新盘定价高企是开发商背景好
位于古北的御翠豪庭继去年高价热销之后，3月21日再次推出第三批共174套房源，网上房地产显示该批房源的参考价已逼近50000元/平米，一个月内售出100多套房源，较去年8月份开盘时的35000元/平米上涨了近三、四成，继续成为古北板块的领涨楼盘。从网上房地产的销售数据来看，截至4月15日该楼盘可售房源还有76套，去化约60%。
此次开盘虽然价格大幅攀升，但依然没有进行过多的广告宣传，案场附近也不设售楼处。与周边楼盘相比，该楼盘的整体外观也并无独特之处，为何此次开盘会开出板块的最高价？售楼人员回答“这是开发商定的价，开发商的背景好”。销售人员介绍，购买该楼盘的多为境外人士，对于附近有没有轨道交通，对方表示附近有在建的轨道交通10号线，不过购房者多数都有私家车。
房价从楼板价的12倍蹿升至20倍
该楼盘被和记黄埔“藏”了近6年。2001年9月和黄以3.9亿元人民币从古北集团手中购得御翠豪庭所在的上海古北新区1区14号地块后，很快被列入公司发展计划。根据和黄历年的年报纪录，该项目在拿地后两年基本上没有任何动静，到2003年底时，项目的完成百分比仍维持在1%。而和黄在2002年的年报中将该项目的完成日期“估计”为2005年。
至2005年底，项目第一期住宅已完成60%，按照规定已经达到上海市的新房预售标准，但和黄却迟迟没有将项目推向市场。这一等又是两年。
公开资料显示，御翠豪庭地块占地面积为5万平米，容积率为3.16，地块总建筑面积约为15.8万平米。和黄于2001年购得该地块时的代价为3.9亿元，据此测算，楼板价为2468.35元/平米。
以2007年8月御翠豪庭首次以30000元/平米开盘计算，估计项目总价值将达47.4亿元，房价是楼板价的12倍。现在，御翠豪庭要卖到50000元/平米左右，估计项目总价值将上升至79亿元，房价是楼板价的20倍。如果再考虑上开发成本，按照目前上海高层公寓的土建成本一般为2000元/平米计算，御翠豪庭的土建总成本约3.16亿元，加上土地成本3.9亿元，共7亿多元，撇开税费等其他费用不计，开发商的成本“大头”也仅占总销售额的15%不到。
业内人士：这是开发商的销售策略
御翠豪庭开出50000元/平米是否提前预支该板块未来的房价，是否会对周边的房价带来影响？记者就此采访了经济学家回建强。他把该楼盘高价热销的原因归结为“区位、品牌和销售策略”。从他最近对古北板块房价的研究来看，楼盘成交量温和，价格走势稳定。古北板块曾是众多境外人士的首选居住地，依托虹桥经济技术开发区的开发，是上海最早的大型国际居住社区。随着御翠豪庭2007年8月正式开盘，进一步刺激了周边房价的上涨。圣美邸2007年4月最高价19000元/平米，10月便上涨至23000元/平米，如今达到31000元/平米。皇家花园飙升更是明显，2007年7月均价为23600元/平米，时隔2个月最高价到达40000元/平米……现在周边的房价市场都已普涨，因此和黄将新盘上市时间进行调整，定位50000元/平米只是他们的一种销售策略，最终目的还是获取利润。就像和黄自述的，“和黄本身并没有故意拖延任何开发项目，只是会具体考量项目在各种市场情况下会不会产生收支差异，从而决定进度和推出时间”。
尽管御翠豪庭开出高价，但回建强觉得价格仍有升值空间。因为很多人也是冲着李嘉诚以及麾下和记黄埔的名号在古北众高档楼盘中选择购买该楼盘，而这也是楼盘未来升值不可或缺的因素。
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