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沪限购松绑背后:多渠道避限 高端房逆市增长
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2014年7月21日8:47 每日经济新闻
  7月18日,有网络传言,上海的部分区限购令已“松绑”。而在上海市政府新闻发布会上,市政府新闻发言人徐威现场作出简短回应,称上海一直以来严格执行有关房地产政策,不存在放宽限购的问题。

  事实上,尽管上海严格执行限购措施,但根据房地产中介人士的介绍,仍有购房者通过注册公司买房绕开限购令限制。与此同时,假离婚、假结婚甚至移民海外,以境外国籍在境内买房以突破限购令的现象屡见不鲜。

  相比之下,部分改善型购房群体想绕开限购却并不容易,这使得很多业界人士呼吁,上海能对限购政策进行微调。
  
  高端住宅成交量逆市增长

  全国多城近期不断传出楼市“松绑”的消息。

  7月18日晚,一则“上海限购松绑”的传闻刺激了楼市的敏感神经。紧接着,松绑的消息被上海官方否认。

  限购松绑虽未得到证实,但传闻中适度放松、细节详尽的方案,令楼市浮想联翩。

  上海市政府7月18日公布的上半年全市国民经济运行数据显示,上海房地产市场已出现调整。与去年同期相比,上半年房地产业增加值为554.89亿元,同比增长1.2%,增幅回落了13.3个百分点。上半年全市新建商品房销售面积同比下降了18.6%,其中商品住宅销售面积下降了17.1%。在商品住宅当中,市场化住宅的销售明显下降,降幅达到37.2%,存量房买卖登记面积下降了45.3%。   

  与此相应和的是二手房成交数据,记者获悉,上海6月二手房成交量仅1.3万套,可供参考的2013年3月的成交量高点是7万套。业内人士认为,如果月度成交量连续数月低于1.5万套,中介就可能面临关店的巨大压力。

  在普通住宅成交面积下滑的背景下,部分高端项目的成交量却出现逆市增长。德佑地产研究部数据显示:2014年上半年,总价在5000万元以上的房源共成交20套,而2013年下半年仅有14套。德佑地产市场研究部对全市商品住宅成交变化进行了统计,结果发现单价2万元以上的住宅以及2万~5万元的中端住宅成交量同比去年上半年都大幅下跌,唯独单价5万元以上的高端住宅,成交量不跌反升,比去年上半年还多了7.1万平方米。

  普通购房者仍然受限

  德佑地产高级区域总监张剑东告诉《每日经济新闻》记者,对于很多从事房地产投资的投资客来说,限购对他们的影响并不大。

  最近三五年内,业内关注到,不少香港、台湾投资客通过在上海注册成立公司,以公司的名义买房。在购买的环节,以公司名义买房需要付出更高成本,但不受限购政策的影响。而在出售房产的时候,这些投资客通过股权转让的方式,又可以省去很多税费。“所要付出的成本也就是股权转让的登记费而已。”张剑东说。

  根据他观察发现,以公司名义购买的住宅,最近三五年出现得较多。而购买标的以高端楼盘居多,售价在800万~1000万以上,购房者以外地富豪为主。
 
  有房屋中介交易按揭部相关人士介绍,一位浙江富商就曾在上海注册公司,购买多套顶级豪宅,没有受限购政策影响。

  上述人士告诉记者,虽然相对于上海全市成交总量来说,公司名义购房的比例并不大,但一直很平稳,而且一个显著特点是:在高端楼盘中出现的频率更高。

  上述以公司名义购买商品住宅的做法,不仅可以绕开限购令的限制,还成为了房地产交易环节征税的一大漏洞。德佑地产营运中心副总经理刘伍洋观察发现,以公司名义买房再以股权转让的方式卖房,针对的都是很大的标的,一般物业总价都在1000万元以上,甚至高达5000万乃至上亿,需要会计师事务所、银行等多方工作,还有审计程序,比较复杂,一般客户没有这个专业能力。

  对上述绕开限购令的做法,上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平告诉记者,只要公司的注册设立、运营合法合规,在购房时就不会受到政策的阻碍,毕竟“购房给员工居住”是非常合理的需求。

  有业内说,相比上述以公司名义买房的高净值人群,普通购房者在买房时受限购政策的限制会更多一些。而这一部分人又确实存在改善房屋居住条件的需求。他因此认为,上海未来的限购政策确实有调整的必要性,以使其适应目前市场的实际情况。

关键字:限购,松绑,高端房,上海

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