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潘式危机:必然来临的物管矛盾
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2009年12月3日14:17 21世纪经济报道
     12月1日,SOHO中国董事长潘石屹更新了博客。连续20多天,接连6篇博客,这位中国最知名的房地产开发商发出“呐喊”。

  建外SOHO事件的最新进展是,经过70%以上的业主投票同意、政府认可的的应急保障账号,在业主们完全自愿的情况下,已收到345万元的资金。电力部门已从这个账号上收取了520万元电费欠款中的200万元,小区业主暂时度过了停电危机。但若不能支付剩下的欠款,停电随时可能发生。拖欠两年的供暖费用,至今一分未交,都被他人挪用。

  如果说建外SOHO遭遇的危机仅仅是个案,表象背后,是物业管理兴起以来长期积累的矛盾。

  尴尬业委会

  1991年,以“业主委员会”为名称的中国的第一个业主的组织诞生了。但它并非真正的业主组织,而是由政府部门、物业服务企业策划和监控的、几个业主组成的、以维护业主利益为目标的、业主群体中的一个委员会,一个“小组”。由于“小组”是自我筹集运转所需预算资金或由物业服务企业提供资金,故其生存活动(维持运转所需资金)就成了其第一重要的事情,而业主利益就成了第二业务。早期这种业主的组织,或多或少都向金钱低头,向金钱的提供者低头。

  2003年,《物业管理条例》出台,首先提出了“业主大会”概念,以法规的形式,将“业主委员会”定义为“业主大会的执行机构”的地位。

  2007年《物权法》出台,更从基本法高度确立了业主组织——业主大会的法律地位。

  “政府鼓励业主委员会的建设,和物业企业共同管理好小区,现实却总事与愿违。”北京市房地产法规编委会副主任、青宇文化交流中心总经理徐国军在接受记者采访时表示,业主委员会通常和小区物业站在对立面,无法共同管理好小区。徐国军透露,北京只有10%的小区拥有业主委员会,一个怪现象是成立一个,小区便乱一个。徐认为,管理好的小区都希望成立业委会,管理不好的小区成立业委会后,却变得更加“乱”。这其中也有业主过度维权,并且对物业管理不理解的问题。

  业主委员会本身也拥有组织缺陷。北京市物业管理评标专家赵利民也和记者提到,业委会组织在发展中有待完善。业委会成员的法律意识强、政策观念强、道德品质好,会对小区的物业管理建设产生积极正面的作用,否则是负面影响更多。由选举产生的业主委员会,保证了一定的公开性、公平性,业委会选举也被视为社区民主的试金石。赵利民认为权责不对等、利益分配的原因,导致在大多数小区内,业主担任业主委员会成员的积极性降低。而业主委员会通常诞生在一些问题楼盘中,为维权而诞生。

  此外,饱受诟病的是,业主委员会法人主体资格地位的缺失,导致不具备诉讼子资格以及监管资格。正在征求意见中的《北京市物业管理办法》试着在这方面作出探索。

  利益诉求之争

  利益诉求多元,是物业公司与业主委员会及其代表的业主之间的纠纷之源。

  早在2006年,北京市建委就曾发文规定,渡过前期物业管理之后,居住物业要实行招投标,强制实行“建管分离”。但事实是,大多数房地产开发企业接手前期物业管理后,由于小区未能如期成立业主委员会,导致物业管理一如其旧,而小区的开发责任和物业责任无法分清,也是物业公司和业主之间诸多矛盾的触发源。因为开发商及其物业公司的强势,小区没有成立自己的业主组织,业主与前者的对话必然处于无力地位。譬如,北京天鹅湾小区,物业公司宣布将其地下停车费提至每月1000元,业主群起抗议,但最终仍然落败。

  物业管理曾经是个亏损的行业。2006年北京七成以上物业公司基本亏损。2005年,重庆主城区900多家物业公司中有七成处于亏损境地。2004年,在吉林省已成立物业公司的800多个住宅小区中,物业管理公司几乎全线亏损。

  但情况已发生改变。目前物业服务企业多实行酬金制,物业公司一般是以管理费支出的10%作为佣金。只要收到了一定比例的物业管理费,物业公司就很难亏损。收费高的高档小区甚至可以获得巨额利润,这也就是建外SOHO两家物业公司均不肯退出的关键原因。“除了物业费,物业管理还有很多创收点,例如提供一些特殊服务,小区停车场停车费的收取。”徐国军说。

  赵利民认为,潘式危机爆发并不偶然,物业管理的问题正从表层次向深层次发展。物业管理企业自身的不成熟,服务提供不到位,没有树立品牌企业的意识;业主不成熟,对住房商品化消费的认识不足;政府部门也不成熟,诸多方面还在探索之中。

  赵利民指出,住宅物业供应渠道呈多元化,既有想做百年老店的企业,亦有只做个别项目的项目公司,它们对物业管理的理解完全不同。市场上还存在着多层次、不同种类的商品房,住宅物业和商业物业,经济适用房和豪宅服务标准都不相同。赵认为,应该由行业协会起草制定更细致行业规范,量化服务标准,做到质价相符、有据可循、有规可依。“早晚得走这一步。”赵利民说。


关键字: 业主委员会 物业公司 物管

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