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申城别墅违建难拆 不差钱业主与执法部门躲猫猫
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2014年7月16日8:20 文汇报 何易
    这是发生在长宁区西郊明苑别墅区的真实一幕:有一栋别墅的违法搭建影响了邻居采光,被投诉。没想到,业主跑到邻居家,用数千万元将邻居家的房子买下来,再把两套房子打通,继续违法搭建。
 
  对于已经完成搭建,并投入使用的违法建筑,俗称“存量房”。一直以来,对违法建筑“存量房”的拆除非常困难,尤其是“不差钱”的高档别墅区。政府部门惯常使用的制约违建“存量房”的手段,例如冻结房产交易、行政强制拆除、罚款等,统统“失灵”。“财力雄厚”的业主们往往能与拆违管理、执法部门“躲猫猫、打太极”。
 
  明苑别墅就是一个最为典型的例子,12年前,它是上海拆除违法建筑的重点;今年,它仍然是重点。
 
  “冻结房产交易”遭遇窘境
 
  冻结房产交易,是制约通过搭违让房屋增值业主的“撒手锏”。
 
  在2008年新修订的《房地产登记条例》中,针对违法搭建采取限制登记措施,只要一宗房地产产权范围内有违法搭建的建筑物、构筑物,都将限制登记。由于存在违建的房屋将会在产权登记系统中显示为产权冻结,业主也不可能通过赠与、法院判决等方式完成房屋过户。
 
  可是“杀手锏”对一些业主似乎没有太大制约。一位物业负责人表示,他所管理的别墅区,由于地段好,市值高,几乎都是业主自住,不少业主为了住得更舒服,疯狂搭建,有的甚至把房子拆了重造。颇有经济实力的业主并不在意交易房产所得的利益,也不会出售自己花费巨资改建的住所,这也导致冻结房产交易这条拆违措施近乎无效。
 
  业主不合作导致取证难
 
  按照《行政强制法》第44条规定,对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的,应当由行政机关予以公告,限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不拆除的,行政机关可以依法强制拆除。
 
  “只要房子搭建起来了,想再拆我的房子就难了。”不少业主在小区内一些“前辈”的指导下,详细研究过拆违的相关法规,他们认为,房子搭建完成后,如果自己不配合,就令相关部门无法取证,一年都不一定能走完强拆程序。所以,纷纷趁装修造起了“理想家园”。
 
  张女士是一名温州商人,在上海、浙江、香港多处拥有多处房产。4年前买下明苑的一套别墅,准备装修后入住,按照物业的要求,她在装修前把整个房子用铝塑板全部包了起来,可等她一年后拆除了外部铝塑板,让所有人都大吃一惊——尖顶变成了平顶,二层变成了三层,下部房型还外延了上百平方米。接到报告后,执法部门立即上门约谈,最初还有保姆开门,到最后,再也联系不上业主了。现在这套房子已空关快4年了。
 
  存量违法建筑,如果当事人不予配合,就需要通过房管、公安部门来认定其身份,需要管理处人员旁证,送达时也需有见证人才能留置送达,这在时间上和程序上都增添了许多麻烦。
 
  还有居民瞅准时机,专门趁着节假日、夜晚等时段突击搭建,因为根据《行政强制法》第43条,“行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。”
 
  再加上别墅区业主一般都有一定的经济基础和社会关系,他们常对执法人员避而不见或拒不合作,甚至通过关系向管理处或执法部门施压,给正常执法带来困难。
 
  认定拆违缺乏技术标准
 
  存量高档别墅拆违为啥这么难?还有不少技术困境。一位拆违工作负责人告诉记者,有的存量违法建筑因为时代久远,缺少档案,现在面临判定和拆除的双重困难。
 
  “违法建筑已经和主体建筑融为一体了,怎么拆?”让执法者更困惑的是,拆违技术也很复杂,如果拆得不得法,对合法建筑造成了不良影响,这个后果谁来承担?
 
  曾有一个案例,执法人员按照法律程序拆了违法屋顶,但没过几天,这户业主家的墙壁开裂,房屋还漏雨,因为拆违破坏了房屋的合法建筑部分,业主就将拆违队告上了法庭,最后以调解结案。
 
  “我们不是畏难而不敢拆,违法建筑的认定、拆除非常复杂,涉及到一系列法规、技术方面的因素,但不少没有明确的规定,界限比较模糊,客观上造成了拆违工作的难度。”长期从事拆违工作的一位执法人员认为,拆违要有法律、法规的有力支撑,要有技术规范,还需要经济支持。
 

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