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曝光新型租约纠纷 租房内大宗物品失踪谁担责
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2009年2月23日10:16 江苏法制报 祝剑泰

    [案情]

    2007年9月10日,原告李明(出租人)与被告郑华(承租人)签订房屋租赁合同,租期一年,被告从前任房客手中接手房屋及钥匙,房内设施、物品同租赁合同所述。2008年8月29日,被告从外地出差后返回家中,发现房内大量物品失踪,其中有归房东所有的空调、彩电、冰箱、煤气罐、灶具,归自己所有的衣物首饰。被告随后报警并通知原告,经110现场勘验门窗完好。原告要求被告赔偿损失无果,2008年9月11日诉至法院。

    [评析]本案是一起新型租赁合同纠纷,一般情况下涉及物品失踪的租赁合同纠纷,往往是承租人起诉出租人要求其赔偿自己的损失。本案表现出新的特点:一是不同于一般出租人保留租赁房屋钥匙的情况,本案中原告没有出租房钥匙;二是不同于一般案件中丢失的金钱细软等物,本案中出租屋丢失了诸多大件物品,如空调、冰箱、彩电等等;三是不同于一般案件中出租屋存在明显被盗迹象,本案中出租屋门锁完好。

    笔者认为被告应承担全责。理由如下:

    第一,从物权理论上看,原被告之间在租赁合同签订后,对房内设施其实存在一个占有转移的情况,妥善保管租赁物是承租人的主要义务之一,保管的义务源自于承租人对租赁物享有的是占有和使用权,租赁物的所有权归属于出租人,出租人根据合同约定将房内设施转移给承租人占有使用,此时租赁物毁损灭失的风险随之转移,承租人就一定要妥善保管租赁物,在使用完毕后,最终要将租赁物返还给出租人。根据《合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任”的规定,该条规定承租人在租赁期间占有租赁物,有妥善保管租赁物的义务,承租人应以善良管理人的注意去保管租赁物。从该条的语意看,对承租人的要求较高,并无对承租人损害赔偿责任的限制。因而,只要承租人未尽善良管理人的注意义务,使租赁物毁损灭失的,承租人即应承担赔偿责任。

    第二,本案还涉及到不真正连带债务问题,即多数债务人就基于不同发生原因而偶然产生的同一内容的给付,各负全部履行之义务,并因债务人之一的履行而使全体债务人的债务均归于消灭的债务。从违约情形看,因被告不注意,致租赁物为第三人所毁损或窃取时,原告基于承租人债务不履行,或者基于第三人的侵权行为即盗窃行为,均得主张损害赔偿责任,这两种债务为不真正连带债务,原告可以选择距离自己最近的法律关系当事人作为被告起诉,选择的一个请求权全部实现之后,其他请求权消灭,如果选择的责任人并不是最终责任人,则承担了侵权责任的责任人即被告可以向最终责任人请求赔偿,最终责任人应当向被告承担最终责任。

    原告采用“就近原则”,选择了违约之诉,租赁作为合同法调整的一种合同关系,适用无过错归责原则确定违约方的违约责任,也就是说,不管房屋失窃是否由被告造成的,被告都应该承担因未能保管好房屋所造成的损失。虽然合同法第二百三十一条规定,在租赁合同中,因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,可以减轻甚至免除承租人的合同义务。但是违约责任和合同义务是两种法律问题,合同义务是合同确定的一方应向另一方作为或不作为的行为,属实现合同目的的行为。

    违约责任则是不履行合同义务产生的法律责任,目的在于补偿守约方的损失。鉴于目前房屋基本设施已经不存在,影响日后租赁,被告可以要求减少租金,但并不能免除他的违约责任,被告必须承担原告的损失。当然,因为失窃是由于第三人造成的,被告可以向第三人追偿此损失。本案中,存在减轻被告损害赔偿责任的情形:一是原告在保证房屋的基本安全义务方面存在瑕疵,即窗户无法上锁,被告可以减轻部分责任;二是被告在出差前检查了门窗关闭情况,尽到了一般人的注意,应当减轻其损害赔偿责任。


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