昨天中央与达赖喇嘛代表进行了对话,这是3月西藏发生骚乱以来官方与达赖的首次接触,胡锦涛主席在访日前表示希望对话能够取得积极成果。日本首相福田康夫则表示将出席8月8日北京奥运会开幕式，目前除了德国、英国和法国等少数国家以外，包括美国在内，全球大多数国家都已表示了不将奥运会与政治挂钩的立场。

    全球最大的体育盛会在北京召开，这是全体中国人的骄傲与自豪，奥运会不与政治挂钩，难道就与国家的住房政策有什么关系吗？奥运会与住房政策确无直接关系可言，但奥运会召开对当下我国的楼市调控与住房政策取向，尤其对北京、上海等那些经常举办各种大规模会议活动且代表国家形象的大城市住房政策，启示良多。

    当今世界，国际大型活动或体育赛事，如奥林匹克运动会、世界杯足球赛、国际赛车、世界博览会、大型演唱会、文化旅游节等，是各国人民增进交往和加深友谊的重要活动载体，活动赛事期间，东道主的国内外宾客与流动人口急剧增加，活动承办地住宿、交通、公共服务等接待能力，要经受很大的冲击性考验。在全球一体化大背景下，以奥运会、世博会为代表的各类大型盛会，繁盛景象一届胜过一届。有朋自远方来，不亦乐乎？为当好东道主，应对短期集中接待四方宾客，主办城市往往需要建设大量宾馆酒店和会赛场馆等，以扩大接纳服务能力。但当活动赛事过后，那些耗费巨资建成的场馆酒店设施，往往全部或部分闲置，形成浪费。目前，设计师普遍开始运用复合功能场馆设计理念，将一些民用功能直接纳入场馆设施设计中，或只需稍作某种改装即可实现其他功能，发挥经济效益。如北京奥运主会馆鸟巢就在8万只永久性座位以外设1.1万只临时座位，这些临时座位赛后可以改作他用。

    在接待宾客的住宿服务上，同样需要借鉴和移植这种复合功能设施的理念，因为单纯地依靠成规模的宾馆酒店，接纳蜂拥而至的四方来客，当客人如潮水退去时，难以做到象拆卸临时座位那样用作他用。笔者认为，象北京上海等大城市，可以将集中式宾馆住宿与分散化短期住房租赁服务结合起来，前者主要满足正常的旅游人群和外来客人的宾馆住宿需求，后者则可作为前者的灵活补充，主要为访问停留数日数周乃至两三个月的客人提供住宿服务，弥补目前半年以上长期租赁和一般宾馆住宿服务供应之间夹档的几乎空白。最为关键的是，这些准酒店式的社会性短期租赁住房，可以作为应对重大赛事和国际活动期间，接待满足冲击性住宿需求的蓄水池。

    发展分散的以私人投资为主的社会短期住房租赁服务，需要在住房政策上做出相应调整，扭转目前一味排斥二次购房行为的政策取向，尤其要区分多次购房中的投资和投机行为。无论是用世界银行公布的中国居民收入分布基尼系数0.47 (已远超国际公认的0.4警戒线水平)，还是民众可随时切身感受的城乡东西穷富差距，我国居民收入和财富分布的差距不断拉大，已是一个不争的事实，在建设和谐社会目标指引下，国家平抑收入差距的政策措施强度将会越来越大。但面对既定的事实，在不违背“财要生财”的基本规律前提下，如何引导富人手中的资金，流向兼顾社会公共利益的领域，很值得研究。当前，随着中国经济的持续向好，美元贬值下人民币对美元的持续升值，通货膨胀形势的日益严峻，社会富余资金乃至国际游资基本都瞄准了我国的房地产和股票市场，一味地排斥各类投资行为，只会使资金流动和投资从地上转为地下黑市，加剧对正常经济秩序的破坏。

    政府要在租售并举的住房政策逻辑下，允许私人投资购建房用于出租，并出台鼓励投资建造收购小户型房屋用于出租的财税金融激励政策。不管是否二次购房，所购住房若用于出租，发挥住房使用价值而非闲置，扩大住房有效供给，为住房市场提供长期资金，这对稳定租赁市场、稳定租赁价格、促进租售比价合理化和稳定住房市场就是有利的。反之，若仅将所购房（或土地）囤积待价而沽，短期炒作买卖套利，恶化住房正常供求关系，加剧房价波动，破坏市场稳定，则是极其有害的，政策当严厉打击之。

    打击投机炒房的政策抓手，不在房贷政策，而在税收政策。税收政策中，不在物业税，而在转让所得税。用房贷政策过滤，漏掉了投机资金大鳄的兴风作浪，管住了小鱼虾米的跟风炒作，误伤了一部分无辜的居住性购房；用物业税政策过滤，少数人投机炒房的一粒老鼠屎，坏了所有人居住成本（被迫上升）的一锅粥。政府需要在现行的5年内转让房地产征收20%个人所得税政策基础上，严格监督执行，整肃各地以特殊情形下按售价核定1%税率征收来瓦解中央调控政策，我国完全有必要学习新加坡和韩国，实行对5年内按照第一年内征收100%、第二年80%...第五年20%、超过5年免征的转让房地产所得税政策（此不赘述，详见笔者另文）。 

    奥运会对住房政策的启示，还不仅以上些许技术性内容。我国政府承办奥运会，是作为政府乃至全民的政治任务来组织实施的。一旦从政治任务角度出发，毋庸质疑，由中国主办的29届奥运会肯定会在很多方面要超过以往列次奥运会取得的成功。这让人联想到了，在极其艰巨的住房保障任务面前，我们各级政府是否也应该以主办奥运会那样高度负责的政治态度，举全力解决好百姓苍生的住有所居问题呢？

    作者系上海市房产经济学会住房保障委员会秘书长