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记者深度调查:房价上涨,真是开发成本作怪?
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2009年2月9日8:36 新华网 陈晓军
  新华网甘肃频道2月8日消息 据《甘肃日报》报道 从1998年房改房政策开始实施起,兰州房价牛市10年只涨不跌,这对市场来说是一个比较奇怪的现象。那么究竟是什么因素支撑着兰州商品房一直高价运行呢? 

  地价涨,成本涨,只是房价上涨的一个噱头 

  房地产老板在房市低迷时大呼需要救市,原因是土地价格在上涨,施工安装成本也在上涨,因而房价上涨也是自然规律。 

  地价真是商品房上涨的核心成本吗?界内有关人士认为,这是不能确立的。一则,现在兰州市城关区的地价一亩在500万元左右。如西站附近的兰州一毛厂地价,2000年拍卖时每亩在100万元,而与西站不太远的兰州轴承厂,2006年底土地拍卖价格在140余万元,增长幅度并没有那么夸张。就算在城关进行房地产开发,在4亩地上盖3万平方米的高层也属正常;那么2000万元的地价,平摊到3万平方米的建筑面积上,每平方米地价只有六七百元左右,也只占到目前每平方米5000元房价的15%左右。二则,对于房地产开发商而言,另一获得土地渠道在于拆迁安置。据有关专家分析,按常规走势来看,应该是通过拆迁而获得的土地价格要比公开拍卖竞价低;但目前随着市民维权意识的提高,拆迁费的不断增长,在相同地段拆迁费用成本与拍卖土地的价格越来越逼近,在房建成本中所占比例二者也越来越相近。三则,目前许多房地产开发公司将地价按现价摊入商品房成本中其实是不应该的,因为在兰州不少房地产开发的大园区,其土地当时基本是划拨所得,而当时的征地价格,估计划拨一亩地也就相当于现在一套商品房的价格,因此地价在建房成本中所占比例更小。而目前能把地价算入开发成本的大园区,也仅仁恒国际、曦华园等几家而已,因为这几家的土地是靠拍卖竞价而得。 

  那么施工成本在上涨吗?业内有关人士介绍,兰州房地产开发商的利润正在不断缩小,2004年、2005年兰州高层住宅建安成本在1200元左右,到2008年上涨到2100元,翻了将近一番:现在的楼盘全部执行65%节能,每平方米增加成本约300-500元;相应配套、景观的设计策划也在涨价,每平方米由过去的300元涨到目前的550元以上。施工成本上涨幅度有那么大吗?这也引起一些界内人士的质疑:其实现在除了水泥价格略有上浮外,钢筋等关键建材都在大幅下降;高层建筑招投标价格多年来一直徘徊在1200元左右,未有太多变化。

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关键字:记者,深度调查,房价,开发成本

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