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购房者担心上家转嫁税款 部分区域二手房价现松动
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2013年3月4日8:42 新闻晚报 张骏斓
  “国五条”出台8天后,细则昨天正式落地。面对楼市上涨预期的咄咄逼人,细则在限购、限贷等方面进一步明确,提高二套房首付比例和贷款利率,更在交易税方面出重拳,严格按转让所得的20%计征个人所得税,以狠压投机跳价苗头。业内预计,如果北上广等房价上涨较快的一线城市,再未出现降温迹象,二套房信贷政策调整的概率将会很大。

  今天一早,浦东房产交易中心就涌入大批抢时间缴税交易的人群 晚报 王浩然 现场图片

  对三线城市影响大上海限购已至极限

  为抑制投资投机性需求,国务院此次文件再度升级完善限购令,对限购进行了统一要求。如:限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施等。

  对此,上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,这些规定对三线城市楼市的打击大于一线城市,“影响主要会集中在一些早期限购并不严格的城市,而对上海来说,基本没有什么进一步的影响力,因为上海很早就在全市范围内铺开限购了。”同策研究咨询中心总监张宏伟说,“上海单身户籍也都限购了,光从限购角度而言,已经到了极限。 ”

  复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民表示,现在很多所谓的限购城市并非真的限购,执行的是少数区县限购这样的“温柔版”限购令,补缴税单等“钻空子”行为屡禁不止。 “国五条”细则对限购措施进一步细化,但仍需防止一些地方政府的“闯关”行为。

  一线城市可能出台二套房信贷政策

  上月,有关“二套房利率提高、首付增加、甚至停贷”的传言四起,一度引发地产股集体暴跌。有分析称,传言非无稽之谈,中央将进一步落实差别化的住房信贷政策。在昨天出台的“国五条”细则中也提到:对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

  据21世纪不动产上海区域市场研究部计算,假设购房者购买1套250万元的房源,以当前二套房执行标准,其首付需达6成比例,即150万元,最高可贷100万元。以一笔100万元总额、20年限、采用等额本息还款方式的商业贷款为例,按当前二套房贷款利率上浮1.1倍计算,其月供约为7876.5元,总计利息为89万元。如果提高二套房贷款首付比例至7成及上浮贷款利率1.3倍,则购房者在购同样房屋时,首付需175万元,最高可贷额度仅为75万元。以这笔75万元总额、20年限、采用等额本息还款方式的商业贷款为例,按二套房贷款利率上浮1.3倍计算,其月供约为6515.8元,总计利息为81.4万元。由此可见,一旦提高了二套房贷款的首付比例和贷款利率,对于购房者而言,其先期支付成本大幅增加,但远期支付的利息总额又减得不多。

  “这其实是在意料之中的。 ”蔡为民表示,这一规定对楼市的影响并不大,主要是为了约束现在市场的“流量”,防止过热带来的风险,政策弹性很大,以后可以再微调放松。宋会雍也表示,提高二套房贷款的首付比例和贷款利率其实影响很小。据上海中原研究咨询部统计,上海二手市场中使用二套房贷客户比例仅为7%,对购房总量的制约有限。

  “但是仅这条来看,再结合统计局公布的70城市房价指数,上海等一线城市实际上有可能会出台二套房信贷政策。”张宏伟说,受此影响,申城楼市短期内尤其是3-4月这个阶段不会出现“小阳春”的反弹。“因此,上半年整个房地产市场仍然会坚持跑量的基本原则。”张宏伟判断。

  购房者担忧卖家将20%个税转嫁

  看到“国五条”细则出台的新闻后,最近正忙于看房的魏小姐立刻拨打中介电话。因为细则中有一条:“税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。 ”

  魏小姐工作单位在南京东路,考虑到自己和丈夫的工作地点以及购房预算,他们看房的目标多集中在浦东中环位置。这些地段新房数量少价格高,二手房则在过去几年间已经飙涨至少一倍,如果一刀切按照差额20%计征个人所得税,又会多出一笔不小的开支。 “为什么不征保有环节的房产税,而是加重交易税? ”魏小姐担忧,“所得税虽然是向卖家征收,但卖家只管‘到手价’,最后都是转嫁到买房人身上。 ”
  
  事实上,按差额20%计征所得税的做法并非新规。宋会雍介绍,此前二手房个人所得税有两种计征办法:差价的20%或总价的1%-2%(1%针对普通住宅,2%针对非普通住宅),交易时可以从低选择,对于房价涨幅很快的房源,无疑是按照总价算划算。

  21世纪不动产上海区域市场研究部分析师罗寅申为记者算了一笔账,假设以一套满5年,总价200万元购入、220万元售出的普通住宅为例,在该房源是卖家非唯一住宅的情况下,需缴纳个人所得税,如按合同价的1%计算,其交易时需缴纳2万元的个人所得税;而如按新规,征收差额部分的20%个人所得税,其交易时需缴纳差额部分20万元的20%为个人所得税,即4万元。

  宋会雍坦言,魏小姐的担忧不无道理,这一规定产生的影响要看市场是“供不应求”的卖方市场还是“供过于求”的买房市场。买方市场下,买家有条件“挑挑拣拣”,可以舍弃所得税较高的二手房转向一手房,二手房面临很大的降价压力,这一块税收很大程度会由卖家承担。但在卖方市场下,卖方有条件把这部分应缴税款在总价中体现出来,至少是部分体现出来,转嫁给买家。

  蔡为民也认为,这一新规其实是把“双刃剑”,既可以打击投资投机需求,又可能伤到刚需购房者,其中的差别还要看市场的“买气”。

  “而在操作上,也有一个问题,以差额计算的话,实际上需要提供房屋原值与契税证明,如果卖家表示找不到了,而房管中心也找不到相关证明的话,这个差额如何计算? ”德佑地产研究主任陆骑麟表示,虽然国务院出台了细则,但各地在执行上也需进一步明晰化。


关键字:购房,税款,上海,二手房

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