----上海社科院城市与房地产研究中心副主任 戴晓波
大家下午好。今天是讲三个方面，一个是关于发展的阶段和背景的变化。第二个是关于行业发展的方向，以及企业发展的趋势。第三个是讲企业未来发展的对策。这个题目也是应对90%的企业会消亡，从房地产企业来说，我认为永远不会消亡，即使有消亡也会有新的产生。
第一个问题是发展的阶段和背景变化。第一个是宏观经济的发展变化。世界上整个发展阶段分为资源阶段、投资阶段、创新阶段、财富阶段，在这些阶段当中，我们如何理解呢？资源阶段是人们解决吃穿的问题，在中国开放以来，都经历了这些过程。到了创新阶段，人们转向精神层面，他实际上已经进入了产品阶段，刚才宋部长的非常有道理，全中国人均2千美金还存在在一个阶段，所以人们的住房需求非常的强烈，所以这个时间会推长，中国还有很长的路要走。上海已经到了6千美金左右，我们可以看到上海的房地产已经开始转折了。如何在转折期上海的房地产企业能够实现发展。
第二个背景是房地产发展的背景。有一个研究，房地产发展有四个阶段，在四个阶段里面称之为民间租赁、公共租赁阶段、自住阶段、可负担阶段。刚才张老师介绍，我把80%的共有住房转换为80%的私有住房，正是因为这个改革，使得我们的房地产市场建立起来了。
第三个背景，房地产资源禀赋变化，第一个是资金资源，第二个是土地资源，第三个是房产资源。在90年到05年的时候，资金资源是核心资源，土地资源是生产资料，房产资源是产品商品。而在05年到2020年核心资源已经转换成为市场资源，生产资料已经转换为短缺资源，产品商品已经转换为资本资源。这就是我讲的第一部分背景介绍。
第二个是产业发展趋势与企业方向，产业发展有五大趋势，第一个趋势，是增长方式转变，刚才讲到增量和存量的转型。第二个转变是流动方式转变。第三个是消费流动方式转变。第四是生产方式转变。最后一个是调控方式的转变。整个市场完全是从房地产方面来调控的，到底在市场框架下面建立住房保障制度，还是另外建立保障制度，还是另外发展，里面有很多不确定性。在五种的发展方向下面，对于房地产企业来说有很多的新的发展思路。
下面来讲房地产有四个发展方向，第一个是和金融结合，这是一个顶层的发展方向。第一个是金融结合，第二个是服务结合，第三个是资产结合，第四个是产业结合。四个发展方向当中，企业开始多元化开始分化，有投资型和金融型产业，有资产与产业结合型产业，有服务与管理型产业，还有开发建设型产业。
第三点我介绍一下未来发展的对策。未来发展对策主要有三个方向，一个是专业化，第二个是核心竞争力，第三个组织结构与运行机制。专业化的发展方向，实际上有很多的发展方向，这里罗列了5、6个，我就不展开讲了。总体分化成综合型企业和专业型企业。无论如何以专业发展还是形成核心竞争力，主要进行组合借给的再造与设计，房地产企业里面是有层次的，比如投资与决策，咨询创意等等这是第二层，市场与管理生产是第三层，最后是销售。这是一个组织结构。因此刚才讲到综合型企业，它是朝内部结构分化的角度来讲，很多的上市公司都是朝这个方向去发展。还有一些专业型公司，它变成联合的公司，我不是很同意金德老总的观点要关掉90%，完全专业化、分散化、综合化也有发展途径。整个公司的机制是由内部的核心竞争力，决定了资源的控制力，绝对了产品的转换力，体现在市场上面的盈利，这是体现整个企业所有问题的发展过程。
最后我做一个总结，一个是经济发展背景和发展方向需要房地产企业转型，也需要对房地产企业进行重组。第二个，房地产企业未来发展具有规模化、专业化和多样化的趋势。这就是我的发言。谢谢。 （责任编辑 居平）
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