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业内支招老住宅加电梯:可用公积金缴纳电梯费
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2012年6月29日13:17 新闻晚报

    即使已有一部《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》,依然无法全面铺开,沪上老旧多层住宅加装电梯究竟存在哪些掣肘?昨天,沪上部分物管专家、业内人士表示,上海老旧多层住宅加装电梯试点没有实质性突破,除了大部分改造项目无法满足“增设电梯所在幢房屋的全体业主同意”一条件外,主要问题还在于改造资金投入、居民动迁安置、运行费用分摊等多方面。

    1-3楼居民一般不愿分摊费用

    上海市浦东房地产集团研究室的吴鸿根在一篇题为《上海老住宅加装电梯对策研究》的文章中具体分析、列举了上海多层老住宅加装电梯试点未有实质性突破的困难和问题。

    首先,担心改造影响房屋结构。由于大部分多层老住宅建造于上世纪七八十年代,原有设计中未预留电梯位置,要加装电梯,就必须改变房屋结构,房屋地基、公建配套、供电系统等能否承受是个问题。另外,部分居民担心加装电梯会影响房屋结构、通风采光、小区绿化等,改造后电梯运行产生的噪声和震动,会给老年人生活带来一定影响,这些都是困扰多层老住宅加装电梯工程实施的难题。

    其次,居民动迁安置难度较大。多层老住宅加装电梯的通常做法是对原有房屋进行加层,将底楼居民置换至7楼。但由于加装电梯与底楼居民关系不大,原本住在底层的居民不用分摊电梯运行费,如置换到7楼后却要额外支付这笔费用,加上担心顶层较热,容易渗漏,部分底层居民对动迁置换有抵触情绪。

    再者,改造资金缺乏。多层老住宅加装电梯的费用包括工程费、运行费和维保费等。一般说来,一台国产电梯的价格15万元,加上土建、安装、人工等费用合计10万元,预计总费用为25万元左右。从试点情况看,居住在1至3楼的居民一般都不愿分摊此费用。根据去年印发的《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》,既有多层住宅增设电梯,应当满足增设电梯所在幢房屋的全体业主同意等条件;如涉及占用小区土地或专有部位的,应征得相关权利业主三分之二以上同意。难度可想而知。

    最后,运行费用分担困难。调查发现,尽管大多数居民对加装电梯表示赞同,但要分摊安装费和运行费,不少居民看法不一,特别是要一些低收入家庭承担电梯运行费,他们感到为难。以一幢6层楼、建筑面积700平方米的多层住宅为例,其电梯运行费每平方米0.55元,其中0.40元从房屋维修基金中支出,0.15元由居民用现金缴纳。另外,居民还要用房屋维修基金支付电梯年检、设备维修等费用。多层老住宅的维修基金原本就不多,这会造成房屋维修基金的拮据。

    加建电梯与建筑技术规范矛盾

    有关专家透露,在上海首批成功实施电梯加装改造的某小区,部分居民宁愿走楼梯也不愿缴付电梯运行费。对物业管理企业来说,由于多层住宅总建筑面积太小、居民户数不多,运行成本较高,导致电梯运行入不敷出。一台电梯每月支出如下:运能费250元、维修保养费250元,合计500元,居民每月缴纳的电梯运行费为0.55×700=385元,也就是说,每运行一台电梯,物业服务企业就要亏损115元,因而物业的积极性也不高。

    上海建科老年用房研究中心、上海市房产经济学会老年用房专业委员会课题组在一篇《建立旧住宅加装电梯的长效机制》文中指出,加建电梯与建筑技术规范有矛盾。按照建筑技术规范要求,中心城区多层间距要达到1∶1,即使根据市政府2005年37号文,旧区改造放宽间距标准到1∶0.9。但经上世纪九十年代及以后的旧区改造,大多已通过加一层解决旧住宅独用成套率问题,加层潜力大多已挖掘。现在加电梯还与通风、光照等建筑规范及可能涉及的占绿地有矛盾。

    此外,加建电梯涉及众多部门。有关专家表示,旧住宅加电梯不仅是规划问题,还涉及到许多政府职能部门,需一起研究解决。如加电梯不仅需符合规划控制指标,日照间距,还涉及消防安全、建筑结构安全、水电煤配置扩容,甚至还涉及到公建配套等一系列问题,单靠业主自发申请或一、二个部门是难以协调的。如同济新村581号—584号改扩建方案较成熟,业主也同意,但还是难以实施。

    政府居民共同出资破解难题

    据统计,上海多层老住宅电梯需求量约20万台,以加装一台电梯25万元计算,所需费用高达50亿元。资金严重短缺制约多层老住宅加装电梯项目的实施。

    吴鸿根建议,政府部门可从财政和税收方面给予政策支持。一是从地方财政中拨出一定比例资金,纳入政府年度预算,专款专用;二是从廉租住房建设资金和住房公积金增值收益中拨出部分款项,用于多层老住宅加装电梯改造;三是对规划报建、项目审批等费用从税收上给予减免,对物业服务企业运行电梯造成亏损实施专项补贴;四是允许和鼓励居民动用住房公积金缴纳电梯运行费;五是通过政府拨款、慈善捐款等途径,设立专项基金。对改造后进行交易的房屋,参照现有电梯房标准,增收公房出售净房款和房屋维修金;将增加的房屋用于出售或出租,所得资金纳入改造基金,逐渐形成改造资金的良性循环。

   《建立旧住宅加装电梯的长效机制》课题组认为,政府部门要将此项工程列为实事项目,从财政和税收方面给予相应政策支持。一是从地方财政中拨出一定资金,专款专用。二是对已规划报建、项目审批立项的,从税收上给予优惠或减免。三是允许居民运用公积金缴纳电梯运行费。

    至于改造资金,不妨由政府居民共同出资破解改造难题,即:实施“政府出一点、居民出一点”的改造模式。一般而言,加装一台电梯需要25万元左右,政府出资70%,即17.5万元,其余7.5万元由18户居民平均分摊,每户居民实际支付4166元。电梯运行费部分,本着“谁使用、谁出资”的原则,由使用电梯的居民平均分摊每平方米0.55元的电梯运行费。政府可考虑居民动用住房公积金用于支付电梯运行费,按照目前电梯房的标准,由业委会向居民追加房屋维修基金,以弥补维修基金不足。

    试点新建多层住宅配置电梯

    有关专家还指出,由于多层住宅的建造年代、房屋结构、质量、间距、管线(水、电、煤等)各方面差异很大,可以“先易后难,逐步推开”,即先行改造一些比较容易实施的多层旧住宅小区,凡条件较为成熟的,居民意见较为统一的先加建电梯。对一些暂时条件不成熟(资金难落实,居民意见不一)的,或者根本无条件加建电梯的多层旧住宅,可采取一些简易可行的措施,如通过加装楼梯双侧扶手方法等,尽量方便老人上下楼梯。

    吴鸿根还建议,在沪开展新建多层住宅配置电梯试点。 “我国现行的《住宅设计规范》规定7楼以上房屋应设置电梯,与如今居民的居住要求不相适应。 ”在一些欧美国家,规定4层以上住宅必须安装电梯。上海可借鉴国外发达国家的成功经验,结合本市率先进入老龄化社会的特点,在推进多层老住宅加装电梯改造的同时,选择部分商品房、配套房和保障房开展新建多层住宅安装电梯试点,取得经验后向全市乃至全国推开。


关键字:老住宅 加电梯 公积金 缴纳 电梯费

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