今年2月15日到21日的一周，上海楼市商品住宅成交均价跌破万元关口，仅为9767元/平方米。而近期上海楼市成交情况显示，上海房价并没有继续下跌。自跌破万元关口以后，上海楼市商品住宅成交均价四周涨幅接近35%。昨日，房地产研究中心发布的报告称，3月12日至3月18日一周里，上海一手商品房（剔除动迁、配套房）的平均成交价，上涨到13235元/平方米。

　　中低价房集中成交2月房价微跌

　　房地产分析师薛建雄在接受记者采访时表示，二月房价的下跌，主要与郊区小户型低价房成交比重的上升有关，其中相对市场价要便宜10%～20%的中低价位 “四高小区”（即高起点规划、高质量施工、高水平设计、高标准管理。以下简称“四高小区”），是拉低2月房价的主力。实际上，目前从郊区到市中心，一些优质楼盘的价格还在快速上涨。

　　这一点从目前市场上一些楼盘的表现已经可以看出。数据显示，在传统高档楼盘最为集中的古北，距曾经著名的金色贝拉维项目问世近一年后，又推出了新一批的132套房源。该案于3月12日开盘，报价达3.5万元/平方米，是上一批房源报价（去年4月推出）的1.56倍。近郊，闵行的浦江一品漫城3月8日推出的新一批房源报价比去年11月上涨了25%，达到1.5万元/平方米。远郊，南汇的绿地蓝海庭最近一周 （3月10日~16日）成交了38套公寓房源，平均成交价格达到7933元/平方米。然而该案去年9月开盘之时，公寓报价只有6500元/平方米，花园洋房为8000元/平方米。

　　对于2月房价下跌背后的实际原因，薛建雄表示，2月上海新建住房（不含别墅）的成交量为68.55万平方米，平均成交价格6893元/平方米，远低于1月7767元/平方米的平均成交价格。但是，2月成交房源的套均面积只有93.4平方米，比1月低了3平方米。

　　薛建雄同时表示，套均面积降低的主要原因是，100平方米以下房型成交面积占公寓的比重，从1月的48.7%上升到2月的58.3%。然而，100平方米以下的房源，主要是均价只有4000元/平方米左右的动迁配套房、以及比周边楼盘价格稍低的“四高小区”项目。其中，动迁配套房2月的均价比1月下跌了6.5%，而“四高小区”的价格，相对周边的普通商品住宅要低10%~20%。正是这两类相对低价房源占成交比重的上升，导致了2月房价的下跌。

　　动迁配套成交比重下滑3月房价或回升

　　房地产研究中心的数据显示，在去年6月房价全面上涨之前，上海动迁配套房的月成交量基本上维持在30万平方米左右。自7月以后到今年1月份，上海动迁配套房的月成交量，都维持在55万~90万平方米之间。

　　与此同时，一大批“四高小区”项目也大量上市，爱庐世纪新苑、文宝苑、虹浦新城、古北菊翔苑等几个项目的成交量，也逐渐上升。今年1月1日到3月17日，上述4个“四高小区”的成交量就分别高达2560、1972、1812和1524套。

　　上述低价房源的高成交，使得当时上涨的房价得到控制。薛建雄认为，由于2月商品住宅的总成交量大幅下滑了54%，这使得动迁配套占公寓的比重不降反升，由1月的48%上升到2月的53.5%。“四高小区”中仅爱庐世纪新苑在2月份就成交了367套，因此，就把房价从上涨的过程给拉到下跌了。但是到了3月份，动迁配套房的成交比重下滑到了50.8%（3月前18天数据，下同），“四高小区”的房源基本枯竭不见成交，因此公寓的套均面积也回升了1.6平方米（2月是下降3平方米），房价也随之重新回升。