财政部、国税总局昨日宣布，从明年1月1日起，个人转让购买不足5年的非普通住房将全额征收营业税；转让购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差额征收营业税；转让购买超过5年（含5年）的普通住房则免征营业税。
此前国务院常务会议提出“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”，但对普通住房和非普通住房没有明确区分到底如何征收。
业内人士指出，昨日出台的新规定明确了转让“超过2年未满5年的普通住房”将按差额征收营业税，因此对市场影响最大。
业内称还需其他政策
根据财政部、国家税务总局昨日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，去年发布的《财政部国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》，自明年1月1日起废止。
对昨日出台的二手房交易营业税征收细则，美联物业上海市场研究部算了笔账：假设2007年1月购入一套100平方米、16000元/平方米的内环内的公寓房，为家庭唯一生活用房，并界定为普通住宅，现以200万元卖出。依照政策调整前后营业税征收计算办法，政策调整前该套房是免营业税；而政策调整后，该套房要支付的营业税为(200万元-160万元)×5.5%=2.2万元。
美联物业上海市场研究部认为，此次营业税细则带来的卖房新增成本，并没有部分业内人士预期的那般大幅提高，“虽然会对投资产生抑制作用，但效果可能不大，业主可能会通过各种手段降低自身交易成本，比如将营业税转嫁给下家。因此说，营业税调控政策不会是对明年楼市产生深远意义的‘重磅炸弹’，对投机行为的调控还需要依靠其他政策。”
“从现在看，此次出台的营业税政策严厉程度小于预期。”汉宇地产市场部有关人士认为，虽然规定转让5年以内的普通住房将按差额征收营业税，但目前上海二手房交易中普通住房已不足5成。
更有“动力”做低房价
业内人士同时指出，由于普通住房和非普通住房在征收营业税差异巨大，买卖双方因此将更有“动力”签订“阴阳合同”做低房价，以减少缴纳营业税的目的。
“政府需要认真研究，制订相关的配套措施，让不太严厉的政策真正起到遏制投机、投资，保护自住、改善需求的目的。”业内人士说。
事实上，通过做低房价达到规避高额税费的行为，在房地产市场中已成为“公开的秘密”。但业内提醒说，这一做法有很大的交易风险。
业内举例说，如将一套180万元的房子“强行”做低到140万元，看似能挤进普通住房的行列，买家能省下一定的税费。但假如买家今后以250万元的价格再出售的话，营业税就要按照110万元的差额征收，而非实际上的70万元的差额。
“那个时候买家很有可能为当初选择做低房价而后悔。另外，通过这一手法还蕴含了其他风险，尤其是买家：低房价有可能无法通过交易中心的评估。这对买卖双方来说，都要消耗很多精力。”业内人士说。
业内人士还提醒说，在房地产交易过程中，一些中介为促成交易尽快达成，往往会主动提出帮助买卖双方“做低房价”。“这时交易双方在进行房屋买卖时应当综合判断，全面分析，不应仅从一时利益出发而忽略其中的风险。”
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