近期上海楼市受政策变化影响，成交进入“停滞”期。不少市民在购房中遇到的相关问题。

　　一、问：外籍人士购买房产有什么限制？

　　答：根据 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等相关法规和政策规定，外籍人士 （包括港澳台人士）在境内购买房产有以下限制：

　　1、在境内工作、学习时间超过一年，可以劳动合同、学籍证明等为依据；未超过一年者不得购买。港澳台居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

　　2、只能购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房，即营利性商铺、办公楼原则上不得购买。

　　3、购买的商品房登记采取实名制，且原则上每人只限购买一套自住房。

　　4、外籍人士签订的 《房地产买卖合同》必须经过公证，否则房地产交易中心不予办理过户登记等手续。

　　5、若买家需要贷款购房的，《贷款合同》同样需要公证。外籍人士贷款购房，只要符合银行的审批条件，基本与境内人贷款无异。不同银行的审批条件不一样，建议购房前了解清楚。

　　6、若外籍人士委托他人办理房屋买卖手续的，授权委托书要经过本国公证机关公证，并到中国驻该国使领馆认证。授权委托书要写明委托人、受托人姓名、基本信息，委托事项、房屋坐落地等相关信息，并附中文译本。

　　二、问：近期贷款政策变化较大，若买方申请的贷款办不下来，是否构成违约，应由谁来承担责任？

　　答：首先应看双方是怎样约定的。若双方约定，由于贷款情形发生变化导致买方无力继续履行 《房地产买卖合同》的，双方可协商解除合同。这种情况下，买方无需承担违约责任；若双方约定如贷款未获批，应由买方自有资金来补足，否则要承担违约责任。因为买方支付房款是履行房产买卖合同的义务，贷款支付只是付款的一种方式，若以贷款未成或未贷到预期数额为由，拒绝继续履行合同则构成违约。

　　如果买方能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，买方可以主张解除合同。

　　三、问：我买房时办理了组合贷款，并办理了公积金冲还贷，冲还方式是月冲，我想应该同时扣我和妻子两个人的公积金，但是到现在一直只扣除我一个人的 （主贷人），我妻子的账户为什么不扣？有先后顺序吗？公积金年冲是怎样扣除的？

　　答：公积金月冲的顺序是先扣除主贷人公积金账户内的资金，待主贷人账户资金全部扣完后再扣参贷人公积金账户内资金，如果您公积金账户内资金尚未扣完，是不会扣除你太太账户内的资金的。

　　而公积金年冲是同时扣除主贷人和参贷人账户内资金的，对于组合贷款是优先冲还公积金贷款。

　　还需要注意的是，如果只办理了主贷人一个人的冲还贷手续，配偶是不会自动冲还的，主贷人、配偶、参贷人都希望冲还贷的话，就都需要到贷款银行办理冲还贷手续。

　　四、问：听说可以把房价做低以便少缴税，这样有什么风险？

　　答：买卖双方签订 《上海市房地产买卖合同》的同时，私下对房屋总价款另行签订一份补充协议，该补充协议不需要到房地产交易管理部门登记备案。做低房价的补充协议与在房地产交易管理部门登记备案的 《上海市房地产买卖合同》，这被称为 “阴阳合同”。补充协议中往往以 “装修补偿款”的名义，增加购房款金额，该部分购房款可以逃避缴税。这种做法违反法律规定，属于逃税行为。但为了维护房产市场交易的稳定与安全，若一方以做低房价为由主张买卖合同无效，通常法院不会支持。

　　“阴阳合同”会产生两个问题：1、通常这种情况下的正式买卖合同审税可能会通不过，这样不仅增加了交易成本，也会因无人承担增加的税费而发生纠纷，不利于房产交易的顺利进行。 2、做低房价以后，若买方欲出售该房屋，其缴纳税费的基准额以房地产交易登记的价格为准。因此，出售房屋实际需要支付的税费要高于本应支付的税费。

  　五、 问：购买共有房产应注意哪些问题？

 　 答：出售共有房产，应取得全部共有人的同意，全部共有人在买卖合同上签字或者授权委托其他共有人代为签字的，买卖合同才生效。

  　此环节发生纠纷的频率较高。原因在于：通常房产证上是夫妻双方的名字，或者还有儿女的名字，属于家庭共同财产。而往往在签订《居间协议》或 《购房合同》时，卖方只有一人代为签字，并口头承诺其他共有人同意将该房产出售。买方由于缺乏房产交易的法律常识，认为都是一家人，只有一人签字即可。过后，卖方以其他共有人不同意出售该房屋为由，不履行合同。

  　若买方能提供证据证明，卖方让其有理由相信出售房屋是所有共有人的共同意思表示，则合同有效。但往往实践中买方很难取证。因此，在并非共有人全部签字的情况下，合同很容易被认定无效。这样给买方的交易造成了难以预料的阻碍，若遇到房价上涨，买方会因此丧失其他买卖房产的机会，遭受到不小的损失。