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楼市告别“青春期” 开发商直面“成年”
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2014年7月10日9:13 第一财经日报 柳九邦
    楼市仍在经历深度调整,但相比4、5月份因市场“速冻”带来的慌乱,如今的地产人似乎已经淡定许多。这样的改变并不是因为春天的曙光已经出现,而是随着诸多共识的形成,开发商们已开始主动调整,迎接楼市变局带来的机遇与挑战。

“这次调整不是量变,而是质变,就像从青春期到成年期。”世茂集团副总裁蔡雪梅在日前举行的地产金融形势分析会上表示,“在青春期,你的体重、个头这些有形的指标都是成长的。但是到了成年期,相应的各项指标,变化会非常细微,不能指望暴涨了。”

    2013年,国内商品房成交面积达到创纪录的13亿平方米,在不少业内人士看来,这一数字在未来很长一段时间内都将无法被超越。“增速放缓、高位震荡”或已成为楼市“新常态”。

    “中国楼市的这次调整会是一次软着陆,而不是硬崩盘,但会伴随着大分化和大整合。”在昨日举行的2014房地产金融专业服务研讨会(注:第一财经日报协办)上,世联行董事长陈劲松对记者表示,“单边上扬的市场已经结束了,未来企业强弱的分化和并购将会加速,中国房地产市场已经进入拼内功的下半场。”

    放出天量之后

    根据国家统计局公布的数据,2013年,全国商品房销售面积为13亿平方米,同比增长17.3%,商品房销售额8万亿元,同比增长高达26.3%。

    在亿翰智库董事长陈啸天看来,2013年的国内楼市表现令人震撼,但随着高成交量、高房价、高地价、企业业绩高增长“四高现象”的出现,楼市已是明显“高处不胜寒”。他表示,由于行业处于“四高环境”下,随着年初流动性的罕见持续收紧,确实很难保证每家企业都能够始终坚定市场上行的信心。

    2月下旬,杭州某楼盘打响马年降价第一枪的消息很快被铺天盖地地传播,本身就高度紧张的资本界、媒体界、开发企业和消费者开始全面看空行业,随后主要城市楼市成交量大幅回落,本如脱缰野马般的房价也开始调整。

    一时间,房地产产业链上的人们都在思考——中国房地产到底怎么了?目前,业内形成的基本共识是,本轮楼市调整并非由于政策打压及外部冲击,而是市场内部供需结构失衡导致的自然调整。目前,国内楼市出现明显分化,部分城市已供过于求。同时,需求并未消失,但由于个人按揭贷款紧张以及预期的改变,购房者普遍陷入观望。

    “今年是楼市的调整之年,但这种调整并不会太深太剧烈。但一些新变化值得关注。”住建部政策研究中心主任秦虹认为,中国楼市已经从过去的低基数高增长变成了高基数低增长,从过去的趋势性机会变成结构性机会,在趋势性机会下,只要买房都赚钱。但在结构性机会下,不同的企业和城市都会分化。

    “种种迹象表明,中国房地产的巅峰期已过,走到了逐步下行的阶梯。”上海(楼盘)领易投资顾问有限公司董事长邹毅对《第一财经日报》记者表示,越来越多的企业开始审时度势,调整战略,甚至进行转型等新的尝试。“存量增加,增量递减”将是未来中国房地产市场的特征,楼市的“黄金十年”已经过去,但还有“白银十年”的发展机会。

    房企求变突围

   “我们认为中国楼市已经进行到马拉松途中跑的后半段,这个阶段比拼的是内功。”旭辉集团董事长林中对《第一财经日报》记者称,房企应以平常心面对楼市的调整,不要太乐观,也不要太悲观。同时,危机中往往蕴藏着机会,对于一些战略清晰、专注产品和服务、对市场走势把握到位的企业来说,楼市调整反而是弯道超车的机会。

    林中认为,市场即将入冬,而且这个冬天可能会比较漫长,最寒冷的时间还未到来。“我们认为,不同的房企面临不同的问题,应对的策略也不同。一般的应对策略是"多卖楼、少买地、现金为王、开源节流、苦练内功"。”

    蔡雪梅表示,目前,单一追求规模,靠降低成本做大量同质化产品的模式一定会遭遇严重的挑战,在楼市下半场,如果只是在面积大小和户型上做一些改变,肯定是没有出路的,只有给客户全然不同的产品和服务,才有可能在这个市场上突围。

    事实上,面对楼市的“新常态”,各大房企均在经历短暂“慌乱”后,开始积极应对调整,同时,也有一些嗅觉灵敏感的企业开始在楼市下半场中寻觅新的发展机会。

    “今年肯定有一些小企业扛不住,进而会有很多项目和土地进入二手流通市场。我们正在捕捉机会,当机会集中出现时,公司会大量补充土地。”一位大型房企投资部人士向记者表示,“我们内部预计,今年年底到明年年初,将会是市场的底部。”

    上述房企投资部人士认为,今年将会是中国楼市的并购大年,有大量小房企将从市场上消失,在这个过程中,大型房企将进一步巩固自己在市场上的优势,而不少中型房企也会获得难得的弯道超车的机会。

    上海一家国资房企相关负责人对《第一财经日报》记者坦言:“由于各方面的原因,我们的企业在过去几年一直"长不大",从某种程度上说,我们是乐于看到楼市调整的。例如,去年楼市火爆,我们根本拿不到土地,但今年我们已经低价拿到了几幅优质地块。接下去,我们将会进一步发力,希望能够在这波调整后脱颖而出。”

    秦虹认为,未来固守开发传统住宅的企业,在这个市场上的竞争力会越来越弱,中国的房地产市场未来还有空间,但这些空间是属于有创新能力以及坚持多元化发展的企业。未来以住房开发为绝对主体的投资开发阶段也会过去,非普通住宅开发,个性化消费结构升级支撑下和产业结构升级支撑下的商务地产、旅游地产、养老地产等形式都会有较大的需求,关键在于我们的企业是否真正能够把握机会,做出市场需要的产品出来。


关键字:楼市 开发商 房地产

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