本周开始,房贷新政策正式实施,首次贷款购房者的房贷门槛和成本均大幅度降低。房产政策的小变化对于刚刚结婚的小张来说,无疑是一件大事。 新政策刚刚颁布,他就与新娘计划起来购房事宜,打算在未来一年间完成置业的大事。
有足够现金,要不要贷款
小张和妻子小王都是属于那种很会理财的白领,刚刚过了而立之年的两个年轻人,已经拥有了150万元现金,现在他们计划购买一套浦东三林地区的三房,总价约150万元。在选房子、选地段、选楼层时,小夫妻俩都很默契,但是在计划贷款的时候,两个人出现了矛盾,小张希望用足政策规定的八成贷款,而小王希望不用贷款,一次付清房款,而两人的朋友又有各种建议,其中还包括固定利率贷款、五年以下期限的短期房产贷款等。
小张夫妻俩之前没有买过房,这套三林的三房属于两人的首套自住房,按照现在的房产政策,小张夫妇可以享受两成首付,也就是30万元,贷款总额可以达到120万元。如果贷足30年的话,按照新政策利率下浮30%来计算,5年以上期的房贷利率为5.04%。小张说,用足贷款的话,可以留120万元现金在手,如果股市有好的投资机会,可以有足够的资本赚钱,赚到钱就可以提前还款。
还款方式,等额等本有讲究
如果选择八成贷款,小张还有两种贷款方式可供选择——等额和等本。如果选择前者,小张夫妇俩每月还款6471元,30年的利息总额是113万元。如果选择后者,小张夫妇第一个月还款额8373元,以后每月递减14元,30年累计利息总额是91万元。以上两种贷款方式,各有优劣,前者尽管利息总额较大,但由于前期还款较少,因此适合那些收入稳中有升、经济条件不允许前期投入过大的家庭。后者尽管前期还款量大,但是贷款人本金归还得快,适用那些准备提前还款的人群。
作为首次购房的自住需求者,小张夫妇不但可以获得优惠的商业房贷利率,还可以获得利率水平更低的公积金贷款,按照目前的房贷政策,由于两人都有基本公积金和补充公积金,小张夫妇俩可以获得80万元的公积金贷款,如果按照80万元公积金贷款、40万元商业贷款来计算,按照等额的还款方式,夫妇俩每月约还款6253元,30年贷款的利息总额是105万元。如果选择等本的还款方式,夫妇俩首月还款8073元,以后每月递减13元,30年期间,夫妇俩利息还款总额为85万元。
利率走低,不宜选择固定利率
当然,夫妻俩还有其他形式的房贷可以选择,比如固定利率房贷。按照目前固定利率房贷政策,5年以上期的房贷固定利率为7.11%,而一些银行可以为优质贷款客户提供优惠利率,比如招商银行(600036)的优惠利率就是6.85%,固定利率仍低于相同期限的商业贷款利率。但是从目前来看,选择固定利率房贷并不划算。21世纪不动产的一分析人士就向记者表示,目前处于降息通道中,房贷利率还有进一步下降的可能。从未来两三年的预期来看,目前利率水平仍属于高位,因此,选择固定利率房贷并不划算。
小张夫妇购买的房产处于内环和中环之间,按照上海刚刚出台的政策,在这个区域中,140万元的总价是划分普通商品房和自住商品房的界限,夫妇俩还不得不为房价的走势做好准备,一旦房价上涨,这套房产的总价超过140万元,两人就可能享受不到优惠政策了。按照银行的基准利率贷款购房,夫妻俩人的支出将进一步增加,增幅约为30%甚至更高。如果享受不到优惠利率的扶持,小张认为,或许现在还不是购房的良好时机。
关键字：房贷新政，理财，现金，还款方式，利率 |
|
