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房产税须符合当地的实情
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2011年1月14日13:41 房产之窗 陈臻

    所谓房产税,是一种财产税,业界认为它对楼市的威力仅次于物业税。房产税以房屋为征税对象,按房屋的余值(即房产原值按照规定减去一定比例)或出租房屋的租金收入征收。
    2011年1月9日,重庆市确定开征高档商品房房产税,且重庆市长透露高档商品房将征房产税税率为1%;上海房产税改革试点最早有望一季度推出。1月12日,复旦大学房地产研究中心副主任陈杰根据他在一场房产趋势论坛上所做的演讲,用最简单的言语概括即将出台的上海版房产税时,提到了3个要点:“只对新房征收”“人均免征面积60-70平米”“税率0.5%-0.6%”。
    目前上海房产税的方案已报北京,等待相关部门审批。“一旦通过,发号令一响,我们就开始做。”不过,对于广大市民关心的房产税具体征收标准,唯一能肯定的是“不会影响合理的居住需求”。


    与上海针对增量房相比,重庆征收方案兼顾存量和增量房
    重庆市市长黄奇帆在接受媒体采访时明确表示,重庆即将征收的高档商品房房产税对存量、增量高档房都展开征收。所谓高端商品房主要包括别墅、高档大户型商品房,对别墅将不论面积和价格一律征收房产税;高档大户型商品房须其评估价值达到一定价格以上才征收房产税,可能为上年重庆主城区商品房销售均价的2-2.5倍。同时为打击炒房投机行为、遏制房地产泡沫,重庆还将对个人拥有的多套商品房征收房产税。
    不难看出,房产税扩面后所能覆盖的范围很小,只是针对极少部分高端住宅。由此看,两地房产税的扩面,对市场主流部分影响不会很大,对调控房价的作用也就不会很大。


    反观政策打压下的2010北京楼市
    2010年,北京乃至全国的房价涨势依旧。数据显示,北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年全年新建商品住宅价格普遍大涨。北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米,同比大涨42%,涨幅居四大一线城市之首。另外,值得注意的是,虽然成交量同比下降了仅四成,但一线城市四成左右的涨幅甚至还要高于多数二线城市两成的涨幅。面对房价咄咄逼人的上涨势头,“史上最严楼市调控”也显得有些力不从心。2011年首周,北京楼市成交再涨三成:一面是重入楼市的购房人,一面是依旧严格把关的调控政策,2011年的北京房产税这只靴子是否即将落地?


    杭州是否征收尚无定论
    重庆市已确定开征高档商品房房产税,那么,杭州呢?就此事电话采访杭州市各税务征收部门,相关负责人均表示:目前杭州还没有任何关于房产税的消息。“开征房产税,需要做大量基础性的准备工作。目前,杭州还不具备这样的条件。”杭州某房产业内人士表示。


    沈阳暂未考虑征收房产税
    上海、重庆等一线城市已经筹备进行房产税改革试点,但众多二线城市并未有推广房产税消息。邢凯表示,目前沈阳市房地产市场发展状况健康良好,暂未考虑推行房产税。
持有环节收税在中国国情下依然容易转嫁买方
    收税转嫁买方是意向购房者和租房者最不想看到的。房产税支持者的说法是,房地产市场上之所以投资投机成风,造成房价过快上涨,一个很重要的原因就在于房产持有成本过低。在房价上涨的预期下,拥有多套房产的家庭,很少考虑将房子出租或尽快出售,而是待价而沽,导致房价和房租都居高不下。过去的税收重点都放在消费环节,容易转嫁,这次房产税重点放在持有环节就不容易转嫁。这是一个看起来很合理的说法,但现实并非那么理想。如果这是在买方市场中,买方占据绝对主动权,住房投资投机获利微薄,住房市场主要是“消费市场”的实质才容易从根本上得到恢复,税收引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的作用才能得到实现。不过,当前中国的国情是住房市场需求远远超过供给,即处于卖方市场中。也因为如此,在卖方市场中,税收调节卖方利益的作用非常有限,对卖方课征的税收很可能会转嫁给买方。直接税理论上不容易转嫁,但不容易转嫁不等于不能转嫁,只要市场是卖方的,卖方就能够想方设法将税负转嫁给买方。如果这样,税收调节目标不仅难以实现,反而会加重买方的负担,这与房地产调控改善民生的目标相悖。
    北京师范大学管理学院教授、房地产研究中心主任董藩直言,目前我国还不具备开征房产税的基本条件,从法理上也是行不通的。万通地产董事长冯仑则认为,目前房产税不应该征收而且恰恰应该减税。华远集团总裁任志强:如果中央可以授权地方自定房产税征收的权力,就等于给了地方政府一把可以随意从民众身上割肉的刀,先从肥的割起,直到刮光所有的肉。
    浙江杭州一位知名开发商更是一针见血道出了税收本意:房产税的扩征就不是为了此次调控,而是为了今后政府长期的收益——借楼市调控的时机,推出房产税扩征试点,先从豪宅收起,再慢慢扩面,最后成财政的一项稳定收入。


关键字:房产税

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