上半年6块住宅用地入市，1块流拍，3块只有一家开发商参与，以底价成交，就这是广州土地交易市场目前的景象。比起去年高达207亿元的土地出让金收益，广州上半年60亿的收入证明了珠三角土地交易有多冷清。
广州市同创卓越房地产顾问公司总经理赵卓文告诉本报记者：“2007年，珠三角地区乃至全国频频拍出地王，经历一个不正常的年份，现在土地市场正在回归理性，对于过度依赖土地财政的城市，政府卖地的心态变得更着急。”
不仅仅是广州，在北京、上海、深圳，土地流拍、开发商退地时有发生，大部分的地块以底价成交。
广州经纬房地产咨询公司研究员朱欣苑介绍说：“土地市场不乐观，开发商把主要精力放在楼盘销售和现金回收上，对土地的兴趣大大减弱。”
2007年是土地出让金收入纳入地方政府基金预算管理的第一年，也是土地财政不折不扣的丰收年。据国土资源部统计，全国招标拍卖挂牌出让土地收入超过9000亿元，而全国的财政收入为3.2万亿元。
如此巨大的收入，80%由地方政府自行支配，导致一些城市的市政建设和民生投入过度倚重土地收入。本报记者调查发现，房地产市场不景气，土地价格减少，政府要获得预期收入，唯一能做的就是多推地，而开发商对土地的需求在减弱，形成了一个恶性循环，地价再次下滑。
广州土地欠款多
2007年，广州市土地出让金收入高达207亿元，而进入2008年，情况急转直下。
记者从业内了解到，广州市政府在去年高价卖出的土地中，至少10块还没有收齐出让金，而在上海等城市已经出现开发商退地的情况，这笔钱政府要想落袋为安并不容易。
2008年1月份，恒大地产以41亿购买越秀区绢麻厂地块，创造了广州市天河区有史以来的最高楼面地价。
合富辉煌房地产顾问公司首席分析师黎文江告诉本报记者：“恒大这次高价拿地，成了广州市土地市场的末代地王，这笔土地出让金目前并没有交齐。”
2008年上半年，广州推出6块住宅用地，其中1块流拍，3块以底价成交，成交面积37.86万平方米，总建筑面积73.52万平方米，成交金额为52.8亿元。
频频出现底价成交的情况，土地价格下跌已经没有悬念。保利地产代理市场部的监测数据显示，今年上半年与2007年全年相比，广州白云金沙洲板块的商住用地、萝岗区的商业金融业用地，以及南沙区的二类商住用地价格分别下跌了33.2%、74.6%和21.4%。
广州市财政局的《关于广州市2007年预算执行情况和2008年预算草案的报告》显示，2008年国有土地使用权出让金预计支出109亿元，主要安排地铁建设资金40亿元，城建资金28亿元，土地开发支出23.51亿元，廉租房建设资金6亿元，土地业务费支出0.75亿元，上缴新增建设用地土地有偿使用费3.5亿元。
黎文江说：“为2010年举办亚运会做准备，广州市的财政收入大量用于市政建设，今年土地收入缩水，让市政府比较被动。”
8月以来，广州市加大了推地力度，国土资源和房管局连续登出土地出让预告和招拍挂通知，用地出让规模超过76万平方米。
黎文江告诉记者：“和去年一样，广州市国土局都是在下半年集中放地，但大部分开发商普遍自有资金不足，想要继续扩储土地不太可能。”
朱欣苑表示：“目前广州市二级市场的土地比政府手中的土地便宜，保利地产等有资金实力的开发商转而寻找项目合作。”
有迹象显示，政府在利用政策优惠吸引开发商拿地。黎文江说：“9月份，萝岗区一块住宅用地入市，规定90平方米以上的户型可以占35%，这是商品房用地第一次突破90/70规定。”
深圳地价直线下挫
不过，在房价下跌最严重的深圳，2008年上半年土地招拍挂收入对比去年不降反升。本报记者了解到，原因还在于上半年出让的土地数量多，而且多数为商业用地，而出让的住宅用地平均楼面地价在2000元左右，不到2007年平均楼面地价的一半。
2007年深圳通过招拍挂出让的收入总计为63.5亿元，其中住宅收入为29.7亿元，商业性办公楼收入30亿，工业用地3.8亿。2008年截至9月3日，土地招拍挂收入为86.05亿元，其中工业用地3.7亿、住宅18.1亿、商业楼46.85亿。此外，还有6月6日联合出让的一块商业用地和政策性住房用地17.4亿元。
截至目前，2008年共推出34宗地，其中住宅为13个，商业地12个，工业用地13个，其他土地类型6个。住宅地中有8宗流拍，5宗基本都是以底价成交。平均楼面地价在2000元左右，不到2007年平均楼面地价的一半。
其中位于前海的3宗捆绑出让的住宅用地，若把政策性住房的投入算进来，可售部分的楼面地价也仅2300元左右，与去年的地价相比，直线下降。16宗地当中有9宗是去年底流拍地块，今年出让仍有5宗再次遭遇流标。
今年10月份，深圳将集中出让22宗土地，其中工业用地18宗，3宗商业用地，1宗用于建车库。未来两个月均没有住宅用地。
今年深圳楼市持续低迷，主要体现在住宅方面，对商业用地影响不大，上半年推出的12宗商业办公用地，仅有一宗流标。相比前两年，今年上半年写字楼用地交易量显著增多，这也是今年土地招拍挂收入远超去年的原因。
且12块商业办公用地均是定向出让，其中5宗是面向证券、保险业的法人企业，3宗面向能源、电力企业，1宗面向电信企业，行业导向十分明显。
中原地产深港研究中心总监张伟认为，写字楼用地的成功出让并不能掩盖土地市场不景气的整体状况，因为在商品房用地出让规模中，住宅用地一般占八成以上，住宅用地过冷无论对地方政府还是对开发商都不利。
关键字：买少卖多 一线城市 土地 缩水 |
|
