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陈宝存:基点错误 上海房价上涨趋势很难遏制
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2009年12月17日10:19 网文
    在国务院12月14日常务会议之后的第二天,国务院下发《国务院关于北京市土地利用总体规划的批复》的新闻被披露,原则同意修订后的《北京市土地利用总体规划(2006-2020年)》。

    国务院在批复中强调,要以科学发展观为指导,坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略,落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度统筹土地利用,强化规划的整体控制作用。要加强对耕地特别是基本农田的保护,严格控制建设用地规模,进一步加强对区域土地利用的统筹和管控,尽快完成市以下各级土地利用总体规划修编工作。

    实际这样的强调,已经使得土地供应难题凸显。北京市国土资源局副局长张维强调,北京规划的特点是:提出了“三圈九田多中心”的土地利用总格局,确定了“保护和合理利用农用地、节约集约利用建设用地、加强绿色空间体系建设、强化规划实施保障机制”四项规划重点,从而实现“城乡和谐发展、节约集约用地”的土地利用总目标。根据本轮土地利用总体规划,到2020年,北京全市城乡建设用地规模将控制在2700平方公里以内,包括城镇建设用地、农村居民点用地和独立工矿用地。其中,城镇建设用地规模控制在1650平方公里以内。中心城区土地利用要以调整、改造、挖潜为主,建设用地扩展应优先利用闲置地、空闲地,尽量不占或少占耕地。

    土地问题我们认识一直有误差,而且基本不顾土地供应方式已经发生很大变化的事实。土地出让金是包含土地收储成本的,但是我们的土地出让金数据不包含这一点,地方政府土地财政的错误认识出于此。

    建设部统计,2006年全国城市土地出让金的净收益2978亿元。而国土部数据,2007年全国土地出让收入近13000亿元,其中招拍挂出让土地收入超过9000亿元。即便是2008年受房地产市场低迷影响,全国土地出让收入缩水,但仍然维持在9600亿元的高水平上,除去征地、拆迁、补偿、税费等成本,土地出让的净收益一般在40%以上。这也意味着,地方政府获得的土地出让净收益,每年在4000亿元左右。国土部部长徐绍史透露,根据相关规定,近几年全国用于土地整治的资金每年约有1000多亿元。其中,按照相关规定,土地出让净收益的至少15%,需要用于土地整治。

    还有一个基点错误是收入水平的增长与房价的增长速度孰高孰低的问题。据中指研究院最新数据显示,不论是GDP还是国民收入,不论是一线城市还是二三线城市,收入与GDP涨幅高于或者持平房价的涨幅。

    数据显示:2009年1-10月,全国住宅均价达到4544元/平方米的新高,较去年同期上涨22.7%,而前三季度GDP、人均GDP等指标的增速不到10%,但居民储蓄存款同比增长24.8%,达到26万亿的历史高位。

    1998年-2008年,全国住宅均价累计上涨97%,而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过2倍。

    1998-2004年,全国住宅均价累计上涨37%,低于同期GDP等指标涨幅,而2004-2009年,全国住宅均价累计上涨79%,与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。

    1998年-2009年,北京等重点城市住房均价累计上涨150%-300%不等,但除上海外,其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期GDP累计涨幅,如北京住房均价累计上涨312%,但GDP上涨375%;深圳住房均价累计上涨191%,但GDP累计上升432%。上海的住宅均价涨幅尽管高于GDP涨幅,但同期居民储蓄存款累计上涨511%。

    但是,重点城市需求绝不仅仅是当地居民,而是包含全国最高收入阶层,都有在重点城市住房消费的需求。这部分人群的收入记录是不完整的,更是基本失实的。这也是京深沪穗杭房价暴涨,但是需求一直强劲的根本原因。

    信贷收缩对于超高收入阶层的购买没有任何抑制作用。相信大家对《神秘买家40分钟斥资3.53亿买上海54套豪宅》新闻不会陌生。

    而投资需求本身是合理的需求形势,那么政策指向抑制合理投资需求,只会加大投资需求的购置成本,也同时加大了城市租赁的成本。没有合理的投资需求支撑,城市化进程中进入城市人群以及只有市场化租赁可以考虑的新就业人群,会面临无房可租的局面。

    03至08年,宏观调控失效或者说适得其反有他客观的道理,但是,我们看到的是重拾基于打压房地产的政策回潮,这是违背市场规律的。

    我们拭目以待政策功效,08年局面不是最好的局面。而信贷压力,会抵消政策的功效。这是我们不愿意看到的局面。


关键字:基点 上海 房价

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