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大龙地产地王梦破灭的那些事
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2010年2月5日10:1 证券日报 王 峥
  2009年11月20日,北京市土地储备中心的二层交易大厅人头攒动,由于拍卖的土地被冠以“中央别墅区最后一块低密度用地”,所以引来了龙湖、保利、远洋、百仕达等国内多家实力派房地产开发商,就在人们以为这块抢手的低密度用地将在这些知名房企中产生时,此前一直默默无闻的北京大龙(系大龙地产子公司,大龙地产占其股权的99.88%)突然杀出,并最终在189轮的激烈竞拍后,以50.5亿元的天价成功拿下了这块土地,折合楼面价格将近3万元/平方民,成为了名副其实的北京“双料地王”。 

  拿地时:胸有成竹 

  而在拍卖结束后,大龙的代表就对媒体表示,在此地块开出之前,公司就已经做了详细的考察和价值的评估,胸有成竹之态溢于言表。 

  但是在大家查看完大龙地产的资料后,却纷纷对于其是否有能力支付50.5亿的地价款产生怀疑。就在拍卖结束的两天后,《证券日报》就针对大龙能付支付地价款的问题连续发布了《新地王大龙地产幕后:17年净利合计不抵50亿地款》、《京城新地王大龙地产成铁公鸡 借壳上市5年未分红送股》等多篇报道,在当时就披露出大龙地产的本来“面目”。 

  作为具有国企背景的大龙地产,其规模在国内房地产企业只能算是中等。根据当时大龙地产的年度预告与历年年报显示,2009年预计全年销售额将超15亿元,净利润2.98亿元。而公司2005年上市后头三年的净利润分别为2958万元,3785万元和236万元。也就是说,按其业绩最好的2009年预计净利润计算,公司17年的净利润才能凑够50亿元的拿地款。 

  付款时:沉默,还是沉默 

  而作为“铁公鸡”之一的大龙地产,五年来未曾分红一分钱,因此丧失了公开增发的资格。并且,2009年7月,公司刚刚公布定向增发融资8亿元的公告,再次定向增发似乎已不可行。 

  至于银行贷款,当时根据大龙地产的第三季度报告,截止到2009年9月,可以动用的现金包括变现资产最多只有9934万人民币流动资金,公司的总资产也仅为30个亿,所以在这种情况下,一是银行不太可能贷给大龙几十个亿,二是即使大龙获得了银行借贷,其支付的利息等费用也会吞没大龙地产的大部分利润。 

  包括很多房地产业内人士也看不清大龙如何缴清地款,以顺义地王2.97万/平方米的楼面价,如果销售单价低于4.4万/平方米,就会赔本;如果不能高于6万/平方米,公司在财务指标上很难通过。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋当时就对记者表示:“根据周边房屋的售价,6万元/平方米的售价将很难达到。” 

  虽然遭到众多质疑,但是大龙地产却没有任何表示,而其与顺义区政府千丝万缕的关系也开始让人们相信,小马拉大车的大龙或许真的有别的手段来“搞定”这次交易。并且在12月3日,北京市土地整理储备中心常务副主任王兵还证实,北京大龙已经按时签订了土地出让合同,第一笔定金已经到位。然而,人们的忧虑并未自此烟消云散,毕竟除了第一笔定金外,还有几十亿的资金没有落实。 

  挨罚时:没有人站出来 

  但是,人们的担心并没有持续太长时间,结果就提前来到了。先是1月22日,北京市国土局发布了《关于加强我市闲置土地清理处置问题的公告》,包括拿下顺义地王的大龙地产子公司北京大龙在内的8家开发商被暂停的在北京地区的拿地资格,而大龙的原因正是拖欠顺义地王的地价款。 

  此事一经披露,立即引发了社会各界的极大关注,而《证券日报》此时又率先连续报道了《大龙地产4个月需筹40亿 保证金恐打水漂影响业绩》、《靓丽年报难掩大龙地产窘境 欠款罚金或达4.9亿》等多篇系列报道,再次将大龙面对的众多问题摆上了前台。 

  虽然大龙表示正在积极筹措资金,但在当时看来,大龙已经回天乏术,地王被收回是迟早的事情。北京市国土局局长魏成林也在1月25日列席完北京市政协十一届三次会议后表示,顺义天竺地块成交之后,大龙地产一直没有签出让合同,也未缴纳地价款。他表示,北京市国土局已向大龙地产发出最后通牒,如果在最后通牒的时间还没履行,就将收回土地。 

  而让人没有想到的是,北京市国土局的动作是如此之快,在魏成林局长表态的一周后,2月1日,国土局正式宣布了收回“顺义地王”,2亿元保证金不予退还的决定。至此,一出由大龙主演的“地王”大戏最终“悲情落幕”。虽然有着国企背景的大龙地产不会轰然倒塌留,但留给他的却是净利润损失60%和声誉严重受损的不利处境,虽然不知道其今后的路将如何走下去,但是希望大龙不要再做这种“赔了夫人又折兵”的傻事。


关键字:大龙地产,地王,破灭

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