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调控十年:政策喊破嗓子 房价甩开膀子
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2013年4月7日8:9 新闻晚报 张骏斓
    2013年3月1日,国务院针对楼市的新国五条细则如同火上浇油,楼市又一下子炸开了锅。虽然各地细则纷纷在3月底出台,但要么细则不细,要么欲言又止。而交易中心成为了各地最热闹的一景,一手楼市也集体狂欢,日光盘再现,而房价则在成交量的带动下,再度启航,十年里,国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。但似乎总避免不了“政策喊破嗓子,房价甩开膀子”的事实。
  
  从2003年的“18号文”,到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”,中央希望调控出手“稳、准、狠”,但往往事与愿违。“十年调控十年价涨”的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。
  
  “南下打虎”成了“骑虎难下”?
  
  “20%个税”火上浇油?
  
  沪上二手房交易近期汹涌如潮。各交易中心人满为患,前去交易的购房者们纷纷通过微博现场直播排队盛况,调侃交易中心堪比春运火车站。
  
  3月14日下午4点,记者来到位于水清路上的闵行房地产交易中心,原本应该下午4点半就停止办理审税的交易中心一楼税务大厅仍是人头攒动,不少购房者还在坐席上等候叫号办理审税。“今天一共发出去500个号,现在还有近200个号在等待,这些办完后,我们也就下班了。”一名工作人员说。据其估计,今天下班最起码要等到8点以后了。
  
  闵行房地产交易中心“开夜车”,晚上8点可以完成当天全部的交易,浦东房地产交易中心却没有那么轻松,已连续多日“通宵达旦”。
  
  由于3月初的签约潮和过户潮,整个3月的二手房成交量必定会创出新高。
  
  3月28日,上海中原西区住宅部总经理陈宇珏明确向记者表示:“3月份上海二手房成交了45000套,比最近的最高纪录还高出许多,更不必说同比去年3月一个月仅15000多套的成交量。”
  
  受之前限购限贷政策影响,市场9成以上是刚需改善型客户,他们担心政策中提及的“增收20%个人所得税”,无形中会让他们的资产缩水,购买能力下降。这是导致近期二手房市场集中交易紧张态势最重要的原因。
  
  而一手房市场,在细则未落地之前,多个楼盘已现销售飘红,呈现出与2012年年初大幅“降价潮”的不同景象。3月23日,浦东一楼盘还出现了近千人抢购343套房源的景象,而这些房源相比3个月前均价还上涨了近2000元/平方米。
  
  因此,对于后市的预测,陈宇珏认为,3月的火爆成交量是对后市的透支,目前各种政策及市场因素激发那些不想买或是原本想过几个月再买的人提前购买,导致这些一直存在的刚性需求提前透支。政策细则出台后,短期内二手房成交量会有很明显的回落。
  
  本报记者在细则后的首日及首周调查发现,细则出台后的周末及首个工作日,二手房买卖双方开始已一致倒向观望。除了为数不多的“免税房”(即满五年唯一住房)依然受到关注外,购房者对于此前有意向的房源已开始持观望态度。目前,各大中介门店重心已转向为已签交易的过户和后续服务。多数购房者在咨询门店后均表示,末班车已赶不上了,愿意再等等。
  
  高房价,土地、货币是推手?
  
  面对新“国五条”所带来的楼市成交井喷,开发商们则直斥政策未触及根本,房地产行业实际上成为为政府背书的替罪羊。一名国企房地产老总抱怨,调控屡调屡涨的推手是土地和货币,而2004年“8·31”大限之后,政府成了土地出让的唯一代理人,早就为房价的上涨埋下了伏笔。
  
  实际上,针对这个问题,业内专家也纷纷建言,现在中国只是政府供地,没有市场供地,如果能形成“另外一只手”,市场供地和政府供地之间存在竞争,将有利于平抑地价。
  
  但是这种改革难有松动。为了稳定房价、保护地价,一些地方政府不得不对调控政策做微调。
  
  2008年上半年及2011年下半年楼市成交下滑之初,部分地方政府便开始放松已有政策执行力度,甚至“另辟蹊径”,寻求政策微调空间以拉动成交。
  
  “地方政府是政策执行者也是城市责任者。”全联房地产商会会长聂梅生解释,地方政府微调房地产调控政策的原因是,其不像房企可以耗时间,没有资金,城市就不能发展,生活就不能改善,城市GDP指标也无法完成。
  
  而另外一个推手,就是货币。在这十年中,房地产调控难免遇到各种复杂情况,就像2008年全球金融危机导致调控政策中断。当时,政府的4万亿投资不仅使房价快速上涨,而且使房地产行业成为拯救经济的重要行业,实体经济不景气使大批资金涌入房地产行业,由此带来实体经济空心化的危险。
  
  “宽松的货币政策的确使房地产调控的难度加大。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,“我们计算发现,M2存量达到90万亿元,而房子的总价值与M2存量差不多,从中也可以看到,如果没有房地产的吸纳,通胀的水平可能远远不是今天这样。”
  
  强压需求已“骑虎难下”?
  
  华远地产董事长任志强一贯的观点是“市场会战胜调控”。新“国五条”出台后,任志强表示,如果没有建立房地产市场的长效机制,如果不能建立市场的长期预期,市场永远不得不依赖短命的行政调控措施“扭来扭去”。
  
  而陈晟则认为,过多的行政干预确实存在扭曲市场信号问题,但在短期内抑制房价过快上涨的目标下,只能采取这样的行政手段,这是政策的取舍,并不代表政策水平不够。纵观十年调控政策,强压需求显然是调控政策的核心,但也有“骑虎难下”的苦衷。
  
  上海新金融研究院学术委员李迅雷持同样观点,他坦言,抑制需求比扩大供给更合理。从通过抑制需求来控制房价的政策效应看,虽然政策的执行难度较大,且控制房价的短期效果也不明显,但对于抑制投机和投资性需求还是有效的。不过,他也提醒,扩大供给抑制需求须另辟蹊径。他认为,中国房地产已成规模庞大的市场,应规范起来,借鉴证券市场,推行“公开、公正、公平”原则,而要实现公开透明,首先要实现房产信息全国联网,这在技术上并不难做到。


关键字:调控 十年 政策 房价

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