过去，没有区分两个市场， 也没有区分两类不同的需求。笼统的一句“需求”旺盛，成为判断房价应该上涨的最主要的理由。但是模糊的“需求”概念导致模糊的价格判断。实际上是利用大多数人的居住需求推高整体房地产价格，有利于少部分投资者的赚钱效应。
事实上，不同的需求决定的是不同的房价。在需求被细分以后，根据不同“需求”来判断房价涨跌也不能统而论之。
所以新的房地产政策最重要的新意，就是明确地把房地产分割成了两个不同的市场，针对不同的市场实施不同的价格管理和政策组合。
政府将主导居住性市场，包括制定购买经济适用房和租住廉租房的收入标准，最重要的是制定合理的价格标准，提供较多的保障性住房的土地资源， 并对经济适用房的二手房采取回购。如果合理的规则得到严格的执行，经济适用房和廉租屋的投入规模加大，相信“居者有其屋”的需求会逐渐得到满足，发展商的资本投入应该可以得到社会的平均收益回报，居住需求的房地产价格就基本稳定了。
对于投资性市场，政府基本不对价格进行管制，但是对贷款进行了新的规定，比如，加大第二套房的首付比例，对发展商严格房屋封顶后才能出售的要求等。在以自有资金投资为主的投资性市场上，如果价格上涨，不会影响居住市场的价格。如果价格下跌，也不会带来银行的坏账进而影响经济。经济稳定的目标就实现了。
这里有一个需要界定的概念，有许多相对高收入的人，在满足了居住需求后，希望换取更好的居住条件，换句话说，有一套住房希望住更好的住房的人，我们也把他们划归入投资性市场范畴。如果这个群体很大，投资性市场价格应该走高。如果这个群体并不是很大，供给大于需求，空置率会引导价格下行。一共4页 上一页 1 2 3 4 下一页 关键字：房价，涨跌，房地产市场，政府，银行 |
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