2005年以来，国家实施了一系列针对房地产价格过快上涨的宏观调控措施，其中以出台征收转让交易营业税、个人所得税等在内的房地产税收政策，使购房投资（投机）者财务成本增加并造成心理影响，同时由于股市复苏与火爆行情吸引，在一定程度上分流了市场购房投资资金，这些因素促使市场购房投资（投机）需求在2005、2006两年得以缓解和受到相对抑制，也进而使房价过快的涨幅得到一定程度的遏制。

　　进入2007年以来，我国宏观经济形势发生一些变化，持续流动性过剩下通涨压力显著上升，美元大幅贬值背景下人民币升值加速，高位股市继续走高累积风险加剧，美国次贷危机引致世界经济前景不确定性加大，我国房地产市场经历了调控下的两年观望，股市与房市在调控之初的此起彼伏关系，则悄然转化为股市财富溢出效应下的同起同伏关系，以上诸多因素作用，导致国内外热钱资金重新聚焦我国房地产市场，新一轮购房投资需求重新抬头，加剧了住房市场的供求矛盾，这是去年全国各地房价大幅上涨卷土重来的主要因素之一。

　　2007年10月，《国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见》出台，这标志着在住房市场体制下，我国政府明确承担起面向低收入家庭的住房保障责任。目前，廉租房和经济适用房两大保障性住房供应，构成我国政府住房保障的主要措施，前者面向最低收入和居住最困家庭，后者面向低收入住房困难家庭。由于我国城镇居民中有约1200万家庭住房困难，政府实施以上住房保障的任务十分艰巨。人们要解决居住问题，住房保障与住房市场构成了相互平行的两大渠道，而要实现十七大报告提出“住有所居”的和谐社会目标， 住房保障与住房市场在所覆盖对象间势必表现为此消彼涨关系，这提示政策制订者，在加快建立住房保障体系的同时，对住房市场尤其是房价的调控仍然十分重要，因为大部分人仍将通过市场解决住房。

　　展望未来三年乃至更长时间，我国住房供不应求的矛盾仍很突出。在住房需求方面，我国正经历史无前例的快速工业化和城镇化所带来的大规模人口城镇迁徙，以农民工和新就业大学生等为代表的城镇新增人口居住需求巨大。随着人民收入和生活质量要求的提高，城镇居民的改善性居住需求也十分庞大。然而，住房在供应方面则受到城镇土地资源的较大制约，住房供应总体偏紧。短期看，在紧缩土地供应调控政策作用下，过去三年全国各地商品住房新开工建设量显著下降，这将直接导致2008、2009和2010年的商品住房竣工新增供应量减少。以上海市为例，2006和2007年上海商品房新开工面积规模分别为2781和2500万平方米，与2003-2005平均每年新开工面积3128万平方米相比，分别减少约340万和620万平方米，而2004-2007平均每年商品房销售面积为3293万平方米，如果未来三年市场需求维持在这个规模的话，2008和2009年将面临较严重的供应短缺。在如此供求关系态势下，未来三年我国房价上涨压力依然较大，而与居住需求相混的投资性购房需求如果得不到有效控制和打击，无疑将进一步加剧供求失衡进而加剧房价大幅上涨。

　　购房者仅短期持有并通过高价抛售赚取差价利润的投机行为，当属调控政策控制与打击的重点。目前，国家主要通过征收转让交易营业税和所得税予以限制。《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号）和《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，对将购买不足5年[1]住房对外销售的个人，按交易房价全额征收营业税（5.6%），同时按买卖差价征收20%的个人所得税。对满5年的，营业税对普通住房免征，对非普通住房则按差价计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

　　以上房地产转让营业税和所得税规定，从各地执行情况来看，营业税政策得到较好执行，但所得税政策普遍没有得到很好执行。这是因为，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”目前包括北京、上海、广州、杭州等大部分省市这一比例都确定为1%。显而易见，只要房地产买卖差价达到买入价（原值）的5%以上，按1%比例核定纳税比按差价20%纳税更加合算。目前各地税务机关普遍默许按1%比例的核定方式征收转让个人所得税。因此，依目前各地执行现状，营业税和所得税的叠加效果是，对于不满5年转让房地产的个人，两税按房地产售价6.6%征收；对满5年的，两税仅对非普通住房按差价的5.6%征收，对普通住房则几乎[2]免征。

　　除各地未严格执行5年以下按照差价20%征收个人所得税以外，目前在交易环节设置的营业税和所得税，由卖房上家以所谓“净到手价”报价方式转嫁给买房下家，已成为二手房交易中的普遍现象，也直接削弱了两税限制打击房地产短期买卖炒作获取投机利润的杀伤力。此外，为规避缴纳营业税和个人所得税，二手房交易中买卖双方采取合同外加价成交方式予以逃税的现象也普遍存在。简而言之，由于转让环节的营业税和所得税实际征收额与房价相比较小，容易出现纳税转嫁，卖出方并未受到征税制约，而买入方却因纳税转嫁导致购房负担加重。

　　笔者认为，国家应通过税收调节尤其是进一步运用转让所得税政策对投机性购房需求予以严厉限制，这一观点是基于以下两大认识前提。

　　（一）目前在通过税收调节抑制投资性购房需求问题上，物业税被人们的赋予了较高的期望。普遍征收物业税，除了具有增加地方财政收入的作用以外，只能使老百姓居住成本上升，物业税并不能有效制约投资性购房需求。因为物业税固然可加重房地产持有成本，但0.5-1.5%的物业税率国际惯例，根本无法阻止房价伴随中国经济成长的增长。那种认为通过物业税将70年土地使用权出让金按年分摊的观点，完全是购房者的一厢情愿，因为土地价格根本不是未来缴付物业税的贴现，一旦当物业税固化为不动产税的常态时，土地定价与物业税是无关的，土地价格只与级差地租有关，并要反映地租的贴现价值。

　　（二）政策上要对购房投资性需求与投机性需求加以区分，不能笼统以“第二套住房”分辨。笔者认为，在购房投资中，若所购房地产用于租赁，实际增加了居住房屋的供应，为扩大居住房屋供应提供了长期资金，这对整个住房市场利大于弊。若所购房地产并未用于租赁，而是短期持有待价而沽赚取差价利润，不能增加居住房屋的供应，频繁的买卖炒作加剧了房地产价格的波动，不利于房地产市场的稳定运行，这是政策需要严厉打击的。

　　基于以上调研认识，为有效加强对购房需求管理，控制投资性购房需求，抑制投机炒房，建议国家有关部门研究进一步运用所得税政策，抑制投机炒房，从而控制房价过快上涨。具体建议如下：

　　（一）将目前的房地产转让所得税政策进行调整，所得税率由单一税率20%调整为应纳税所得额的20-100%幅度，实际征收税率随房地产持有年限每增加一年下降20个百分点，满5年转让的免征转让所得税。应纳税所得额维持目前按转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额确定。

　　房地产转让所得税差额征收税率表

 

　　（二）对于无法提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确查获计算房屋原值和应纳税额的，税务机关仍可实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。核定税率为2-10%，实际征收税率随房地产持有年限每增加一年下降2个百分点，满5年转让的免征。

　　（三）对出售自有住房并拟在现住房出售前后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

　　（四）将住房转让个人所得税税收在中央和地方之间各半分成，调动地方严格执行的积极性。

　　（五）为突出所得税对住房转让交易的调节作用，不再按房地产持有年限实行不同的营业税率，取消或简化营业税。

　　（六）建议国家有关部门在研究物业税政策中考虑，由于物业税加大了房地产保有成本，会造成自住和投资者均受损，所以，目前阶段中国以不推行物业税为宜，如果在地方税制改革中一定要推行，建议只针对高档住房、豪宅别墅征收，一般居住性住房应予以免征。

　　上述调整所得税政策的建议，可由国家税务总局在现行政策法规基础上调整，一旦以上5年内区分所得税率政策得以采纳，其最高税率与档次也可根据房地产市场起伏情况进行动态调整。由于通过征收所得税抑制投机炒房，不必另行立法，征税成本低，并且在差价法与核定法确定的转让所得税之间保持了一定平衡，可防止实际执行中出现二者间的偏废，同时由于实行相对重税，可基本消除税负转嫁现象。同时，与物业税征收所必需的不动产评估体系和公共财政透明要求比较起来，所得税政策简单易行，可操作性强，对居住性消费和投资性购房影响较小，只要得到严格执行，控制炒房投机的效果将十分明显，美国、新加坡、韩国、瑞典、爱尔兰等国外很多国家均有类似政策和经验可资借鉴。

　　控制住房价格过快上涨是目前国计民生的大事情，打击投机炒房则是控制房价过快上涨的重要方面。为此，笔者期待即将召开的2008年全国人大政协两会能够有代表委员向国家建言，建议国家有关部门研究进一步加强住房转让所得税政策力度，配合国家其他相关政策，切实做好住房调控工作，为老百姓办好事。

                                                                                         

                                             2008年2月18日

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