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开发商不差钱助推房价 借道信托产品圈钱
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2009年12月22日13:44 华夏时报
     开发商“不差钱”助推房价明年开发信贷增量将减慢

  2010年房地产业市场调控思路已日渐清晰,虽然明年政府是否会加快退出经济刺激政策还难以预测,但是业内专家普遍认为,收紧信号已经比较明显,明年银行会对房地产业开发贷款进行从严管理。

  安信证券首席经济学家高善文在银华基金2010年投资策略报告会上,用“盛极难继”四个字来形容明年的房地产市场。他认为,房地产业的严重泡沫化,已经给政府带来压力;而经济复苏下,大量资金回流实体经济,资金面上也将给房地产业造成压力。如果明年上半年出现通胀上升过快,可能会迫使货币政策加快推出,泡沫破裂只是一个时间问题。

  政策信号:

  加大差别化信贷政策执行力度

  据国家统计局数据,今年1-11月,房地产开发企业本年资金来源48170亿元,同比增长44.2%,国内贷款8994亿元,增长40.2%。此外,个人按揭贷款也超过7000亿元。

  “开发商拥有了历史上最好的流动性,但也间接推高了地价和房价,政府抑制房价的信号,必然会使得开发信贷增量减慢,总量也有可能收紧。”一位北方券商银行分析师对《华夏时报》记者表示。

  中国指数研究院常务副院长黄瑜对《华夏时报》记者表示,房地产商的流动性主要取决于银行信贷、销售回款和其他融资渠道三个方面。从市场状况看,明年销售状况还是有一个好的预期,信贷微调对房地产商流动性影响不大。

  国都证券地产业分析师邹文军却认为,个人住房按揭贷款的“惩罚性利率”对抑制房价会起到更加明显的作用。政府为了拉动投资,增加商品房供给,不会把开发贷款收得太紧。

  中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示:抑制房价,一方面银行的信贷结构要调整,另一方面要更加重视贷后资金管理,银行要有措施监督开发商把贷款用于开发过程中,用在盖楼上,而不是用在买地上,这样才能增加有效供给。

  再融资压力:

  或限制银行开发贷款规模

  今年,为了满足经济增长的要求,银行纷纷向市场投放天量信贷,三季度末资本率下降已经非常明显。除目前已完成再融资的民生银行和浦发银行,基本上,所有上市银行在明年都会具有一定程度的再融资需求。

  “银行的再融资压力,本身也将对放贷规模和放贷结构进行控制。按照政府‘有保有压’的原则,房地产业至少不是明年要‘保’的行业。”银行业分析师表示。

  而天相投顾研究员王逸峰从流动性角度进行分析,认为明年流动性充裕,对银行会是一个合适的再融资窗口。明年7.5万亿左右的信贷规模基本已经定调,主要还是贷款结构调整。

  中国银行董事长萧钢日前也对媒体表示:“调结构”将是银行明年的重要任务,通过调整资产结构来节约成本、缓解资本压力。

  加息政策:

  对房地产业前期影响不大


  年末,明年的加息预期越来越明显,势必加大房地产商的资金使用成本,但业内专家纷纷表示,加息在前期对房地产业的影响不会太大。

  邹文军表示:加息不可能一蹴而就,而现行贷款利率过低,房地产企业贷款有时还可以获得利率上的折扣。加息前期的政策影响不会很明显。

  高善文预测,明年大概会在2月份加息一次,全年不超过两次。

  而开发商内部人士也坦言,今年已经获得了银行巨额授信,短期内流动性压力不会构成威胁。同时,基于政策稳定性的考虑,政府不会大规模收缩信贷。

  但业内学者表示,政策的微调,虽然对龙头企业不会产生严重影响,但对中小房地产企业还是会有比较明显的作用。

  地产商借道信托产品“圈钱”蕴含高风险

  年底房价持续高涨,尽管年底银行信贷紧缩,但是房地产商却并不缺钱。

  据用益信托的统计数据表明,2009年11月份发行的房地产信托产品达18个,融资规模高达87.37亿元,三季度信托公司与房地产签订的投资资金就达到540亿元,占信托资金各领域投资的首位。

  信托投资地产蕴含高风险

  房地产信托的火爆,引起了监管部门的强烈关注,上海银监局11月份向信托公司下发了风险警示函,但12月份这一上升势头并没有减弱,普益财富出具的报告中指出,12月7日到13日这一周,共有8家信托公司发行14款集合资金信托产品,其中就有10款用于房地产领域。

  房地产开发商是怎样通过信托计划获得更多资金的呢?在一项信托计划中,地产商可以用自己的存量资产来认购信托计划,享有次级受益权,真正掏钱的普通投资者,享有优先级受益权,开发商的存量资产充当了“质押”的作用。

  在信托计划中地产项目注册资本将得到扩充,从而达到商业银行的放贷要求,地产商不仅能得到信托贷款,也有资质得到银行的开发贷款。

  一位不愿具名的信托公司内部人士表示:“作为次级受益权的资产应该选择风险比较低的行业,因为次级对优先级要起到保障作用,房地产业风险很高,本身就不适合作为次级受益权的资产,而将其再进行抵押获取银行贷款,风险进一步被放大,是一种很危险的操作。同时,次级抵押也牺牲了优先级个人投资者的利益。”

  普益财富信托研究员认为,基于年底开发商对资金的强烈需求,11月以来房地产投资信托产品发行量一直保持高位。房地产项目素来被冠以“高风险”称号,但房地产投资信托产品的风险水平,除取决于项目情况外,还很大程度上决定于风控措施。如风控到位,产品仍可具有稳健投资性。

  目前对于信托贷款类产品,最常见的保障方式是引入“抵/质押+保证担保”的双保险方式。12月7日-13日这周发行的贷款类房地产信托产品,部分仅运用了“保证担保”的风控措施,这类产品在债务人违约的情况下,仅能依靠担保人这一途径维护受益人利益,而对担保人的强制执行仍具有较大不确定性。

  银行信贷理财产品或将受限

  目前占据银行理财产品市场半壁江山的是银行信贷类理财产品,这一模式的优势在于,银行可以在不动用存款的同时,扩大贷款业务;信托公司在资金管理过程中,扩大业务空间。

  随着投向地产领域的信托资金不断增加,银信合作产品也有不少流向了房地产开发商。

  根据普益财富的统计数据,11月份共有530款银信合作理财产品,由34家信托公司与31家商业银行合作发行,银信合作产品占银行理财产品总数的62.13%,发行规模达到7594亿元。

  由于三季度以来银行新增贷款额急剧下降,市场上旺盛的资金需求,转而求助于银行的信贷类理财产品。

  银行信贷理财产品发行数量激增引起了监管部门的重视,据悉银监会正在向相关部门征求意见,拟对银信合作产品变相放贷的方式进行限制。

  这一类产品目前仍处于发行高位,12月5日到10日期间,就有15家银行发行了105款该类产品。
关键字:房价 信托计划 信托产品 圈钱

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