008 年展望
2008 年1 月7 日，高力国际在上海房地产业界首先发布了2007 年房地产市场回顾及2008 年上海房地产市场的预测。过去的2007 年，经济强劲增长带动了上海房地产各子市场的旺盛发展，而基于市场各项基本面因素的乐观预期以及即将举办的世博会将引领2008 年房地产市场的持续发展。然而，2008 年的发展速度可能将放缓或受到政策面不确定性的影响。
回顾2007
在旺盛的国内消费与经济增长背景下，加上外界对人民币升值的预期和股票市场的财富效应，上海各主要物业市场的强劲需求下，整个房地产市场欣欣向荣。总体上租金和市价保持上升，空置率则进一步回落。办公、零售、工业租赁市场保持了两位数的增长。
高力国际华东地区董事总经理翁琳女士透露，“因为政府频密出台的一系列抑制市场过热的措施与紧缩性货币政策令市场时时刻刻充满着变数。”
按子物业回顾
甲级办公楼——办公业务的扩张和新企业的成立刺激了甲级办公楼市场的发展，特别是来自金融及专业服务行业租客的扩展业务需求。内部扩展以及新设企业的需求增加，共计净吸纳约263,000 平米的面积。而供应方面，2007 度仅有227,100 平米的甲级办公楼完工，供不应求的局面令市场空置率下降到2.5% 的历史低点，第四季度平均租金较2006 年同期上涨11.3% 。投资需求同样殷切，2007 年整栋收购类楼面面积达到约560,000 平米，年底时市价比上年同期增长了26.2% 。市价的快速增长令收益率水平进一步收缩，2007 年底回落至7.0%
左右的水平。
售物业市场——强劲的消费者信心以及因家庭收入增加带来的购买力上升支撑了零售物业市场的发展。租赁需求方面，国际高端品牌以及时尚产品零售商继续扩大其在上海的业务并且渴望在顶级地段和购物中心内租赁首层的大面积零售物业。强劲的需求促使大多数顶级零售物业的平均首层租金达到每平米每月人民币1,024 元（128 元美元），空置率进一步下降至3.3% 。
工业物业市场——蓬勃的对外贸易以及强劲的制造业需求促进了工业物业市场的强劲增长势头。上海主要工业区空置率也探至历史低值，达到2.4% ，强劲的需求增长推动了租金比上年度上涨12.1%，达到每天每平米人民币0.87 元（0.11 元美元）。新的土地政策要求工业用地必须通过招拍挂的方式转让，显著提高了新推土地的价格并刺激目前工业区物业市价的上涨，工业用地的市价达到每平米人民币3,777 元（比上年同期增长6.9%），也使得收益率小幅下降至低于9%。
住宅市场——自住需求以及投资需求双重推动下，住宅市场依旧火热。高端市场仍然是租金和市价上涨的源动力。整体高端住宅租赁市场租金保持上涨之势，达到每平米每月人民币171.2 元(21.4 美元)。高端住宅物业价格比上年上涨6.5%，达到每平米人民币35,800 元（4,475 元美元）。
琳女士说到，“尽管租赁市场表现非常强势，然而因许多购买者更看重的是资产增值收益而非租金收益，所以出租物业少了些，我们必须看到整体的空置率达到了17.5％，处于一个相对较高的水平。”
2008 年，充满希望的一年却存在政策风险
总体来说，2008 年的上海物业市场在稳固的市场基础下仍然保持乐观的预测，同时2010 年举办世博会带来的正面影响也将会在2008 年开始呈现。由于房地产市场的结构调整，更多的区位因素将呈现出来。“虽然之前政府实施一系列调控措施，但房产价格仍屡创新高，因此2008 年政策动向仍存着一些不确定因素。为了控制快速上涨的房产价格，政府并非不可能会出台出乎市场意料的严格政策以此来抑制适应性预期。投资市场环境可能会更加趋紧，而海外投资者往往更容易受到这些政策变化产生的影响。”翁琳女士如此评论到。
按子物业预测
甲级办公楼——新企业的设立和现有企业的扩展带来的需求增长，将继续带动2008 年的上海甲级写字楼市场需求。2008 年，上海甲级写字楼市场将会增加843,300 平米的新供应量，08 年充裕的新供应量不排除会对整体空置率带来轻微反弹，同时也会使得租金增长轻微放缓至2%左右。然而，一些处于热门地区如静安以及陆家嘴的高档甲级写字楼仍可获得理想的预租情况。
翁琳女士指出，“浦东和浦西之间的竞争将会继续下去。由于甲级写字楼的新供应量主要集中在浦东，这个比例将占到整个新供应量的72%。我们预测，浦东与浦西之间的重新布局将会更加频繁。然而，一些地标性建筑的竣工，包括东海商业中心，恒隆广场二期和越洋广场将会使浦西的办公楼重新获得关注。”
在销售市场，由于很多业主对预期物业价格持续上涨而开价进取，销售成交的总体状况可能仍然继续胶着一段时间。
零售物业市场——外地市场品牌零售业务的增长将会继续带动上海零售业的租赁市场。一些业主为了迎合消费者不断变更的消费需求而对其购物广场进行租户重整以及翻新工程。在2008 年，在交通设施的不断完善带动人口增长下，新供应（439,000 平米, 占总体的73%）将主要集中在虹口与闵行等的新兴区域以满足不断增长的消费者需求。此外，市场将会注入更多高档次的购物广场以迎合市场殷切的需求，整体的空置率将会上升至5.6% 。传统的商业区的租金预计会保持坚稳，由于高档品牌的零售商倾向于占据大部分优质购物中心底层商铺，二线零售商不得不往更高的层数发展业务。
工业物业市场——个性化定制以及建后租回的开发策略日益受到出口商、制造企业以及其他跨国公司的欢迎。由于2007 年土地管理局采用了年度配额制度促使工业低产的增值。市场的强劲需求促使整体的空置率水平将会有进一步回落。人民币的升值以及不断上涨的劳动力成本和生产成本，可能降低中国的出口竞争力，并且抑止一些外资的扩展需求和投资主动性。总体预计2008 年工业物业的租金水平将保持稳定增长。
住宅市场——本地居民收入增长及改善型需求的上升仍将推动住宅市场。同时，前期投资的不足将在2008 年产生滞后效应，导致新增供应量有限。高端市场受到流动性过剩、外籍人口持续流入及本地企业主、专业人士的数量增长等积极因素，仍将维持较好的表现。由于政府调控与贷款利率的上升，预计2008 年高端住宅物业资产价格的涨幅相对较为温和。
投资市场——物业投资市场在2008 年预计会保持平稳，虽然政策风险仍有可能是最大的风险因素。从未来子物业市场来看，随着更多外资的进入，甲级办公楼以及高端服务式公寓依然是外资的重点目标。随着市区人口居住区域的调整，外环线附近大型社区聚集地段的购物中心因其覆盖到稳定且具备一定购买力的顾客而受到投资者的关注。工业地产市场的未来热点依然是物流设施。规模化定制以及带租收购将会继续成为投资的主要方式。酒店市场上，除了经济型酒店继续出现并购组合外，国外品牌酒店会进一步加快拓展上海市场的速度。
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