今年的博鳌房地产论坛外热内冷。这是好事，本行业内部对行业各个方面开始反省，说明这个一度被厌憎的行业逐渐回归理性。
房地产行业是一个典型的市场为表、权力为里的行业。我们在教育、金融等行业都见识过这套逻辑，动辄以市场化为名向消费者收高价费用，究其实是垄断者收取溢价。
这是渐进式改革的一大特点，现在仍无本质变化。这样的行业发展到极致会成为大多数人的噩梦，因为绝大多数消费者不得不品尝高房价与高度管制导致预期收益缩水的双重痛苦，一旦压力到达临界点，就会爆发。
某个行业成为消费者的痛苦之源，甚至成为贫富差距的替罪羊，指导该行业的政策与消费市场肯定出了大问题。所以，房地产行业的反思不仅需要开发商、房地产学者，更需要政策制订者、消费者的参与。
房地产开发商的反思集中于房地产商的态度，中房集团孟晓苏先生对房地产开发商信口开河自毁形象大光其火，钟伟、朱武祥等学者对于房地产开发的资金链等进行了探讨。
房地产行业恢复理性的标志之一是，房地产市场正在细分消费市场，开发商意识到细分市场，拥有固定的客户群、稳健的财务管理与精良的专业素质，才是度过严冬的不二法门。消费群体的细分，带动开发商经营模式的细分，不同的开发商或以高端住宅、或以不同品级的写字楼、或以中高收入的白领、或以普通工薪层为目标消费群体制定战略。
更理智的表现是，只要境况不算太差的房地产企业对于高息融资保持谨慎态度，现金流不足时背负高息债务，无疑是慢性自杀。房地产标志性企业万科、金地、招商、保利等的龙头地位有所动摇，这些公司的过度扩张政策受到质疑，公司每股经营性现金流均为负值，且创下5年来最低值。
我们应该鼓励这样的理性反思，这是市场正常的第一步。
但我怀疑这种反思能否通过制度性的推进，成为下一轮房改的有益积淀。从根本上来说，房地产市场是投机政策而不是长远规划的产物。在政府1998年后通过艰苦努力，如愿以偿地使房地产市场部分商品化，2003年SARS之后为了拉动内需，修改保障型住房政策，为渊驱鱼，把大多数工薪阶层逼成商品房的消费者。政府如愿以偿使房地产行业成为拉动消费的重要产业后，却发现陷入了外有愤怒的消费者、内有急速扩张的无技术含量开发商、资产品价格急剧上高至难以为继的窘境。政策因此不断变化，一月几变并不鲜见，原义是为了让房地产趋于理性，结果是激起了房地产非理性的恐慌和狂热。
此轮调整，房地产行业的反思契机是紧缩性金融政策的强大压力，出发点是缓解社会矛盾，化解资产泡沫，而不是出于对房地产市场规律的尊重。
土地政策没有改变迹象。以往房地产开发商之所以不重视现金流，是因为土地成为融资之源，可以通过抵押、出售等方式随时变现。既然土地是最好的投资品种，可以坐地起价，为什么要保证充足的现金流？那是浪费资金。现在，政府动用资金杠杆逼迫开发商改变游戏规则，但没有根本动摇土地作为投资品收取高溢价的定位。
一场深刻的反思需要伴随制度性变革，一个理性的市场需要相应的金融、税收等各方面的配套措施：以明确的税收取代五花八门的税费，以确定的税源代替土地的第二财政地位，以充分有序的市场竞争筛选出优质企业，而不是以倾斜的融资手段由政府钦定市场扛鼎企业。而某些言过其实的消费者在住房民粹主义下对于福利房体制的念念不忘，成为房地产改革的绊脚石。
如果不能产生上述变革，反思的果实就是不够彻底的半吊子改革，等到土壤气候适宜，原有模式会全面回潮。
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