2008年上海楼市会出现拐点吗？为此记者专门走访了房地产专业大型研究机构———易居中国·房地产研究院。从该院的最新研究报告《从中国房地产周期理论看2008年上海房地产市场发展》中可以得出结论：尽管可能全国楼市价量向下趋强，但上海房地产市场整体仍将出现平稳上升，区域板块间“涨跌共存”的局面。
报告指出：从供应量看，近几年宏观调控对上海房地产市场土地和资金进行了严格控制，导致投资减缓，新开工面积减少，这将进一步影响2008年市场供应量的下降。从成交价看，2008年上海整体房价将会进一步上扬，但是区域市场将会出现分化，市场供应充足、同质竞争较为激烈的区域，房价有下调的可能。而后续供应匮乏的区域，房价将保持坚挺并可能继续上涨。从周期性走势看，上海楼市将小波幅震荡、整体呈缓慢向上态势。导致这种态势的主要原因一是奥运会、世博会黄金十年的预期夹杂2006/2007年被部分提前透支；二是中国经济长期向好，但受2008年顺差将带来的通膨影响；三是人民币持续升值背景下，却有严格的限外政策。
根据易居研究院对上海土地市场及报建工程市场统计研究，未来三年90/70标准等政策对建设工程市场影响显著，普通商品房加速发展，住宅所占份额较2006-2007年明显上升。其中，外围大型住宅社区集中开工，闵行、浦东、青浦、奉贤、宝山五区住宅建设量约占全市七成。商品住宅（不含动迁配套）的年供应量约为2000万平方米。商办综合类工程建设速度开始放缓，年竣工建筑面积将维系于1000-1100万平方米之间。受外围地块集中供应影响，郊区商业、办公未来将大量出现。
影响供应量的正面因素包括：2007年供应低潮，后续供应释放；土地监管力度加强，逼存促开工；城市外围土地进入集中开工期；开发商拿地欲望空前高涨；90/70政策促使供应套数增加。而其负面影响包括：紧缩地根是中央调控的核心内容；成交旺盛，市场保有量迅速去化；控制银根，将提高开发门槛；捂盘惜售明显，延缓上市步伐；转让税收提高导致自营比例上升。
与2006-2007年的需求结构不同的是，受中国整体经济格局变革及世博经济推动的影响，上海房地产不仅刚性需求依旧强劲，其柔性需求还可能进一步放大。包括：以抵御通货膨胀的房地产保值行为，外资并追随外资涌入房地产业的投机行为。然而，需求的增加未必体现于成交量的增加。除了各方政策抑制需求的增速外，有效需求与无效供给之间的矛盾将更突出，尤其表现为远郊房地产、政策性配套用房与实际需求之间的矛盾。
影响需求量的正面因素包括：青年结构高峰代表的刚需不减；资本追随外资向房地产业聚集；经济地位拉动外来购买力流入；利用房地产抵御通膨的保值行为；税费转嫁导致存量需求转向增量。其负面影响包括：可售量趋减，成交量受迫性抑制；多方政策打击投机、抑制投资；工薪阶层房价收入比差距明显；供应结构调整，有效需求被抑制；利率处上升通道，购房成本提升。
人民币对外趋升、对内趋贬的预期将加快境内外资金向房地产流入的速度。在供不应求（尤其是有效供应严重不足）的态势下，价格话语权转由供应方掌握。未来三年房价指数涨幅将接近2006-2007年的地价涨幅，有可能在30%/年之上运行。区别于价格指数的快速上涨，在外围成交结构比重上升、及政策性稀释房价的作用下，上海房地产成交均价虽仍预期保持上扬，但其涨幅将明显低于价指水平，预期将保持于超过10%的增速。
分析影响价格的正面因素包括：通膨加剧，本币对内贬值；汇率带动境内外资本的逐利行为；以地价为主的开发成本高速增长；供求缺口使供方掌控定价话语权；存量房税费负担促进房价上涨。其负面影响包括：房地产泡沫趋大，下跌预期显现；配套商品房比重增大，稀释房价；成交结构向城市外围化转移；华南城市房价出现下降；低租金收益制约房价上涨动力。
在分析区域市场走势中，易居研究院认为：从2008年区域住宅市场供应量分布及消化周期看，崇明由于供量增加，其消化周期可能长达4年，属于风险度较高区域；而消化周期约在2年左右的金山、青浦、嘉定、徐汇和卢湾，属于低风险区域；其它区域消化周期在半年到一年半之间，属无风险区域。
未来在潜力区位选择上有四大因素：一是规模效应，如大盘概念；二是产业推动，如上海临港新城；三是重大利好，如黄浦江沿线区域；四是稀缺资源，如外围景区淀山湖等。从住宅产品预测将有三个方向：90/70政策带来的两极分化加产品创新，使得大户型热销；别墅用地停建带来的低密度产品供不应求；全装修房比例提升带动部分企业成为全装修房标杆。
成交价：受资本集聚、通货膨胀、成本上扬影响
需求量：以保值与逐利为代表的双重资本仍将涌入
供应量：以郊区大型地块为主力的供应开始升温
关键字：上海楼市，拐点，供应量，需求量，成交价 |
|
