要关注三类公司：上市公司、央企以及地方国企
特约评论员 尹中立
银监会主席刘明康日前说，银监会已注意到房地产方面的挑战，正在密切检测资产的泡沫。
有关房价上涨的原因的解释有很多，但笔者认为最关键的还是货币因素。银行的钱固然多，但它不是无条件地流向房地产行业的，这些钱必须借助于安全的通道才能进入房地产行业。住房按揭和开发贷款就是商业银行的资金流向房地产行业的两个“绿色通道”。2007年以来，政府调控房地产时，已经充分关注到按揭贷款这个“绿色通道”，出台了相应的政策去堵这个通道。但另外一个“绿色通道”——房地产开发贷款政府关注甚少。
房地产开发贷款是如何影响住房价格的呢？实际的传导逻辑是这样的：开发贷款多刺激开发商高价拿地，刺激房价上涨。2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以来，开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售并高价拿地。在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。
商业银行为了控制风险，对房地产开发贷款项目需要一定比例的资本金要求，于是，上市公司和央企或地方国企成为银行家青睐的对象。要遏制房价上涨，这三类企业都值得我们高度关注。首先看上市公司。房地产类的上市公司目前有100多家，这一群体对房地产价格影响巨大。2005年至2009年，随着房价不断上涨，房地产类上市公司的盈利大幅度增加，于是股价也大幅度上涨，而股价大幅度上涨后上市公司可以以较高的价格从资本市场融资，获得巨额融资后再配合银行的信贷资金可以从土地市场高价拿地，刺激房价上涨。在这个循环里，政府可以在上市公司的再融资这个环节上有所作为，笔者在2007年9月份曾经给有关部门提建议，应该严格控制房地产类上市公司的再融资行为。
其次，央企不仅有雄厚的资本，而且有国家的信用作支撑，因此，央企是银行信贷资金进入房地产行业的重要渠道。要遏制房价上涨就必须让所有央企从房地产市场撤出。“两会”后三个央企连续制造了三个地王，让决策者看到了央企在房价上涨过程中扮演的角色及巨大的威力，国资委立即出台措施让78家主营业务非房地产的央企在规定的时间里退出房地产市场。但仅此是十分不够的，应该让所有的央企从房地产市场退出。这些公司以国家信用作为背书去银行融资，再推高地价和房价，不仅没有尽到央企应尽的社会责任，反而与民争利。
在央企队伍里，保险资金也是需要关注的，保险公司的保费收入和可运作资金增长速度非常快，未来将是影响房地产价格的主力之一，政府应该慎重开放险资进入不动产市场的大门。从台湾地区20年前控制房地产泡沫的经验和教训，限制险资进入不动产是十分必要的。而我们有关部门却正在开发保险资金进入不动产市场，需要决策者高度关注此事。
银行开发贷款的第三类公司是地方国企，这其中很多是所谓的地方政府的“融资平台”，不再赘述。总之，只要政府下决心控制银行资金通向地产的这些通道和途径，货币就不会在房地产领域泛滥。
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