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上海30新盘将定楼市“金九”成色
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2008年9月1日9:18 东方早报 朱楠
　　今天起，低迷了大半年的楼市开始迎来一年当中开发商最为看重的旺销期“金九银十”。

　　虽然楼市目前还没有出现明显复苏的迹象，但开发商已经开始了营销大战的准备。据不完全统计，9月份将有30余个住宅楼盘共计将推出上百万平方米新房源，业内人士预计，随着供应量的增加，未来两个月成交量肯定将会得到一定程度的恢复。

　　但是，在市场暂时难以看到实质性复苏的情况下，“金九银十”的成色令人不敢做太美好的期待。对于众多开发商来说，已经开始闻到营销大战的味道，而相对于开发商的摩拳擦掌，一些二手中介公司坦言，一、二手房联动将成为房地产过冬的主要手段。

　　百万平方米新房上市

　　供应量低迷一段时间之后，大量开发商赶在9月份开盘。预计9月将推出新房源的楼盘超过30个，供应面积达到上百万平方米。

　　佑威房地产研究中心提供的数据显示，刚刚过去的8月商品房供应量为90.27万平方米，环比下滑48%；成交面积为80.29万平方米，下滑20%；成交均价为13413元/平方米，环比涨5.6%；商品住宅供应量为64.11万平方米，下滑50%；成交面积为62.44万平方米，下滑14%；成交均价为13657元/平方米，微涨6.7%。同时，商品住宅供需比从7月的1.75，下滑到8月的1.03。

　　佑威房地产研究中心分析师薛建雄表示，8月楼市成交数据显示，很多开发商在7月底8月初集中推盘之后就减少开盘以避开奥 运，没来得及推盘的只能压后到9月上市，这使得9月上市量将会大幅度增加。

　　相关统计数据显示，9月份新房供应主要集中在浦东、宝山、嘉定等区域。浦东主要有高桥新城、万科金色里程和保利·金爵公寓；宝山主要有大华梧桐城邦、聚丰景都和海德花园；嘉定主要有嘉城和莱茵小镇；此外松江的三湘四季花城和九城湖滨国际也将推向市场。

　　开发商启动营销战

　　中原地产研究咨询部经理马冀则表示，9、10月将是今年年底前开发商最后一次出货机会，“推盘”和“价格战”将成为今年“金九银十”的关键词。

　　为抓住黄金时机，很多开发商已经将营销战提前启动。

　　大华集团营销中心副总经理杨子江表示，总体上看，随着传统旺销季节的来临，成交量会有一定程度的恢复，但各家公司的销售情况还是要看对于时机以及销售方案的把握。目前来看，包括万科、金地、招商、保利、富力、合生以及大华等公司的楼盘都在9、10月份之前就通过各种手段启动了销售，其中大部分楼盘都获得了超越大势的销售业绩。

　　金地集团上海公司市场营销部总经理康家东称，从最近公司组织的一系列活动来看，看房者还是很多，这说明潜在消费者依然存在，很多购房者只是在等待合适的时机出手。

　　康家东认为，此前成交低迷的一个原因主要还是因为供应结构的问题。大部分上市房源都在外环线以外，现存供应量不足以唤起年轻白领的刚性住房需求，如果未来两个月中环附近、轨道交通到达的区域有大量有效新盘供应，就有可能会刺激这些潜在消费需求。目前该公司已经开始一项有关于供应结构的市场调研，以分析未来的上市情况。

　　价格肯定会降

　　价格方面，虽然大部分开发商都认为价格将会保持平稳，但一些业内人士却对此并不乐观。汉宇地产董事总经理施宏睿预计，大量新盘的上市和促销将给9月成交量带来大幅回升，但成交价格必定下跌。

　　“不同的开发商将面临不同的压力，越是品牌开发商销售压力越大，资金回笼要求越迫切，降价幅度也越大。”马冀分析，比如同在浦东三林区域，开盘较早的尚东国际名园一、二期房源已在去年消化得差不多了，资金压力相对较小，开发商可以不用着急慢慢卖；而万科在三林有6个楼盘，总体量超过200万平方米，除了金色雅筑、金色成品等在售楼盘外，还有好几个急待开发的楼盘，在资金压力逼迫下降价幅度自然会加大。

　　从目前上市的新盘定价来看，这一判断似乎将成为现实。据了解，9月份将上市的这30多个楼盘在价格方面大都有不同程度的调低。记者了解到，其中保利·金爵公寓的预计单价将在10000元/平方米以上，高桥新城的单价在9800—12000元/平方米，三湘四季花城的单价在9000元/平方米左右，嘉城的单价在9000元/平方米左右。

　　供应量

　　9月份新盘超30个，主要集中在浦东、宝山、嘉定等区域，中环附近、轨道交通到达的区域有大量新盘供应。

　　成交量

　　大量新盘的上市和促销将给9月成交量带来大幅回升。

　　价格

　　成交价必定下跌，开发商品牌越大，降价幅度越大。

　　相关新闻

　　中介代理新房

　　与开发商共暖

　　早报记者朱楠刘秀浩

　　9月大量新盘的上市，对于二手房市场来说，也许并不是件好事。“二手房市场的‘金九银十’恐怕要暗淡很多，将会被新房市场分流很多客户。”汉宇地产董事总经理施宏睿向记者表示。8月，奥 运来临和炎热的天气使得二手房市场成交量继续萎缩，施宏睿告诉记者，8月二手房成交量环比再减少15%，成交价格也下降约5%左右。“‘金九银十’对二手房市场的意义并不大，房产中介在9月可能将面临更艰难的处境，必须开辟新的生存之道。”施宏睿直言。

　　据悉，上海万科已开始与几家房地产中介机构进行合作，将部分项目的销售工作交予中介代理。这是拥有自己营销队伍的万科在上海首次尝试售楼外包，而借助中介门店数量多的优势进行新房的快速消化，正被越来越多的开发商所选择。无论是独家分销金色雅筑的汉宇地产，还是代理金地湾流域的中原地产，或是主推上海青年城的易居臣信，越来越多的中介公司走出了传统的二手房领域，加入到新盘的价格战中。有业内人士透露，开发商对中介开出的代理费还高于给代理商的费用，而房产中介的门店优势是开发商最看重的资源。

　　“品牌开发商和品牌中介企业的联盟已成为趋势。开发商缺少的是客源，中介公司缺少的是盘源，双方合作正好取长补短，一拍即合。”中原地产研究咨询部经理马冀分析，随着上海很多区域一、二手房倒挂现象的不断加重，二手房成交难度更大，如果单纯依靠二手房业务盈利，中介企业将十分难熬。也正因为如此，中介行业的洗牌力度也将加大。

　　8月楼市扑朔迷离，五花八门的促销手段频繁亮相。95折早已不是新闻，单价降7000才够劲爆。现在，楼市终于要熬过艰难的8月，即将迎来“金九银十”。开发商们也抓住这一机会加紧推盘，其中，小户型比例极高。预知后市，敬请关注08年9月上海新盘预告。

　　浦东：

区域 楼盘名称

开盘时间

 价格 房型 一句话点评
浦东 保利·金爵公寓 9月 预计单价10000以上 65-67平方米1房、81-90平方米2房、106-122平方米3房 小户型

高桥新城·荷兰风情小镇

9月6日 9800-12000,一房首付12.5万起,两房首付16.5万起 主力面积58－85平方米左右，另有多层电梯公寓，95－135平米可选 成熟的外高桥生活圈核心,60余万平方米大型社区;二期荷兰风情公寓小户型9/6上市.
东源名都 9月初 13000 102-112平方 米的两房 －
万科金色里程 9月 － － －
。
　　外环、外环外、周边：

区域 楼盘名称

开盘时间

 价格 房型 一句话点评
南汇 上海鼎城 9月 － － －
松江 三湘四季花城 9月 9000－11000 － 邻松江大学城，大型社区
九城湖滨国际 9月 － － －
闵行 爱庐世纪新苑 9月 － － －
青浦 凯迪·澳澜湾 9月中旬 总价350-520万 － 总价350-520万
嘉定 　　嘉城
9月 9000 80平米2房为主 西上海大型社区
莱英郡(莱茵小镇)  9月 预计总价50－70万 70平米左右 －
奉贤 丽水湾 9月 4000 4层总高多层房源，现房，其中两房70、90平方米左右，三房100、120平方米左右，还有大面积四房 和复式房源 －
上院 9月 － 60-140平米的一室、两室、三室户 －
福郡(四合加苑) 9月 － － －
周边 鑫苑metown 9月 6600 户型以90平米以下中小户型为主，占70%以上，兼有部分面积120-140平米3房2厅2卫，以及160-260平米多层花园洋房 昆山花桥大型社区
。
　　内环、中环、中外环：

区域 楼盘名称

开盘时间

 价格 房型 一句话点评
普陀 中鹰黑森林 9月 26000 － －
宝山 大华梧桐城邦 9月 － 50-60平方米的小户型 －
聚丰景都 9月 － 87－93平方米的二房 －
海德花园 9月 13000 40套叠加别墅 轨道别墅社区
黄浦 浦江公馆 9月 － 160-310平方米 －
华润置地·上海滩花园 9月 30000－45000 一房67 二房100-131 外滩精装小户型，收关之作最后珍藏
杨浦 华润置地橡树湾 9月中旬 19000－25000 152平米超值三房三厅三卫 新江湾原生态，精装修、超功能、豪华厅的园林公寓。
闸北 慧芝湖花园
 9月 20000 － 大宁国际社区高品质楼盘
  。
关键字：上海楼市，新盘，“金九”，房价
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