从申奥开始社会各阶层就开始探讨奥运对各行业的影响，而到了奥运召开的2008年，于房地产行业却添上诸多复杂因素：由CPI高企引发的宏观层面的紧缩政策，以及因此造成的开发商资金链紧张；2007年9月底出台的二套房新政对需求层面立竿见影的效果；市场层面从南到北十年未见的量价齐跌；美国次贷风波在全球油价飙涨的背景中对发展中国家信贷的“警世名言”……言及奥运的时候，热情被理性的置业观望取代，而置业者的冷静也反过来影响开发商的决策--奥运营销的话题，于开发商，是卖与不卖；于购房者，是买于不买的双重博弈。 　　 


　　开发商：销售信心指数低 


　　“据我所知，一些项目跑到其他地方去进行推广。”永同昌集团销售总监肖志刚告诉记者，这些项目包括有星河湾，华侨城，京都杭城等，推广的地点包括太原、大同、鄂尔多斯等地方（多是盛产煤矿的造富之地），而北京市内的推广却未见加强。“目前的路牌广告已经不让做了，奥运期间采取的一些短期措施，比如单双号，比如严格的保安制度，比如施工的叫停等等，都让购房行为成本很高。但是在奥运期间到外地去推广，能够把北京的投资价值充分渲染。” 

　　对此，伟业顾问北京公司副总经理戴嘉宁也表达出类似观点，他认为，尽管从更长的时间段分析，奥运拉动了经济和房地产的发展，比如对基础设施的改善，场馆等城市配套建设等等房地产发展基石的增厚。但是奥运的刺激使北京房价涨幅被提前透支，“去年11、12月的时候达到一个峰值”，人们的购买热情被过分放大的奥运行情透支预期：“我们做过一个统计，一般举办奥运会的城市，奥运核心区域一手房的房价大概是在奥运之前四个月或者五个月左右会到一个峰值，是这么一个相对比较普遍的现象。”  　　

　　戴嘉宁分析说，伟业曾经在东四环附件的一些项目做过调查，他们认为在奥运期间，首先社会的注意力更多的在奥运会上，如果硬要转移，成本很高；第二，伴随奥运出台的一些管制性措施，可能对购房行为造成一些阻碍，比如限制施工，限制出行。这些都造成开发商的销售信心指数降低。 


　　静待十月或09年回暖？ 


　　中原地产三级市场部副总经理宫萍在论坛上透露一组数据：2007年是二手房交易的高峰值，二手成交量是94000套，而2008年上半年一手成交量已经下降了44.4%，2-5月份二手成交量下降了5%，1到6月份一共36000套，与去年同期相比下降了6.38%：“客户观望情绪比较浓，而议价能力也在增加，而这在以前是不可能的。” 


　　宫萍认为，包括单双号，限行以及施工叫停等因素都造成了购房热情的削减，而目前的观望也是因为很多人把期望值放在奥运会之后，看看房价会不会下落，这个时候是不是该买房：“所以好一点的预期，10月份开始最后的一个季度有可能出现把其他9个月份被压抑的购房热情释放出来。我觉得要长远的来看，甚至要看到09年。” 


　　戴嘉宁说，奥运会对中低端楼盘的影响要大于高端楼盘，“因为奥运会是平民和大众的事情，对更广泛的群众吸引力更大。加上去年二套房新政削减的是中低端的购买力。”他认为，对高端楼盘影响不大，为此他提供了一组数据：今年和去年同比，北京整体房价市场成交量每月都在下降，但是伟业统计的北京的豪宅（戴定义为3万以上单价，总价1000万以上）成交情况，2008年价格同比07年上涨了110%多。他认为，这是因为高端购买力的决定因素是因为这几年对豪宅用地的严格审批造成的供需失衡，而大众楼盘的恢复正常要到奥运之后：“毕竟没有门票的，也不会乘这个时候来北京，什么都贵；而有票的，都是来看比赛的。” 


　　奥运期间或可淘到“特价房” 


　　整体的信心指数偏低，而对某些一定要买房子的购房人来说，或许是很好的置业机会，因为在此期间很可能某些项目会有一些销售回笼资金的计划要完成，可能会有特价房的机会。

　　肖志刚说，开发商资金链紧张是普遍的，而奥运停滞的销售对于资金面的压力也很大，上半年没卖什么房子，但是正常的消耗依然会有，银行贷款依然要还。所以对某些项目而言，很可能会出现购买机会，会有很好的房子以“特价房”的形式拿出来。戴嘉宁认为，某些公司本身的推盘进度可能希望在9月截盘，这样一些好房子可能以更高折扣或者其他方式推向市场。宫萍认为，这和项目的资金运转计划紧密相关，于一定要买房的购房人，可能会比奥运会结束之后风险更小。