随着两会的召开，房价涨跌再度成为广受关注的民生热点议题。两会期间各方对房地产业的评价以及政府传出的调控声音，也都对楼市走向有着重大影响。日前，苏州市委副书记、市长阎立在接受新浪网访谈时再次强调了苏州通过多种途径建设以及发挥各类保障性住房的决心。
根据市建设局新近公布的经市政府审核同意的《2008年度苏州市区住房建设计划》。2008年，苏州市区计划新建各类住房480.9万平方米，5.69万套。其中新建商品住房258万平方米，2.63万套;新建政策保障性住房共222.9万平方米，3.06万套，政策保障性住房面积占开发总量的46.35%，比普通商品住房还多4300套。在新建的政策保障性住房中：中低收入家庭住房为58.2万平方米，9700套(中心城区增供应9.6万平方米，1600套，吴中、相城、园区、高新区结合动迁安置新增供应48.6万平方米，8100套);廉租住房为14.5万平方米，2900套(其中中心城区供应1.95万平方米，390套)。
(定销房主要分布在中心城区及横塘地区，其它动迁房分布在吴中、相城、园区和高新区);集宿房为23万平方米，可解决14000名外来流动人口的集宿问题。
从目前的情形看，保障性住房在近几年之内暂时还无法惠及更多社会普通民众，但200余万平方米的各类保障性住房却也是实实在在的市场供应量。与此同时，在今年的住房建设用地方面，《计划》确定的用地总量为343公顷，其中240.1公顷用于中小套型、中低价位普通商品住房和保障性住房建设，占用地总量的70%。可以比较乐观地期待，在保障性住房政策力度不断加大的情况下，今后仍有望对供地计划作出相应的调整，相关供应政策能够落实到位的话，社会保障性住房的供应量将会急剧增加。
尽管保障性住房的大幕业已开启，但还是有不少专家对此表示了些许担忧。有关业内人士指出，加强保障性住房供应对稳定房价所起到的积极作用，必须有相应的政策以及财政支撑。市房改办主任徐郁文向记者算了一笔帐，在苏州首年度供应的长江花园中低收入家庭住房之时，1000套中低收入家庭住房共7.97万平方米，供应标准面积内的优惠基准价为2000元/平方米，超出供应标准面积的销售基准价为2880元/平方米，其中6.57万平方米是供应标准内面积。若不考虑土地成本做出的“让步”，当时财政需补贴供应标准内外的差价已达6.57×880=5781.6万元。如果今年供应的1600套中低收入住房仍按这样的基准价计算，再计入相应比例共有产权中低收入住房，苏州仅在城区中低收入家庭住房一年财政补贴就将在数亿元。“如果不具备政策执行的支撑条件，那么政策恐怕效果要打折扣。”有业内人士认为。“在当前苏州楼市的刚性购房需求之中，很大一部分支撑来自于外来人口。”有关人士向记者表示，这一部分刚性需求的存在确实也对苏州房价的快速提升起到了相应的作用，因此通过保障性住房的集中供应来稳定房价，在适当时候也应当适度扩大住房保障面，尤其是廉租房的受益面。住房保障制度应分层次，除了考虑最困难群众外，还可以考虑没有住房基础的城市新居民和引进人才，让“新苏州人”等都能住有所居。“按照今年的住房建设规划，集宿房的建设即已开始考虑到外来务工人员的居住需求，但将中低收入家庭住房以及廉租房等保障性住房受益面扩大仍将有一个过程。”市房管局有关负责人表示。
有分析人士认为，大量保障性住房的集中入市可以拉低平均房价，今年以来苏州市区住宅成交均价持续保持在低位，定销房的作用即相当明显。更为重要的是这些保障性住房确实将对周边房地产项目价格产生影响，特别是对地段相近、品质类似的商品房价格产生抑制作用。“问题的关键在于保障性住房的建设规模和地段，如果是将限价房都建在偏远郊区，虽可以拉低平均房价，但对普通老百姓来说则意义不大，因为工薪阶层如果买了这种房就会发现，高昂的时间成本和交通成本会使这种低房价变得毫无意义。”该人士这样认为。“值得注意的是，如果这个面积不是指可供出售的面积，而是指开工面积的话，就存在影响陆续释放的问题，也就是说这些新建的部分会在2到3年内逐步释放出来，这确实会影响市场的预期。”园区一名开发商向记者表示，但从影响上来看可能会对中低价位住房产生影响，对中高档商品房的价格则不会有太大的影响。另一方面值得关注的是今后几年苏州供地量的变化，一旦保障性住房所占土地面积和建设面积扩大，在总量不能同比扩大的情况下，将会挤压商品房的空间。商品房的总用地量减少，导致更多公司去争夺土地，在保障性住房集中入市的情况下平均房价可能下降，但商品房价格反而可能更高。
阎立市长此前在接受新浪网访谈时指出，苏州将继续加大保障性住房的供应力度，但商品化住房还是需要用市场化的方式解决。从目前公布的数据看，苏州未来新开工的商品房比例有所减少，即将加大低收入和中等收入者住房保障，但同时也意味着继续放开商品房。可以预计，在政策以及房价的双向作用之下，今后高收入人群购买商品房，中低收入人群去买保障性住房的市场格局在苏州楼市将会越来越清晰。
关键字：保障性住房，阎立，房价，政府，苏州 |
|
