报告要点

 

    据高力国际研究报告显示，人口与经济强劲增长带动了2007 年上海房地产各子市场的旺盛需求，而对于市场各项基本面因素的乐观预期将引领08 年市场的持续发展。

 

    市场旺盛的自用需求与对未来中期的乐观预期将有效支撑房地产各子市场中租金与售价增长，虽然增速较2007 年有所趋缓。

 

    新建项目更多涌现在新兴区域。但旧城区的改造将继续为市场注入动力和发展机会。

 

    金融与调控政策的进一步收紧将为投资市场带来更多不确定因素。但未来调控力度会否加大以致打击市场信心则仍待观察。

 

    2007 ：穿越政策之手

 

    在旺盛的内部消费所带动的经济增长支持下，即使政府实施了一系列抑制房地产市场过热的政策以及紧缩性货币政策，上海房地产市场在2007 年继续展示了上佳表现。2007 年上海国内生产总值有望维持超过13.0% 的两位数增长。在人民币进一步升值的预期激发了物业市场的收购兴趣的同时，股票市场持续繁荣所带来的财富效应同样为房地产市场加添动力。

 

    2007 年土地增值税以及针对于外资投资房地产限制政策的实施给开发商带来一些负面影响。对于住宅购买者来说，购买第二套房的按揭首付比例和利率进一步提高。政府还通过连续提高利率及存款准备金率收缩了市场流动性。2007年，一年期贷款基准利率达到7.5%，而存款准备金率提高到14.5%。

 

    即使如此，繁荣的经济刺激了上海各主要物业市场的强劲需求，总体上租金和市价保持上升，而空置率则进一步回落。收益率小幅回落，但依然保持在相对有吸引力水平。

 

    办公楼：

 

    2007 年畅旺的商业活动刺激了甲级办公楼市场的发展，特别是来自金融及专业服务行业租客的扩展业务需求。内部扩展以及新设企业的需求增加，共计净吸纳约263,000 平米的面积。一些寻求更大标准层面积的大型租客选择扩展到其他办公楼。供应方面，本年度共有227,100 平米的甲级办公楼完工。供不应求的局面令市场空置率下降到2.5%的历史低点，而第四季度平均租金较2006 年同期上涨11.3% 达到每平米每天人民币9.12 元（1.14 元美元）。高质楼面的自用需求强劲，而投资需求同样殷切，当年整栋收购类楼面面积达到约560,000 平米。尽管下半年投资活动有所放缓，但至年底时市价依然比上年同期增长了26.2%。市价的快速增长令收益率水平进一步收缩，2007 年底回落至大约7.0%的水平。

 

    零售物业市场：

 

    强劲的消费者信心以及因家庭收入增加带来的购买力上升支撑了零售物业市场的发展。包括传统区域以及新兴区域的零售物业楼面需求均继续增长。旅游业蓬勃所带来国内外大量具强劲消费力的游客也对市场起到积极作用。然而2007 年市场供应充足，足以满足需求，共计225,730 平米的零售物业面积完工，多数位于市中心地带。同时，为维持竞争力，一些购物中心完成重新装修以及租客组合的重新定位。租赁需求方面，国际高端品牌以及时尚产品零售商继续扩大其在上海的业务并且渴望在顶级地段和购物中心内租赁首层的大面积零售物业。强劲的需求促使大多数顶级零售物业租金水平在年内呈两位数的增长，平均首层租金达到每平米每月人民币1,024 元（128 元美元）（年度增长14.8%）。空置率进一步下降至3.3%，而毛收益率稳定在约7.9%的水平。

 

    工业物业市场：

 

    蓬勃的对外贸易以及强劲的制造业需求促进了2007 年工业物业市场的增长势头。整体乐观前景使得对于工业园区，特别是张江和松江的需求稳定上升，这两个工业园区年底基本接近满租状态。本年共有699,200 平米的面积完工，暂时缓解了市场租赁供应紧张的状况。同时，上海主要工业区空置率也探至历史低值，达到2.4%。来自外国及本地制造业者的需求加上空置率的下降推动租金比上年度上涨12.1%，达到每天每平米人民币0.87 元（0.11 元美元）。自2007 年开始执行的新的土地政策要求工业土地必须通过招拍挂的方式转让，显著提高了新推土地的价格并刺激目前工业区物业市价的上涨。2007 年第四季度，主要工业区平均市价年度上涨6.9%，到每平米人民币3,777 元的水平，使得收益率小幅下降至低于9%。

 

    住宅市场：

 

    上海住宅市场在强劲经济基本面支撑下表现强劲。在自用需求以及投资需求上升推动下，市场购买兴趣依然不减。在高端市场方面，租赁市场的供应保持相对有限水平，仅2,060 套完工交付。尽管政府希望控制过热的市场状态，但在充足的市场流动性，不断增长的外籍人口，日益增加的本地富裕人口以及来自股票市场财富效应的支撑下，高端住宅市场（包括别墅，高端公寓以及服务式公寓）的交投保活跃。整体高端住宅租赁市场租金保持上涨之势，比上年上涨1.5%，达到每平米每月人民币171.2 元(21.4 美元)。然而因许多购买者更看重的是资产增值收益而非租金收益，因此整体空置率依然维持在相对较高水平，达到17.5%。在强劲的购房需求下，高端住宅物业价格比上年上涨6.5%，达到每平米人民币35,800 元（4,475 元美元）。与其他物业市场类似，截至2007 年底整体收益率小幅下降至5.7%。

 

    2008 展望：高处运行，还看政策风险

 

    总体来说，2008 年的上海物业市场在稳固的市场基础下仍然保持乐观的远景，同时2010 年举办世界博览会带来的正面影响也将会在2008 年开始呈现。虽然之前政府实施一系列调控措施，但房产价格仍屡创新高，因此2008 年政策动向仍存着一些不确定因素。为了控制快速上涨的房产价格，政府并非不可能会出台出乎市场意料的严格政策以此来抑制适应性预期。投资市场环境可能会更加趋紧，而海外投资

者往往更容易受到这些政策变化产生的影响。

 

    办公楼：

 

    新企业的设立和现有企业的扩展带来的需求增长，将继续带动2008 年的上海甲级写字楼市场。其中来自外资银行，金融机构以及专业行业的公司会是主要的拉动因素。虽然一些本来驻在浦西的租户可能会选择把办公室迁移或扩充到浦东地区新落成的办公楼，浦西的办公楼需求会保持旺盛，特别是在数座甲级办公楼落成后。

 

    对比去年的表现，上海甲级写字楼市场在2008 年将会增加843,300 平米的新供应量。大部分的新供应将会集中在浦东地区(608,900平米,占总体量的72%)，其中仅仅一幢上海环球金融中心已经占据了当中的226,900平米；而其他新供应的落成将会在静安地区（163,400 平米）以及普陀地区（75,000 平米）。在2007 甲级写字楼空置率录得历史新低的前提下，来年充裕的新供应量不排除会对整体特别是浦东地区的空置率带来轻微反弹，同时也会使得租金增长轻微放缓至2%左右。然而,一些处于受欢迎地区如静安以及陆家嘴的高档甲级写字楼仍可录得理想的预租情况。

 

    在销售市场方面，投资者特别是一些海外基金仍然不断寻求在上海的投资机会，其中有一些也开始把他们的投资焦点扩展到普陀区这些后兴起的区域当中。然而，由于很多业主对预期物业价格持续上涨而开价进取，销售成交的总体状况可能仍然继续胶着一段时间。预计2008 年的销售价格将会进一步上升5%。总体来说，售价比租金较快速的增长会令2008年的收益率进一步压缩至约6-7%。

 

    零售物业市场：

 

    虽然在过去几年政府一直实施宏观调控的政策，但是由于住户收入稳定增长，他们基本上受到的影响微不足道。通胀仍然温和，故亦未抑制住户的消费意欲。除此以外，蓬勃的旅游业亦促进了外来游客消费的不断增长。这些因素都显示，零售业的整体表现相对地并未受到政策所带来的影响。因此，展望2008 年的上海零售业市场将会持续表现突出。外地市场品牌零售业务的增长将会继续带动上海零售业的租赁市场。一些业主为了迎合消费者不断变更的消费需求而对其购物广场进行租户重整以及翻新工程。在浦东，逐渐趋向成熟的住宅市场以及甲级写字楼市场将会为该地区的零售业带来更多的市场需求。而传统商业区中如黄浦及北外滩区经过翻新修整后也将为国际一线品牌进一步拓展或进驻创造基础。

 

    在2008 年，新项目的落成将会为整体零售业市场带来656,008 平米的新供应。在交通设施的不断完善带动人口增长下，新供应(439,000 sq m, 占总体的73%)将主要集中在虹口与闵行等的新兴区域以满足不断增长的消费者需求。此外，市场将会注入更多高档次的购物广场以迎合市场殷切的需求。

 

    市中心在2008 年有限的新供应将会促使该地区的空置率保持较低水平，在4.3%。相反地，由于新兴区域充裕的新供应有可能需要一段时间才能被市场完全吸纳，新兴区域的空置率将会维持在较高水平，从而推使整体的空置率上升至5.6%。

 

    不过，传统商业区的租金预计会保持坚稳，低空置率以及商铺的高利润额使得该地区的租金得以维持。由于市场上出现更多不同的国际品牌以及高档品牌的零售商倾向于占据优质购物中心底层的大范围面积，二线零售商不得不往更高的层数发展业务。底层租金的增长以及二线零售商之间为了占据更有优势的上层商铺而展开的相互竞争都会带动上层租金的增长。然而，由于一些零售商的高速业务扩展超出了相应的消费需求而分薄了每个分店的总体营业额以及利润率，这有可能削弱了某些零售租户的租金承受能力。除此以外，新兴区域的购物中心也会同时面对更大的租金压力。总体来说，我们预测2008 年的优质购物中心底层租金将会进一步上升12%。由于零售物业的价格大致上会跟随租金的走势，预测来年的收益率将会保持平稳。

 

    工业物业市场：

 

    进入2008 年，在经济持续强劲以及出口增长的支撑下，预计上海对外贸易将继续呈乐观之势。个性化定制以及建后租回的开发策略日益受到出口商，制造业者以及其他跨国公司的欢迎。未来而言，洋山深水港的开发以及浦东机场二期的建设将可能吸引更多出口加工相关的投资活动，并且增强对于仓库和工厂方面的额外需求。

 

    工业物业供应方面，由于2007 年土地管理局采用了年度配额制度，2008 年工业土地供应将会面临更多限制。因为目前物流行业税收水平较低，因此更多的工业区不太愿意将土地分配用于物流开发。至于商务园区市场，2008 年新增供应有望达到260,480 平方米，其中77%位于漕河泾高科技园区。我们预计2008 年在市场需求日趋殷切下工业区整体空置率将继续走低。然而人民币的升值以及不断上涨的劳动力成本和生产成本，可能降低中国的出口竞争力，并且抑止一些外资的扩展需求和投资主动性。一些成本谨慎型的物流运营商可能会选择考虑投资其他二级城市，这从长期来看，将可能增加空置率上升的风险。

 

    在持续强劲的租赁需求，较低空置率以及市场的有限供应下，我们预计2008 年工业物业的租金水平将保持稳定增长，延续2007 年的趋势。

 

    在销售方面，自2007 年一月开始执行的土地政策要求所有工业土地必须通过招拍挂转让。因此我们预计2008 年的土地价格将进一步上涨。因为土地价格是推动工业物业价格的重要因素，预期后者也将走高，特别是在那些对于高质物业有强劲需求的区域。纵然如此，我们认为不断增长的租金水平将可支撑更高的市场价格的上升，且令毛收益率保持在8%-10%一个仍具吸引力的水平。

 

    住宅市场：

 

    2008 年住宅市场将保持基本稳定。尽管利率上升将对自住购房者产生影响，本地居民收入增长及改善型需求的上升仍将推动市场。同时，交通条件的改善亦会带动新兴区域需求增长。同时，前期投资的不足将在08 年产生滞后效应，导致新增供应有限。高端市场受到充足的流动性、外籍人口持续流入及本地企业主、专业人士的数量增长等积极因素，伴随经济持续增长预期的支持，仍将维持较好的表现。

 

    2008 年高端住宅租赁市场将预期有3659 单元的新增供应，而其中高端公寓与服务式公寓相对更，将分别有1381 与2006 套，别墅相对有限，共计272 套。高端公寓充足的新增供应将带来空置率的上升，预期租金将会有一些下降的压力。相对的，由于外籍人士仍将青睐服务式公寓，此类物业空置率将有所下降，而租金则保持上升。我们预测别墅物业由于受到稳定需求推动，租金亦有一些上升的空间。

 

    价格方面，我们预计未来住宅物业市场上新建项目由于有着更好的附属设施与建筑质量，与老项目的价格差将扩阔。而由于前期上涨至高位，同时伴随政策调控与贷款利率的上升，预计2008 年高端住宅物业资产价格的涨幅相对较为温和。总体来说，由于预期价格上涨速度较租金快，收益率在2008 年将进一步轻微下降至6%之下。

 

    投资市场：

 

    物业投资市场在2008 年预计会保持平稳，虽然政策风险仍有可能是最大的风险因素。随着2006 年171 号文件的颁布以及随后在2007 年强化政策50 号文件的出台，外资在中国房地产市场的活动更易遭受政策方面的影响。从近期政府对待房地产市场外资的政策调整以及明年经济调控的基调来看，我们认为171 号文件将会继续得到完善以及有效执行。另外，自2007 年开始,针对境外投资者的土地招标行政审批流程被延长。这一方面对于那些对上海市场不甚了解且资金规模较小的投资者来说，其进入壁垒和成本将被抬高。另一方面，对于在上海市场已经积累了丰富经验的投资者来说，重新评估其投资策略并安排交易的法律及税务结构显得更为重要。另一方面，部分外资可能转道寻觅二线城市的投资机会，以规避一线城市，如上海的激烈竞争。

 

    从未来子物业市场来看，随着更多外资的进入，甲级办公楼以及高端服务式公寓依然是外资的重点目标。CBD 区域的目标物业稀缺的状况还将维持，所以一些新兴区域，如北外滩、竹园、五角场以及长风公园等区域的项目将会进入投资者的视野。购物中心方面，随着市区人口居住区域的调整，外环线附近大型社区聚集地段的购物中心因其覆盖到稳定且具备一定购买力的顾客而受到投资者的关注。工业地产市场的未来热点依然是物流设施。规模化定制以及带租收购将会继续成为投资的主要方式。酒店市场上，除了经济型酒店继续出现并购组合外，国外品牌酒店会进一步加快拓展上海市场的速度。