-------华东师大东方房地产学院院长    张永岳        

　　今天我所做的演讲题目是当前我国住宅市场供需结构现状及其影响因素分析。 

　　今天我们稍做一些比较冷静的思考，我想通过各方面的努力，极力促进房地产市场供需，是我们全社会的利益保障，政府宏观调控就比较容易做到，我们的企业发展就会有比较好的预期，可以让老百姓买到非常好的房子。本着这样的想法，完成一个课题，我们选择了50个城市进行了调查，因为时间的关系，我不能详细的说明，只能简单的说一下我自己的看法，供大家参考。 

　　关于住房市场的供需从理论上来说，供应量和需求量，新供应量和同样的需求量相比，整个房地产市场根据我们的研究，我们发现一个问题，我们要保持在市场上供需平衡状况下，我们的供应量跟市场同期的供应量要高于，有的要高于许多。这是什么原因呢？除了我们讲，实际的供应量、需求量供应有大的节点以外，还有我们讲的市场经济条件下，我们要扩大供需平衡，这样市场才有选择，更为重要的就是我们要认识到，我们的市场是成长型的，我们的市场是扩大型，我们的市场是开放型的，这是一个很关键的问题。市场的成长型、扩张型、开放型就使得我们住房市场的供应量，要达到需求平衡才高于我们同期的需求。 供需比的发展情况和我们房价实际的情况它是相吻合的。那么在这样的一种情况下，我们为了整个房价的发展，我们要考虑这样一个问题。如何才算供需结构合理，还有住房发展的模式，时间的关系我只念念观点，这里面需要科学的住宅标准，需要有合理的房型面积的匹配，需要有租售并举的市场体系，在我国还需要相应配套的住房保障体系。我们是在这样一个框架下建立了一个住宅供需比较平衡的状态，这个就是我们将来整个市场要努力，要推进的目标。 

　　在这个基础上，我们分析了当前存在的一些问题，在目前从我国的情况来看，住宅市场总体上仍处于需求大于供给的这样一个区间，住宅市场上，投资需求仍然相比较我们的供给量有偏大的趋势，住房供应结构调整和我们预想的目标还有差距，而供需缺口是促使房价上涨的一个原因，我们用一个模型，我们经过一个模拟，从全球的数据来看，影响的系数为76%，这个数字并不是很精确，是一个模拟的推算，但是它说明现在存在的问题。在这样的基础上，我们又对节点，包括全国的住宅供需的情况进行了预测，当然是作为内部的，我们自己的一种观点，这里供大家参考，具体的数字我就不一一念了，从全国市场来看，按照市场的轨迹来说，还处于一个需求大于供给的状况，我们整个的政策调整方向，我们还要在增加有效供给上这一方面增加力度，同时，我们对30个城市进行了预测，比如说上海，我们对上海市场今年的预测，感觉到供求比相比较07年有所缓解，但是总体上的需求还是大于供给。从北京我们的预测，基本上按照现在的轨迹，可以得到平衡，甚至很明显的从去年到今年有一个预测，出现了一个逆转，08年市场基本可以改变07年的情况，供求可以达到1.4到1.5，这些都是在年初的时候，现在的趋势也证明了它可以作为一个参考。所以从中长期来看，我们关注房价稳定，如果说我们宏观政策要积极推进到位，如果说我们更加需要使我们感到这个市场更健康的发展，我想在住房供求总体的平衡，以及结构的平衡当中我们要下功夫，这里包括宋部长谈到我们积极赞同或者是说对整个住房情况进行普查，心中有个数，在这个情况之下，我们根据不同的情况适当增加住宅用地量，对房产金融实施政策我们还要进行评估，还要进行适当的调整优化，对于现有的捂盘行为，对于一些批出来的地，要通过政策改变这种情况，尽快增加供应量。同时对外资投资的规模，投资的情况进行必要的调控，当然在这个过程当中，租赁市场的发展，我们认为要更加的推动，同时，在这个过程当中，积极的来推进住宅保障制度，一个好的好住房保障制度，可以改善对市场的预期，使整个住房市场更加的健康发展。 

　　总之，我们感到当前房地产市场可以说议论纷纷，不管怎么样，我们做经济、产业的，我们从整个社会的利益出发，我们通过各种努力，使我们的房地产供需总量更加的趋加平稳，这是一个长期的任务，这是要通过我们的努力才可以实现的。这个问题可能现在业内议论的不是那么热，但是从治本的角度来讲，这个是我们房地产市场健康发展之道。谢谢大家。  （责任编辑：居平）