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新政下迪士尼板块房价坚挺 豪宅上市拉高板块均价
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2010年11月23日8:24 新浪房产 徐佳
    2009年11月迪士尼项目落沪消息一公布,浦东迪士尼概念楼盘价格狂飙,一年多以来,上海建立迪士尼的消息成为影响川沙一带房屋价格的推进剂,日前迪斯尼动工的消息再度让广大投资者对迪斯尼的关注升温。据新浪乐居调查显示,近三成(28.09%)调查者首选迪士尼板块,认为迪士尼的建成将在很大程度上带动周边服务性产业链的形成,区域发展潜力很大。

  板块内楼盘售价未受新政影响 部分楼盘新政后成交价高于新政前

  “迪斯尼效应”对上海楼市可以说是一大利好,在米老鼠的撬动下所带来的商业、市政配套建设以及由此而来的巨大房地产商机,这些潜在的利益空间让众多房地产巨头及购房者们趋之若鹜,周边的地价及房价应声而涨。据新浪乐居最新数据显示,部分楼盘售价并未受新政影响出现大幅下跌,上海迪士尼项目所处的浦东川沙板块内楼盘,在新政前后成交价基本保持稳定,新政对板块内楼盘价格冲击不大。其中天和湖滨花园、棕榈泉花园三期两个在售楼盘新政后成交均较反高于新政前,其他几个楼盘如鼎鑫名流苑等楼盘,新政后成交价基本与新政前持平,部分楼盘甚至出现了略微下降。



  有业内人士分析指出,由于日前一则“迪士尼上海项目用地将于今年11月正式动工”的消息再次点燃了市场热情,为板块内楼盘树立了信心,相信短期内新盘价格不会受到新政的影响。但同时周边的房价短期内也不会有明显的攀升,因为经过了前两年的大肆炒作,迪士尼区域的价格潜力早已透支,目前项目周边的房价已经处于较高位置,上涨空间有限。

  板块现状:豪宅上市带动板块月成交均价大起大落

  据新浪乐居最新数据显示,迪士尼板块内4月的成交面积为14863平方米,而5月到10月的成交面积总计仅12188平方米,不足4月成交面积的八成。另外,板块内商品住宅月成交套均价也呈现出大起大落的成交态势,从今年4月-10月的川沙板块内商品住宅套均价图表可以看到,商品住宅套均价在6月和9月分别达到了465.14万元和366.31万元,其他月份板块内成交套均价处于120.24-242.03万元的水平。


  对此业内人士分析认为:豪宅的上市带动了上海外环外部分板块的房价大幅度上涨,“沪12条”后,豪宅成交倍增,从9月的成交历史数据来看,上海单价5万元以上的豪宅的成交量高达4.1万平方米,且成交均价位于第一位的就是浦东区。

  上海中原研究咨询总监宋会雍表示,上海外环外部分板块的房价大幅度上涨并出现明显的泡沫,随着新政的持续发力,这些前期涨幅过大的区域房价将首先遭遇调整。从整个川沙板块来看,新政之后成交均价下跌幅度是6.8%,另外一些投资客集中的楼盘下跌幅度较大。

  后期供给:近五年通过招拍挂只出让3幅宅地 后期或产生供不应求

  据新浪乐居最新数据显示,自05年至今,浦东新区川沙板块内仅出让了3幅宅地,近几年宅地的出让几乎处于停滞状态。迪士尼项目落沪消息公布至今,迪士尼板块就已吸引了众多投资客和开发商的眼球,板块内楼盘已成为他们眼中的“潜力股”,楼盘在投资客之间几经易手。日前有报道称在川沙的某小型中介门店,一投资客挂出十几套房源转让,可见该板块内存在着较大的市场需求,然而板块内宅地供应不足,在售新盘及二手房源有限,有专家预测未来几年或将产生供不应求的局面。


  “米老鼠效应”下的迪士尼楼市能走多远成疑 

  去年,在上海市政法宣布迪士尼落户川沙的同时,上海市政府“别有用心”地对外拍卖了位于迪士尼项目附近的住宅和商业用地,以试水迪士尼周边土地的增值情况。最终,拍卖结果正合上海市政府心意,两块土地都疯狂溢价。

  今年,在10月21日进行拍卖的浦东川沙大型居住社区川沙新镇C08-13地块,其楼面价达2.5万元/平方米,据了解,这个楼面价就已超过了周围的房价水平。地块开发完成后,房价将至少超过2.8万元/平方米。在迪士尼片区的川沙功能区,一个原本没有地铁直达、距离市中心有一个多小时车程的外环小镇,现今摇身一变成为了资本青睐地。据历史数据统计,川沙区新房房价从2004年初的3000元/平方米一路疯涨至现在的20000万元/平方米左右,已经与上海市的平均房价持平。

  在迪士尼概念的辐射下,商业地产的利好大于住宅地产。分析师薛建雄(微博)认为,迪士尼乐园建成之后,必然带来周边餐饮、酒店等商业的繁荣,商业服务带来常住人口的增加就必然带来周边城市功能的发展与完善。不过,迪士尼乐园还未进入实质建设阶段,周边的地价房价就如此飙升,业内分析担心前期过多地透支“迪士尼”概念,可能存在着泡沫的风险,将来出现价格大幅下跌的可能。


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>>由“徐佳”撰写的资讯
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