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川沙一幅旅馆开发用地挂超低价
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2009年11月22日9:5 上海商报
     昨天,上海市规土局发布2009年第1号土地出让“预申请公告”,涉及浦东高东集镇、川沙新市镇以及松江新城的3幅经营性用地,出让面积共计逾20万平方米。除了公告地块中含有迪士尼概念的商业用地之外,公告本身的新名称“一号预申请公告”也引起上海房地产开发业界的关注:上海市规土局今年已经发布的十余个土地出让“预公告”与昨天发布的“预申请公告”有何区别?

  “预申请”可提前终止

  前不久刚刚召开信息发布会,被称为沪版“勾地第一单”的外滩国际金融服务中心(8-1)地块,就是出自一个典型的“预公告”——今年9月,上海市规土局发布了今年第10号土地出让预公告,该公告仅涉及一幅地块:位于黄浦区的商业金融、文化、办公综合用地——外滩国际金融服务中心(8-1)地块。以该地块为例,其“预公告”意指,其出让将采用“先招后拍”的方式,首先将接受开发商申请,申请时需给出一个承诺价格,即对这幅地的意向购买价格,一旦其获得该幅地的竞买资格,竞价不得低于申请时的承诺报价。

  由于采取这一特殊的方式,当时,外滩国际金融服务中心(8-1)地块也被业内公认为上海版“勾地制”试点的首幅地块。本周一,外滩国际金融服务中心(8-1)地块举行信息发布会,公布了地块的进一步信息,并透露“勾地底价”为90亿-100亿元,这一地块将在今天到11月27日期间接受“预申请”。所以,在商报记者看来,“预公告”时,公告地块的详细信息以及底价均未出台,通过其后的发布会公布底价之后,“预公告”地块才得以进入“预申请”阶段。由此可见,昨天上海市规土局发布的“预申请公告”,实际上是越过“预公告”环节而直接进入“预申请”的一种公告,所以,昨天的公告对于所涉地块的信息公布较全。

  2009年第1号土地出让“预申请公告”涉及浦东高东集镇、川沙新市镇以及松江新城的3幅经营性用地,出让面积共计逾20万平方米,该“预申请公告”直接公布每幅地块的预申请起始价,与此同时,在规划要求、产业建设要求、环保、市容、消防、税务、交通道路、建筑节能等方面也有较多明确的说明。且在发布“预申请公告”的当天,上海市土地交易中心已经开始接受企业的“预申请”,申请期限截止明年2月18日。

  值得关注的是,上海市规土局规定,在“预申请公告”发布15天后,如有3个以上申请人符合用地预申请条件,市土地招拍挂办公室即可与出让人协商,终止该地块的预申请程序,再经3天公告后提前进入土地招拍挂阶段。所以,所谓“预申请公告”同样是一种“勾地”机制,较“预公告”更加急切和高效。

  “迪士尼”概念地块再现

  这次“预申请公告”涉及的2幅浦东地块均为商、服用地,其中一幅“川沙新市镇06-05地块”位于因迪士尼概念而不断受到热炒的川沙地区,土地用途指明“旅馆业”,出让面积1.78万平方米,其地处川沙路、华川东路附近,容积率为2.3,建筑限高60米,粗略估算,将来可建的酒店面积达到4万平方米左右。公告相关内容显示,该地块在建设交通方面要求“处理好沿川沙路和华川路建筑空间界面关系,打造川沙新市镇地标建筑形象。”然而,该地块的预申请起始价仅8601.43万元,按照规划的建筑面积估算,起始楼板价仅为2101元/平方米左右。

  单就周边住宅价格而言,这一商业地块的起始楼板价开价之低,令人难以置信,当地的“迪士尼”概念被不断热炒数年后,本月初,距离6000亩“迪士尼园区”核心较近的2幅川沙新市镇地块已经拍出“天价”,其中川沙新市镇A08-03的住宅地块被象屿置业以3.6倍于底价的价格摘走,最终成交价近12亿元,楼板价高达14024元/平方米;另一幅“迷你”商业地块与本次公告地块更加具有可比性,川沙新市镇B03-13A的商业地块,出让面积仅为1528平方米,规划建筑面积也不过在2399平方米左右,因迪士尼概念而被14家企业经39轮激战后,最终被上海浦东新区房地产交易综合服务有限公司以4950万元的价格收入囊中,成交楼板价高达20633元/平方米。虽然本次公告地块因指定开发旅馆业而影响开价高度,但其预申请起始价不足亿元,起始楼板价仅2000元,仍可能将引起开发商的激烈争抢。

  浦东新区另一幅公告地块为高东集镇9-7号地块(向南靠近洲海路),出让面积仅0.79万平方米,土地用途为商业、办公,容积率2.0,建筑限高仅45米,预申请起始价仅为2750万元。照此估算,起始楼板价仅为1741元/平方米左右。开价如此之低,是因为在产业建设方面,这一地块明确表示“建议不开设营业面积大于6000平方米的综合性卖场”,并提出“可以考虑开设集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体的社区商业中心。”

  新闻链接

  松江推17万平方米住宅用地


  本次“第1号土地出让预申请公告”还推出一幅大型居住用地——松江区广富林2-6号地块,其出让面积约17.57万平方米,规划容积率为1的多层建筑为主的住宅地块。公告内容显示该地块“将来的建筑风貌以中式现代风格为主,与广富林遗址保护区总体风格相协调,且全装修住宅比例不低于住宅总面积的30%,并按《本市新建住宅节能省地发展的指导意见》执行节能65%的标准,这一地块项目的开发投资总额要求应超过11.59亿元。该地块的预申请起始价为8.6218亿元,估算起始楼板价约4907元。

关键字: 川沙 旅馆开发用地 低价

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