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房企海外融资成本超7% 多渠道出击难解“饥渴”
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2014年6月17日9:2 每日经济新闻网 王杰
    房企的资金链越来越紧。

    中原地产研究中心统计数据显示,今年前4个月房企海外融资分别为86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元。

    从融资成本看,大部分企业的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上,再叠加最近美元强势,以人民币销售的房地产企业受到的影响非常大。

    值得注意的是,开发商依靠信托产品借新还旧的比例在提高,房地产私募基金风险恐集中爆发。

    阳光100常务副总裁范小冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,海外融资利率的上升,跟机构的评级有关,不仅是评级某一房产公司或者项目,还要考虑到中国房地产行业和中国经济的大背景。房地产海外融资评级往下调,成本就会增高。“目前行业在洗牌,兼并重组也会迎来高潮。”

    融资成本上升加剧房企负担

    上述机构统计数据显示,5月,十家标杆房企共计融资31.5亿元,环比大幅回落73.3%。融资金额已连续3个月回落,并创近11个月以来新低。

    分融资渠道来看,依然是以海外融资为主。据不完全统计,今年前5月,十家标杆房企共计融资600.97亿元,相当于去年全年融资金额的46%。其中海外融资436.17亿元,占融资总额的72.6%;而境内融资占比仅为27.4%。

    分房企来看,今年前5月华润、雅居乐、招商的融资金额较高,均已突破120亿元;其次是富力,融资金额为60.53亿元;其他房企融资金额不超过40亿元。

    这样一个融资规模和目前整个市场的金融环境收紧有关。据一份全国市场报告显示,与今年前4月相比,前5月各项资金来源占比中,境内贷款的资金占比收窄,销售回款的资金占比在上升。

    国家统计局发布数据显示,1~5月份,房地产开发企业到位资金46728亿元,同比增长3.6%,增速比1~4月份回落0.9个百分点。其中,国内贷款9379亿元,增长16.5%;利用外资150亿元,下降24.5%;自筹资金18222亿元,增长9.8%;其他资金18977亿元,下降6.4%。在其他资金中,定金及预收款11458亿元,下降8.4%;个人按揭贷款5342亿元,下降1.2%。

    中原地产首席分析师张大伟分析称,受美国加速退出QE(量化宽松政策)和人民币汇率下行的双重叠加影响,以及近期国内多个城市楼市出现降价潮,导致房企海外融资的难度加大。虽然5月以来融资额有所增加,但融资成本明显增加,这导致企业的资金成本负担上升。“人民币持续下调,美元转为强势,导致房企海外融资的难度越来越大,房企的资金之门又有一扇处于逐渐关闭状态,对市场的影响非常不乐观。”

    各类融资工具难解资金压力

    据WIND公布数据,今年5月份,一线城市开始出现有兑付风险的房地产信托产品,而且随着一线城市楼市成交萎靡,开发商依靠信托产品借新还旧的比例提高。

    上海一位业内人士指出,2013年下半年开始,北京上海等一线城市的土地价格出现了暴涨的现象。一些房企在自有资金不够的情况下,纷纷绕开传统的信贷模式寻求包括信托在内的金融工具。此类融资下,房企其实是以2014年的优秀业绩做偿付的。但今年楼市销售在年初就出现迅速的降温。很明显,随着一线城市的房企面临库存积压的尴尬,相应的信托产品将面临比较大的兑付风险。

    范小冲表示,“资质好的大房企或者上市公司,通过授信还可以从银行贷款,贷款成本大约在7%、8%左右,而小房企从银行拿不到贷款,只能通过其他渠道,比如信托、资管计划、有限合伙基金的形式来融资。”

    在目前比较纠结的金融环境下,房企在融资渠道上也做了各类调整,但很难看到能快速降低融资成本的迹象。黄金湾投资集团董事长申威在接受《每日经济新闻》采访时表示,对于地产基金而言,之前以债券融资为主,而目前更多的是股债结合的方式,因为股债结合的模式,借款方压力会小一点。

    申威表示,地产私募基金的融资成本总体要比去年有所提升。整个房地产市场会出现严重分化,因为很多项目可能就不考虑融资而是考虑转让,也有很多房企准备退出,地产基金也开始做起了并购基金的业务。


关键字:房企 海外融资 成本

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