随着近几周以来上海一手新房市场成交量的稳步回升，以及中秋、国庆等假日房展会的日益临近，近日，上海市场正酝酿放量，不少项目纷纷积极准备推盘，以求快速去化，实现资金回笼。但同时又对政策和价格表现出格外的敏感性，呈现谨慎性积极的态势。
对此，记者采访的多位业内人士均认为，在楼市调控的背景下，开发商以价换量、快速销售是楼市迎来“金九银十”的基础。
楼市供应失衡
未来两月上海房地产市场走势如何，目前的情况无疑是可供参考的指标之一。
根据上海佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：8月23日~8月29日，上海商品住宅成交面积为17.4万平方米，环比前周微涨1%，连续三周维持在17万平方米左右；全市商品住宅成交均价为21333元/平方米，环比前周进一步上涨6%，突破2.1万元大关。
成交面积和成交价格均有小幅上升，是否预示未来市场的回暖？对此，上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，市场归根到底是由供求关系来决定的。
陆骑麟告诉记者，上海房地产市场目前的供需关系，呈现结构性失衡局面。整体来看，供应略大于需求，但从局部来看，中低价位住宅较为稀缺，尤其是外环以内70平方米以下的普通住宅“比汤臣一品还稀缺”。然而，高端楼盘、豪宅的供应量却已经远远超出了市场需求。因此，对于普通购房者而言，可供选择、符合需求的余地依然不多。
记者近日走访多个沪上热销楼盘发现，去化速度较快的楼盘无一不是价位合理、符合刚性需求又推出不少打折优惠措施的楼盘。
比如，近期位于上海成交之首的大华锦绣华城降价幅度多达26%。而紧邻内环、位于浦东世博板块近日新推出的凯德·嘉博名邸，其首期推出90平方米左右的精装修公寓房源，开盘价格在28000元/平方米左右，同时有“全款97折、贷款98折”的相应优惠，受到了市场的普遍关注。
然而，有购房者向记者表示，目前价格依然没有调整到位。搜狐焦点的调查也显示，近高达86%的网友认为现在“房价仍然虚高”，且有61%的网友认为“楼市调控仍需加码”。
以价格换“金九”
自4月份调控以来，上海房地产市场极度萎靡，成交量大幅下滑，整体走出了量跌价稳的曲线。5、6月份住宅成交量，几乎跌至近几年来的最低水平。在成交量持续低迷的情况下，上海中外环尤其是外郊环区域，不少楼盘纷纷推出一些打折优惠活动，整体成交价格略有下探。进入8月份以来，成交量略有小幅回升，成交价格亦出现上涨势头。
成交量小幅回升，价格稍有抬头，市场整体转向回暖，面对临近的9、10月份，不少开发商纷纷抓住机会积极推盘。
位于上海闸北内环的都荟豪庭项目相关负责人告诉记者，他们正在积极准备于9月份推出首期房源。调控以来，成交量大幅下滑，不少刚性需求购房者的购房需求被压抑，而该项目此次房源面积主要集中在70平方米左右，总价并不高，较为符合高级白领以及新婚家庭等刚性需求，因此他们较为看好即将到来的“金九银十”。
“经过前期一轮价格调整，尤其是远郊楼盘已探知购房者的心理底线，所以其去化速度将进一步加快。”中国房地产指数研究院副院长陈晟说。
但仍有不少开发商对“金九银十”相当谨慎，担心由于市场回暖过快而引来新一轮的宏观调控政策。
中原地产研究部宋会雍认为，目前政府高层对于价格上涨保持较高警惕，但乐见成交量回升。9、10月份作为市场分化的重要观察窗口，会给政策走向带来重要的参照。后期是否有严厉政策取决于房价走势是否非常规抬头。从目前众多开发企业对即将到来的供应热潮的准备工作来看，价格走平甚至小幅波动的可能性较大，因此并不会因市场表现招致更严厉的政策。
“在调控信号再度频频释放的情况下，开发商应合理定价，以价格调整换取成交量的回升，合理定价、快速销售、加快存货的周转速度，从而维持较为稳定的市场态势。”陈晟说，不要因为成交放量而过于乐观，进而不理性地抬高价格，否则可能导致新一轮更严厉的调控政策。
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