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一线城市隐现拐点 高房价渐失支撑救市恐难改低迷
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2014年5月5日9:0 中国证券报
    多地楼市价格在春节之后就已悄然转变风向,一线城市商品房成交萎缩,二三线城市楼盘大量滞销,部分开发商开始降价促销。与此同时,部分地方政府则或明或暗地出台“救市”举措。业内人士指出,今年并未有新的房地产调控政策出台,房价调整与政策关系不大,是市场发展的必然结果,这也表明当前高房价已经逐渐失去购买力支撑,脱离经济基本面。

    一线城市隐现拐点

    今年“五一”期间,一线城市楼市降温迹象明显。数据显示,5月1日至3日,北京一手房成交总量为200套,创2009年以来的最低值,二手房成交仅31套。而根据链家地产的统计,扣除保障房数据后,北京4月纯商品住宅成交4258套,比3月同期下降18.4%,比去年4月份下降18.1%。成交均价也出现明显下调,仅为每平方米2.5万元左右,环比下降超过10%。

    北京楼市隐约出现价格拐点。位于通州区的“东亚印象台湖”将二期住宅入市价格从预期的2.6万元/平方米调整为2.2万元/平方米起,且产品由原先预期中的毛坯调整为精装修。通州中粮万科公园在去年年底曾将价格预定在30000元/平方米到32000元/平方米,目前价格则为26000元/平方米。北京城建海梓府从3.6万元/平方米降为2.88万元/平方米。林肯公园的单价从3.6万元/平方米直接降到3.2万元/平方米。

    上海楼市价格虽然仍旧坚挺,但个别销售不畅的高端楼盘开始价格回归。4月底,位于上海浦东新区唐镇板块的金大元御珑公馆项目价格出现“跳水”,该楼盘推出60套特价精装修房源,均价为36000元/平方米,此前项目均价在50000元/平方米左右。

    其官方网站数据显示,金大元御珑公馆项目于2013年10月26日取得预售证,总套数为113套,降价之前只卖出7套。之前50000元/平方米的单价也被业内认为是“虚胖”,大幅高于同地段楼盘。有数据显示,4月上海住宅网签5564套,环比下降27.35%,比去年同期下降23.35%;共计成交面积环比下降24.70%,比去年同期下降25.41%。

    深圳市规土委日前公布统计数据显示,4月深圳的新房住宅成交2936套,环比增加4.2%,同比减少25.5%。广州4月份一手住宅网签5195套,同比下跌7.5%,环比大跌16.7%。广州全市均价14714元/平方米,同比上涨8.87%,环比下降5.1%。

    为加快销售,广州众多在售楼盘推出“零首付”的优惠促销活动。搜房网统计数据显示,5月份广州预计有155个楼盘推出优惠促销活动,其中有17家推出了“零首付”和“低首付”活动,通过分期付首付,拉长首付款支付周期,或者由开发商垫付部分首付。

    二三线城市促销降价

    全国楼市在4月份延续降温态势,百城房价疲态初显。中国指数研究院发布的数据显示,4月份,中国100个城市(新建)住宅平均价格为11013元/平方米,环比上涨0.10%。这也是百城房价连续第23个月环比上涨,但涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看,当月55个城市房价环比上涨,45个城市环比下跌。

    长三角地区楼市降价范围进一步扩大。5月1日,宁波奥克斯盛世缔壹城二期推出房源每平方米直降3500元至5500元,从一期14700元/平方米的成交均价,降至11000元/平方米。全国房地产经理人联盟理事廖百年表示,盛世缔壹城房源量较大,大幅降价对宁波地产市场造成的影响不可小视。在其之后的新楼盘必会保守开价,可能在原价基础上适当下调。

    据统计,今年“五一”小长假3天,杭州楼市共计成交174套,其中主城区成交57套,余杭区成交72套,萧山区成交45套,成交表现为2008年以来最差。

    成都楼市自今年3月起不断传出降价消息,由雅居乐和星河湾联合开发的成都高端楼盘“铂雅苑”,其精装房单价从开盘时的18000元/平方米降至13000元/平方米,毛坯房单价降到7000元/平方米。仅仅一天,就创下高达7.2亿元的销售神话。3月27日,九龙仓·御园二期新推200余套房源,每平方米降价5000元左右,200多套新房源全部卖出。“五一”期间,建发鹭公馆降价活动启动,推出单价不到7000元/平方米的特价现房,同时所有现房都赠送价值1500元/平方米的精装。

    长沙房地产研究中心数据显示,今年一季度,长沙市内六区网签面积为240万平米,同比下跌28.9%。令开发商忧虑的是长沙库存急剧攀升的趋势,截至4月1日,长沙市内六区商品房存量面积2572.34万平方米,库存总套数接近24万套。若加上下辖的4个县,库存量更大。

    长沙的开发商也不断推出降价促销活动,蓝光地产开发的COCO蜜城项目,价格从8000多元/平方米降至6000多元/平方米。万科白鹭郡从一期开盘价8500元/平方米带精装修,已经下降到6300元/平方米。目前,长沙众多楼盘采用推特价房方式暗降房价。

    放松调控恐难扭颓势

    3月以来,杭州、长沙、常州、无锡、郑州、天津等多地均曝出政府通过座谈会形式征求意见,拟调整现有的房地产政策以刺激楼市,涉及限购松绑、购房入户等。

    无锡市宣布,从5月1日起,在无锡市购房达60平方米以上,且在本市有稳定工作的人员,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。无锡这一户籍新政比以前“购房70平方米落户”的规定减少了10平方米。杭州市发改委也宣布,房企涉及大幅价格调整之前,需向政府部门通报。试图缓解之前开发商竞相降价促销的窘境。

    南宁市则成为首个放松限购的省会城市。从4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左五市户籍居民家庭,可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。业内人士认为,在严格执行了数年限购政策之后,省会级城市首次出现松动,传递出地方政府希望重启房地产市场的信号。

    尽管部分城市限购政策有所松动,但房地产贷款则持续紧绷,影响到限购放松的实际效果。目前,各地商业银行基本取消了首套房利率优惠,部分银行甚至要求首套房贷款利率上浮10%,且对个人信誉要求更加严格。一位股份制银行房贷部业务人士称,目前楼市看空情绪渐浓,在总行层面收紧政策之下,地方支行放贷都更加谨慎。

    浙江杭州有开发商表示,银行一方面缩减开发贷规模,项目开发放缓;另一方面在房源销售环节,个人房贷进一步收紧,新房销售缓慢,无法按期限回笼资金。如此一来,导致开发商融资承重,循环贷款愈发艰难。

    亚豪机构市场总监郭毅认为,银行信贷持续收紧,购房者实际购买力下降,市场供需形势正在发生变化,未来房企不得不选择舍价换量。


关键字:一线城市 高房价

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